Zaniżanie ceny nieruchomości w akcie

Kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego i sprzedający proponuje Ci wpisanie niższej kwoty w akcie notarialnym — „resztę zapłacisz pod stołem, zaoszczędzimy na podatku". Brzmi kusząco, ale zaniżanie ceny nieruchomości w akcie notarialnym niesie ze sobą poważne konsekwencje prawne, finansowe i karne. Zanim się zgodzisz, sprawdź, na co się narażasz.

W tym artykule dowiesz się, czym różni się cena transakcyjna od wartości rynkowej, jak urząd skarbowy wykrywa zaniżone ceny, jakie grożą Ci sankcje i kiedy niska cena w akcie jest zgodna z prawem.

W skrócie:

Podatek PCC (2%) płacisz od wartości rynkowej nieruchomości, nie od ceny z aktu notarialnego

Urząd skarbowy ma 5 lat na weryfikację zadeklarowanej wartości

Świadome zaniżenie ceny to przestępstwo skarbowe z art. 56 Kodeksu karnego skarbowego

Tracisz ochronę z rękojmi za wady — sąd uzna tylko kwotę z aktu notarialnego

Zaniżona cena może zablokować uzyskanie kredytu hipotecznego

Cena transakcyjna a wartość rynkowa — czym się różnią

Cena transakcyjna to konkretna kwota wpisana w akcie notarialnym, na którą umówiły się strony. Kształtuje ją zasada swobody umów (art. 353¹ Kodeksu cywilnego) i może ona odbiegać od realiów rynkowych.

Wartość rynkowa to pojęcie obiektywne, zdefiniowane w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (UGN). To szacunkowa kwota, jaką można uzyskać za nieruchomość w normalnej transakcji — między kupującym a sprzedającym, którzy działają dobrowolnie, z rozeznaniem i bez przymusu.

Różnica między tymi pojęciami jest kluczowa dla opodatkowania. Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), podstawą opodatkowania jest właśnie wartość rynkowa, a nie cena z aktu. Nawet jeśli zapłacisz za nieruchomość mniej niż wynosi jej wartość rynkowa — podatek PCC i tak naliczysz od tej wyższej kwoty.

Uwaga: Art. 6 ust. 2 ustawy o PCC stanowi, że wartość rynkową określa się „bez odliczania długów i ciężarów". Jeśli kupujesz nieruchomość obciążoną hipoteką, podatek płacisz od pełnej wartości rynkowej substancji, nie od ceny pomniejszonej o zadłużenie.

Jak urząd skarbowy wykrywa zaniżoną cenę

Procedura weryfikacji przebiega etapowo i jest w dużej mierze zautomatyzowana.

Krok 1. Analiza algorytmiczna

Notariusz przesyła wypis aktu notarialnego do urzędu skarbowego. Systemy Krajowej Administracji Skarbowej (KAS) automatycznie porównują zadeklarowaną cenę z danymi z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) i Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (Portal DOM). Jeśli cena odbiega od mediany rynkowej ponad dopuszczalny margines — sprawa trafia do weryfikacji.

Krok 2. Wezwanie do korekty

Urząd skarbowy wysyła wezwanie na podstawie art. 6 ust. 3 ustawy o PCC. Masz co najmniej 14 dni na ustosunkowanie się. Organ musi podać własną wstępną wycenę — nie może żądać dopłaty bez uzasadnienia.

Krok 3. Twoja odpowiedź

Możesz zgodzić się i dopłacić różnicę w podatku z odsetkami. Możesz też zakwestionować wycenę urzędu — najskuteczniejszym dowodem jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, dokumentujący stan nieruchomości z dnia transakcji.

Krok 4. Biegły i zasada 33%

Jeśli Twoje wyjaśnienia nie przekonają urzędu, naczelnik powołuje biegłego rzeczoznawcę (art. 6 ust. 4 ustawy o PCC). Koszty opinii biegłego — często 1 000–3 000 zł — poniesiesz Ty, jeśli wartość ustalona przez biegłego przekroczy Twoją deklarację o więcej niż 33%.

Konsekwencje podatkowe zaniżenia ceny nieruchomości

Urząd skarbowy może wszcząć postępowanie w ciągu 5 lat od końca roku, w którym upłynął termin płatności podatku. Skutki obejmują:

dopłatę różnicy w PCC — 2% od wartości rynkowej minus to, co już zapłaciłeś,
odsetki za zwłokę — naliczane od dnia wymagalności, mogą rosnąć przez lata,
koszty biegłego — przy przekroczeniu progu 33%,
grzywnę z KKS — świadome podanie nieprawdy w deklaracji podatkowej to przestępstwo skarbowe z art. 56 § 1 Kodeksu karnego skarbowego, zagrożone grzywną do 720 stawek dziennych lub karą pozbawienia wolności.

Jeśli organy wykryją, że gotówka „pod stołem" nie ma pokrycia w Twoich oficjalnych dochodach, mogą wszcząć odrębne postępowanie dotyczące nieujawnionych źródeł przychodów — ze stawką sankcyjną 75%.

Więcej o tym, jak urząd skarbowy może kontrolować źródło finansowania zakupu, przeczytasz w artykule o kontroli KAS przy zakupie nieruchomości.

Utrata ochrony z rękojmi za wady nieruchomości

To konsekwencja, o której wielu kupujących nie myśli. Rękojmia za wady (art. 556 i 560 KC) daje Ci prawo żądać obniżenia ceny lub odstąpić od umowy, gdy po zakupie odkryjesz poważne wady — np. grzyb w ścianach, pęknięcia fundamentów czy wadliwą instalację.

Problem polega na tym, że sąd rozstrzyga roszczenia wyłącznie na podstawie ceny z aktu notarialnego. Kwoty zapłaconej „pod stołem" nie udowodnisz — nie ma pokwitowania, a ukryte ustalenia cenowe nie spełniają wymogu formy aktu notarialnego (art. 73 § 2 w związku z art. 158 KC).

Wskazówka: Jeśli zaniżyłeś cenę o 30%, to przy odstąpieniu od umowy sąd zobowiąże sprzedającego do zwrotu tylko tych 70% wartości, które widnieją w akcie. Pozostałe 30% tracisz bezpowrotnie.

Wpływ zaniżonej ceny na kredyt hipoteczny

Banki oceniają wnioski kredytowe przez pryzmat wskaźnika LTV (Loan to Value) — stosunku kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, maksymalny LTV wynosi 80% (lub 90% z dodatkowym ubezpieczeniem).

Bank zleca własną wycenę rzeczoznawcy. Gdy cena z aktu notarialnego jest drastycznie niższa od operatu szacunkowego, analityk odczytuje to jako sygnał ostrzegawczy. Skutki mogą obejmować:

odrzucenie wniosku kredytowego,
przyjęcie niższej kwoty z aktu jako wartości zabezpieczenia, co zmniejsza dostępną kwotę kredytu,
zgłoszenie podejrzenia oszustwa kredytowego.

Kiedy niska cena w akcie notarialnym jest legalna

Nie każda nieruchomość sprzedana poniżej średniej rynkowej oznacza zaniżenie. Cena może być legalnie niższa, gdy:

nieruchomość jest w złym stanie technicznym (pożar, grzyb, zniszczenia konstrukcyjne),
istnieją uciążliwe obciążenia prawne (np. służebność dożywotniego zamieszkania w dziale III KW),
sprzedaż następuje w trybie egzekucyjnym (licytacja komornicza, sprzedaż przez syndyka),
strony są spokrewnione i cena odzwierciedla element darowizny.

Uwaga: Nawet w tych przypadkach podatek PCC naliczasz od wartości rynkowej. Niska cena z licytacji komorniczej nie zwalnia z obowiązku zapłaty PCC od pełnej wartości nieruchomości. Interpretacja Krajowej Informacji Skarbowej potwierdza, że sprzedaż wymuszona nie spełnia definicji „transakcji na warunkach rynkowych" z art. 151 UGN, ale podstawą PCC i tak pozostaje wartość rynkowa.

Kluczem do obrony jest dokumentacja stanu nieruchomości z dnia transakcji: operat szacunkowy, dokumentacja fotograficzna, ekspertyzy techniczne. Jeśli chcesz sprawdzić obciążenia nieruchomości przed zakupem, możesz wyszukać księgę wieczystą po adresie i zweryfikować wpisy w działach III i IV.

Koszty i terminy — ile ryzykujesz

Pozycja	Kwota (stan na 2026 r.)	Uwagi
Podatek PCC	2% wartości rynkowej	Zwolnienie dla pierwszego zakupu mieszkania z rynku wtórnego (od 2023 r.)
Odsetki za zwłokę	Zmienne, naliczane od dnia wymagalności	Mogą narastać przez 5 lat
Operat szacunkowy (prywatny)	600–1 400 zł (mieszkanie), 900–1 700 zł (dom)	Najlepsza forma obrony przed zarzutem zaniżenia
Koszty biegłego z urzędu	1 000–3 000 zł	Ponosisz Ty, jeśli odchylenie > 33%
Grzywna z KKS (art. 56)	Do 720 stawek dziennych	W skrajnych przypadkach — kara pozbawienia wolności
Wpis własności do KW	200 zł (opłata stała)	Niezależna od ceny transakcyjnej

Koszt: Prywatny operat szacunkowy to wydatek rzędu kilkuset złotych, ale może uchronić Cię przed dopłatą podatku liczoną w tysiącach. Jeśli kupujesz nieruchomość poniżej ceny rynkowej z uzasadnionego powodu — zamów operat przed transakcją.

Najczęściej zadawane pytania

Czy mogę zapłacić PCC od ceny z aktu notarialnego, jeśli jest niższa od rynkowej?

Nie. Podstawą PCC jest zawsze wartość rynkowa nieruchomości (art. 6 ust. 1 ustawy o PCC). Notariusz pobiera podatek od wartości wskazanej przez strony, ale urząd skarbowy może ją zweryfikować i zażądać dopłaty.

Ile czasu ma urząd skarbowy na zakwestionowanie ceny?

Pięć lat — licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności PCC. Organy KAS często wracają do starszych transakcji pod koniec biegu przedawnienia.

Czy sprzedaż między rodziną za symboliczną cenę to darowizna?

Nie automatycznie. Stanowisko Krajowej Informacji Skarbowej potwierdza, że odpłatna umowa sprzedaży między krewnymi pozostaje czynnością cywilnoprawną opodatkowaną PCC — od wartości rynkowej. Nie jest traktowana jako ukryta darowizna, o ile strony rzeczywiście dokonują zapłaty. Więcej o relacji VAT i PCC przy zakupie nieruchomości znajdziesz w osobnym artykule.

Jak zweryfikować wartość nieruchomości przed zakupem

Zanim podpiszesz akt notarialny, warto znać realną wartość rynkową nieruchomości — zarówno po to, by nie przepłacić, jak i po to, by prawidłowo rozliczyć PCC. W serwisie Pionek.io możesz sprawdzić księgę wieczystą po adresie nieruchomości i zweryfikować obciążenia hipoteczne, służebności oraz inne wpisy, które mogą wpływać na wycenę.

Podstawy prawne:

Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (art. 6 ust. 1–4, art. 7 ust. 1)
Ustawa z dnia 10 września 1999 r. — Kodeks karny skarbowy (art. 56 § 1)
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny (art. 158, art. 353¹, art. 556, art. 560, art. 73 § 2)
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art. 151 ust. 1)
Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (art. 5a — nowelizacja z 13 lutego 2026 r.)