W gminie Brwinów (powiat pruszkowski, woj. mazowieckie) leży obręb 04 — 46,72 ha terenu sklasyfikowanego jako teren podmiejski. Tereny podmiejskie to strefa przejściowa między miastem a terenami otwartymi. Łączą cechy zabudowy miejskiej — wyższą gęstość budynków, obecność ulic — z elementami wiejskimi. Pokrycie zabudową jest umiarkowane, a przeważa zabudowa jednorodzinna.
Zabudowa i charakter
Na 46,72 ha terenu zabudowa osiąga gęstość 10,1/ha przy pokryciu 12%, co jest charakterystyczne dla strefy podmiejskiej. W księgach wieczystych figuruje 780 wyodrębnionych lokali — średnio 20 na budynek. Tak wysoki współczynnik wskazuje na obecność dużych budynków wielorodzinnych z wyodrębnioną własnością lokali.
Struktura budynków
Na terenie obrębu znajduje się 471 budynków (10,1/ha) — pod względem powierzchni zabudowy przeważają budynki mieszkalne (62% powierzchni zabudowy). Dominujący typ to obiekty o typowej wielkości domów jednorodzinnych. Struktura zabudowy składa się z 8 kategorii funkcjonalnych, w tym mieszkalne (55%), oświaty i kultury (3%), infrastrukturalne i techniczne (25%).
Użytkowanie gruntów
Tereny zabudowy mieszkaniowej zajmują 53% powierzchni, co wskazuje na mieszkaniowy charakter obrębu. W strukturze gruntów dominują: tereny zabudowy mieszkaniowej (53%), tereny przemysłowe i komercyjne (18%), tereny komunikacyjne (16%), grunty rolne (9%). Mediana powierzchni działki wynosi 796 m² — jest zbliżona do typowych działek budowlanych pod zabudowę jednorodzinną. Liczba działek ewidencyjnych w obrębie: 398. Rozpiętość wielkości działek jest bardzo duża — od 1 m² do 4,69 ha, co potwierdza zróżnicowane przeznaczenie terenu.
Jakość gruntów
Struktura bonitacyjna gruntów: klasy I–III (0%), klasa IV (65%), klasy V–VI (35%). Największy udział ma klasa IV.
Infrastruktura
Sieć 13 ulic obsługuje 275 adresów. Na terenie obrębu leży miejscowość Brwinów.
Struktura własnościowa
Wysoki udział osób fizycznych odzwierciedla prywatną zabudowę jednorodzinną, charakterystyczną dla strefy podmiejskiej i terenów wiejskich. Dane dotyczą 30 ha (64% powierzchni obrębu). Współwystępowanie gruntów samorządowych (infrastruktura) i prywatnych (zabudowa) przy dominacji funkcji mieszkalnej zwraca uwagę na planowo zagospodarowane osiedle z pełną obsługą komunalną.
Stan prawny
Księgi wieczyste założono dla 67% działek (267 z 398). Przy 780 wyodrębnionych lokalach umiarkowany odsetek KW gruntowych jest częściowo konsekwencją wydzielenia własności lokali w budynkach wielorodzinnych. Stosunek budynków EGiB (471) do budynków w KW (40) wskazuje na zróżnicowaną zabudowę. Nadwyżkę budynków EGiB nad KW tłumaczą głównie obiekty pomocnicze (altany, wiaty garażowe, budynki gospodarcze) (25%) oraz garaże indywidualne (14%), zarejestrowane w ewidencji gruntów i budynków (EGiB), lecz nieujawnione w dziale I-O ksiąg wieczystych. Ponadto wiele budynków mieszkalnych (55% zabudowy) nie figuruje w rejestrze budynków KW — zgodnie z zasadą superficies solo cedit budynek stanowi część składową gruntu i jego własność wynika z KW działki. Ujawnienie budynku w dziale I-O księgi wymaga odrębnego wniosku i opłaty, z czego większość właścicieli rezygnuje. W księgach wieczystych figuruje 780 wyodrębnionych lokali (śr. 20 na budynek KW). Przy niewielkim obrysie budynków (śr. 134 m²) wysoki wskaźnik lokali wskazuje na zabudowę deweloperską — domy szeregowe lub bliźniaki na wspólnych działkach, w których każdy segment został wyodrębniony jako osobny lokal z własną księgą.
Struktura funkcjonalna budynków
Funkcja budynkuLiczba% zabud.% liczbyŚr. kond.
Mieszkalne
Śr. powierzchnia zabudowy: 134 m². Domy jednorodzinne, budynki wielorodzinne (bloki, kamienice), budynki zbiorowego zamieszkania (internaty, domy studenckie, domy opieki).
26162%55%1,9
Oświaty i kultury
Śr. powierzchnia zabudowy: 483 m². Szkoły, przedszkola, uczelnie, biblioteki, muzea, kina, teatry, hale sportowe i widowiskowe.
1210%3%1,3
Infrastrukturalne i techniczne
Śr. powierzchnia zabudowy: 42 m². Budynki techniczne (stacje transformatorowe, przepompownie), wiaty przystankowe, altany śmietnikowe, szopy, budynki gospodarcze niesklasyfikowane w innych kategoriach EGiB.
1169%25%0,2
Transportu i łączności
Śr. powierzchnia zabudowy: 43 m². Garaże indywidualne i zbiorowe, parkingi wielopoziomowe, hangary lotnicze, budynki dworcowe, budynki telekomunikacyjne (centrale, stacje bazowe).
675%14%0,1
Magazynowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 682 m². Hale magazynowe, chłodnie, silosy na materiały sypkie, zbiorniki na ciecze.
45%1%0,5
Handlowo-usługowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 602 m². Sklepy, centra handlowe, hotele, restauracje, stacje paliw, punkty usługowe.
44%1%1
Przemysłowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 562 m². Fabryki, zakłady produkcyjne, warsztaty i inne obiekty służące wytwarzaniu.
44%1%0
Gospodarcze dla rolnictwa
Śr. powierzchnia zabudowy: 104 m². Obory, stajnie, chlewnie, stodoły, szklarnie, pieczarkarnie i inne obiekty służące produkcji rolnej i hodowlanej.
20%0%0
Mieszkalne
Śr. powierzchnia zabudowy: 134 m². Domy jednorodzinne, budynki wielorodzinne (bloki, kamienice), budynki zbiorowego zamieszkania (internaty, domy studenckie, domy opieki).
Liczba
261
% zabud.
62%
% liczby
55%
Śr. kond.
1,9
Oświaty i kultury
Śr. powierzchnia zabudowy: 483 m². Szkoły, przedszkola, uczelnie, biblioteki, muzea, kina, teatry, hale sportowe i widowiskowe.
Liczba
12
% zabud.
10%
% liczby
3%
Śr. kond.
1,3
Infrastrukturalne i techniczne
Śr. powierzchnia zabudowy: 42 m². Budynki techniczne (stacje transformatorowe, przepompownie), wiaty przystankowe, altany śmietnikowe, szopy, budynki gospodarcze niesklasyfikowane w innych kategoriach EGiB.
Liczba
116
% zabud.
9%
% liczby
25%
Śr. kond.
0,2
Transportu i łączności
Śr. powierzchnia zabudowy: 43 m². Garaże indywidualne i zbiorowe, parkingi wielopoziomowe, hangary lotnicze, budynki dworcowe, budynki telekomunikacyjne (centrale, stacje bazowe).
Liczba
67
% zabud.
5%
% liczby
14%
Śr. kond.
0,1
Magazynowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 682 m². Hale magazynowe, chłodnie, silosy na materiały sypkie, zbiorniki na ciecze.
Liczba
4
% zabud.
5%
% liczby
1%
Śr. kond.
0,5
Handlowo-usługowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 602 m². Sklepy, centra handlowe, hotele, restauracje, stacje paliw, punkty usługowe.
Liczba
4
% zabud.
4%
% liczby
1%
Śr. kond.
1
Przemysłowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 562 m². Fabryki, zakłady produkcyjne, warsztaty i inne obiekty służące wytwarzaniu.
Liczba
4
% zabud.
4%
% liczby
1%
Śr. kond.
0
Gospodarcze dla rolnictwa
Śr. powierzchnia zabudowy: 104 m². Obory, stajnie, chlewnie, stodoły, szklarnie, pieczarkarnie i inne obiekty służące produkcji rolnej i hodowlanej.
Liczba
2
% zabud.
0%
% liczby
0%
Śr. kond.
0
Struktura użytkowania gruntów
Klasa użytkuPowierzchniaUdział
Tereny zabudowy mieszkaniowej
Tereny mieszkaniowe (B) — zabudowa mieszkaniowa.
24,59 ha53%
Tereny przemysłowe i komercyjne
Tereny przemysłowe (Ba), inne tereny zabudowane (Bi), zurbanizowane tereny niezabudowane (Bp), tereny górnicze (K).
8,3 ha18%
Tereny komunikacyjne
Drogi (dr), tereny kolejowe (Tk), inne tereny komunikacyjne (Ti, Tp).
Tereny rekreacyjno-wypoczynkowe (Bz) — parki, zieleńce, tereny sportowe.
Powierzchnia
1,97 ha
Udział
4%
Bonitacja gruntów
GrupaPowierzchniaUdział
Klasa IV
Odrolnienie wymaga decyzji organów gminy. Grunty o umiarkowanej wartości rolniczej, częściej przeznaczane pod zabudowę w planach miejscowych.
2,84 ha65%
Klasy V-VI
Łatwiejsze odrolnienie, niższe opłaty. Grunty o niskiej przydatności rolniczej, sprzyjające analizie pod kątem zabudowy lub inwestycji.
1,56 ha35%
Klasa IV
Odrolnienie wymaga decyzji organów gminy. Grunty o umiarkowanej wartości rolniczej, częściej przeznaczane pod zabudowę w planach miejscowych.
Powierzchnia
2,84 ha
Udział
65%
Klasy V-VI
Łatwiejsze odrolnienie, niższe opłaty. Grunty o niskiej przydatności rolniczej, sprzyjające analizie pod kątem zabudowy lub inwestycji.
Powierzchnia
1,56 ha
Udział
35%
Struktura własnościowa
Rodzaj podmiotuPowierzchniaUdział
Osoby fizyczne
Grupa rejestrowa 7 w EGiB — osoby fizyczne: właściciele domów, mieszkań, gospodarstw rolnych i działek rekreacyjnych. Najliczniejsza kategoria na terenach wiejskich i podmiejskich.
19,68 ha66%
Jednostki samorządu terytorialnego
Grupy rejestrowe 4–6, 11–14 w EGiB — gminy, powiaty i województwa. Obejmuje drogi lokalne, parki, szkoły, tereny komunalne i grunty przeznaczone pod inwestycje publiczne.
8,04 ha27%
Osoby prawne
Grupy rejestrowe 8, 9, 10, 15, 16 w EGiB — spółki prawa handlowego, spółdzielnie, kościoły i związki wyznaniowe, fundacje i stowarzyszenia. Obejmuje deweloperów, zakłady przemysłowe i spółdzielnie mieszkaniowe.
2,3 ha8%
Osoby fizyczne
Grupa rejestrowa 7 w EGiB — osoby fizyczne: właściciele domów, mieszkań, gospodarstw rolnych i działek rekreacyjnych. Najliczniejsza kategoria na terenach wiejskich i podmiejskich.
Powierzchnia
19,68 ha
Udział
66%
Jednostki samorządu terytorialnego
Grupy rejestrowe 4–6, 11–14 w EGiB — gminy, powiaty i województwa. Obejmuje drogi lokalne, parki, szkoły, tereny komunalne i grunty przeznaczone pod inwestycje publiczne.
Powierzchnia
8,04 ha
Udział
27%
Osoby prawne
Grupy rejestrowe 8, 9, 10, 15, 16 w EGiB — spółki prawa handlowego, spółdzielnie, kościoły i związki wyznaniowe, fundacje i stowarzyszenia. Obejmuje deweloperów, zakłady przemysłowe i spółdzielnie mieszkaniowe.