Kontrola KAS przy zakupie nieruchomości

Kupujesz mieszkanie za gotówkę albo z pomocą finansową rodziny? Krajowa Administracja Skarbowa (KAS) może zapytać, skąd masz na to pieniądze. Kontrola KAS przy zakupie nieruchomości to zautomatyzowany proces — algorytmy skarbówki analizują każdą transakcję notarialną i porównują ją z Twoimi oficjalnymi dochodami.

W tym artykule dowiesz się, jak wygląda procedura weryfikacji źródła finansowania, jakie grożą Ci sankcje i co zrobić, żeby uniknąć problemów.

W skrócie:

KAS automatycznie porównuje cenę zakupu nieruchomości z Twoimi dochodami wykazanymi w PIT

Jeśli wydatki nie mają pokrycia w legalnych źródłach, grozi Ci podatek sankcyjny w wysokości 75%

To na Tobie spoczywa obowiązek udowodnienia, skąd pochodzą pieniądze

Organ ma aż 10 lat na wszczęcie postępowania od końca roku zakupu

Darowizny i pożyczki od rodziny musisz zgłosić w ustawowych terminach — nie czekaj na kontrolę

Czym jest kontrola źródła finansowania nieruchomości

Każdy akt notarialny przenoszący własność nieruchomości jest automatycznie przekazywany do KAS. Notariusz ma obowiązek przesłać dane o transakcji za pośrednictwem systemu CREWAN (Centralne Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych) — w formie elektronicznej, ze wszystkimi szczegółami: ceną, danymi kupującego i numerem PESEL.

Równolegle informacja o zmianie właściciela trafia z Elektronicznej Księgi Wieczystej (eKW) przez ZSIN (Zintegrowany System Informacji o Nieruchomościach) do Ewidencji Gruntów i Budynków. Wszystkie te dane są natychmiast dostępne dla systemów analitycznych KAS.

Algorytm KAS o nazwie ARANEA porównuje cenę kupionej nieruchomości z Twoimi dochodami wykazanymi w deklaracjach PIT, danymi z ZUS, historią rachunków bankowych (system STIR) i innymi rejestrami. Jeśli system wykryje wyraźną dysproporcję — np. zarabiasz 5 000 zł miesięcznie, a kupujesz mieszkanie za 800 000 zł za gotówkę — automatycznie wskazuje Twój przypadek do weryfikacji.

Uwaga: Powszechnym mitem jest przekonanie, że zakup za gotówkę jest „niewidzialny" dla skarbówki. To nieprawda — akt notarialny zawsze trafia do KAS, niezależnie od formy płatności.

Podstawa prawna — sankcyjny podatek 75%

Cała procedura opiera się na Rozdziale 5a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (u.p.d.o.f.), zatytułowanym „Opodatkowanie przychodów nieznajdujących pokrycia w ujawnionych źródłach lub pochodzących ze źródeł nieujawnionych".

Kluczowe przepisy:

Art. 25b u.p.d.o.f. — określa, jak organ oblicza „nadwyżkę wydatków" nad legalnymi przychodami. Jeśli nie wskażesz, z których dokładnie dochodów sfinansowałeś zakup, KAS stosuje zasadę FIFO — najwcześniejsze wydatki pokrywa najwcześniejszymi dochodami.
Art. 25e u.p.d.o.f. — ustanawia zryczałtowany podatek sankcyjny w wysokości 75% od kwoty, która nie ma pokrycia w legalnych źródłach. To nie jest zwykły podatek — to sankcja ekonomiczna.
Art. 25g u.p.d.o.f. — przenosi ciężar dowodu na podatnika. To Ty musisz udowodnić, skąd masz pieniądze. Jeśli nie przedstawisz wiarygodnych dokumentów, organ przyjmuje, że pokrycia nie ma.
Art. 70 § 1 Ordynacji podatkowej (ze zmianami) — termin przedawnienia dla przychodów z nieujawnionych źródeł wynosi 10 lat od końca roku, w którym kupiłeś nieruchomość.

Uwaga: Kupno mieszkania w 2026 roku może być skutecznie skontrolowane aż do końca 2036 roku. Standardowy 5-letni termin przedawnienia tu nie obowiązuje.

Jak przebiega weryfikacja KAS krok po kroku

Krok 1. Czynności sprawdzające

To pierwszy, „miękki" etap uregulowany w Dziale V Ordynacji podatkowej. Otrzymujesz od urzędu skarbowego wezwanie do złożenia wyjaśnień — pocztą lub przez e-Urząd Skarbowy. Na tym etapie nie ma jeszcze formalnej kontroli.

Urząd prosi o wypełnienie Oświadczenia o stanie majątkowym — szczegółowego dokumentu, w którym musisz podać:

historię zatrudnienia i dochodów (nawet sprzed kilkunastu lat)
posiadane nieruchomości i ruchomości
otrzymane darowizny, pożyczki, spadki
oszczędności gotówkowe

Musisz też przedłożyć twarde dowody: wyciągi bankowe, umowy darowizny, akty notarialne sprzedaży innych nieruchomości, postanowienia spadkowe.

Wskazówka: Na tym etapie możesz odpowiedzieć elektronicznie przez e-Urząd Skarbowy lub ePUAP. Im szybciej dostarczysz kompletną dokumentację, tym większa szansa na zakończenie sprawy bez eskalacji.

Krok 2. Kontrola celno-skarbowa

Jeśli czynności sprawdzające ujawnią poważne nieprawidłowości, sprawa przechodzi w formalne postępowanie. Naczelnik urzędu celno-skarbowego oficjalnie wszczyna kontrolę, która daje organowi znacznie szersze uprawnienia:

prawo żądania od banków pełnej historii Twoich rachunków
możliwość powoływania biegłych i przesłuchiwania świadków (np. członków rodziny, którzy rzekomo udzielili Ci pożyczki)
dostęp do danych z systemu STIR o transakcjach na Twoich kontach

Przesłuchania bywają szczegółowe i krzyżowe — organ dąży do wykazania, czy deklarowane źródła finansowania są wiarygodne. Po zakończeniu gromadzenia dowodów wydaje decyzję wymiarową ustalającą kwotę podatku sankcyjnego do zapłaty.

Krok 3. Odwołanie

Na odwołanie do Dyrektora Izby Administracji Skarbowej masz 14 dni. Jeśli decyzja zostanie utrzymana, możesz złożyć skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ciągu 30 dni od daty doręczenia ostatecznej decyzji.

W praktyce skomplikowane postępowania dowodowe — z uwzględnieniem instancji sądowych (WSA i NSA) — trwają od kilkunastu miesięcy do nawet 3 lat.

Koszty i sankcje — zestawienie

Sytuacja	Stawka / opłata	Podstawa prawna
Darowizna od rodziny (grupa 0) zgłoszona w terminie	0 zł — pełne zwolnienie	Art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn
Pożyczka od rodziny (grupa 0) zgłoszona w terminie	0 zł — pełne zwolnienie	Art. 9 pkt 10 lit. c ustawy o PCC
Niezgłoszona pożyczka ujawniona w trakcie kontroli	20% wartości pożyczki	Art. 15 ust. 4 ustawy o PCC
Brak pokrycia wydatków w legalnych źródłach	75% niepokrytej kwoty	Art. 25e u.p.d.o.f.
Odsetki za zwłokę	Naliczane od dnia powstania zaległości	Art. 53 § 1 Ordynacji podatkowej

Koszt: Przy zakupie mieszkania za 600 000 zł, z którego 400 000 zł nie ma pokrycia w legalnych źródłach, podatek sankcyjny wyniesie 300 000 zł — plus odsetki naliczane nawet za kilka lat wstecz.

Do tego dochodzą potencjalne konsekwencje karne skarbowe (grzywna w systemie stawek dziennych) oraz możliwość wpisania hipoteki przymusowej przez urząd skarbowy na Twojej nieruchomości — jako zabezpieczenie zaległości podatkowej.

Najczęstsze pułapki przy zakupie nieruchomości

Niezgłoszona darowizna od rodziców

Rodzice przelewają Ci 200 000 zł na wkład własny. Zapominasz złożyć formularz SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy od otrzymania pieniędzy. Po dwóch latach algorytm KAS porównuje Twoje dochody z ceną mieszkania — i nie znajduje pokrycia. Darowizna bez terminowego zgłoszenia traci status zwolnionej z podatku i staje się „nieujawnionym źródłem".

Wskazówka: Formularz SD-Z2 składasz elektronicznie przez e-Urząd Skarbowy. Zrób to od razu po otrzymaniu darowizny — nie odkładaj na później.

„Pożyczka" od brata ujawniona dopiero przy kontroli

Kupujesz działkę za gotówkę. Przy kontroli tłumaczysz, że pieniądze pożyczył Ci brat. Problem: brat nie zgłosił pożyczki w ciągu 14 dni na formularzu PCC-3. Zamiast zwolnienia z podatku urząd nalicza 20% sankcyjnego podatku PCC od całej kwoty pożyczki. Co gorsza, KAS sprawdza też, czy brat sam dysponował tymi środkami — jeśli nie, obaj macie problem.

Obrona „na skarbonkę"

Tłumaczysz, że oszczędzałeś gotówkę przez 10 lat „pod materacem". Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z 2025 roku definitywnie odrzucił tę linię obrony — orzekł, że ustne zapewnienia o wieloletnich oszczędnościach gotówkowych, bez potwierdzenia w dokumentach bankowych czy podatkowych, są niewystarczające. Brak wiarygodnego, obiektywnego dowodu prowadzi wprost do nałożenia 75% sankcji.

Jak się przygotować — dokumenty i zgłoszenia

Jeśli kupujesz nieruchomość, zadbaj o pełną dokumentację źródła finansowania przed transakcją:

Darowizny od rodziny — zgłoś na formularzu SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy od otrzymania pieniędzy. Przelew musi przejść przez rachunek bankowy.
Pożyczki od rodziny — zgłoś na formularzu PCC-3 w ciągu 14 dni od zawarcia umowy. Kwota musi wpłynąć na konto — nie gotówką do ręki.
Oszczędności — trzymaj je na rachunku bankowym z udokumentowaną historią. Gotówka bez śladu w systemie bankowym to ryzyko.
Sprzedaż innej nieruchomości — zachowaj akt notarialny i potwierdzenie przelewu ceny.
Spadek — miej postanowienie sądu o nabyciu spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia. Upewnij się, że podatek od spadku został rozliczony (lub zgłoszone zwolnienie na SD-Z2).
Dochody z zagranicy — upewnij się, że zostały wykazane w polskim PIT lub rozliczone zgodnie z umową o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Źródło finansowania	Wymagany dokument	Termin zgłoszenia
Darowizna (grupa 0)	SD-Z2 + potwierdzenie przelewu	6 miesięcy od otrzymania
Pożyczka (grupa 0)	PCC-3 + potwierdzenie przelewu	14 dni od zawarcia umowy
Oszczędności	Historia rachunku bankowego	Bieżąca dokumentacja
Sprzedaż nieruchomości	Akt notarialny + przelew	Brak terminu zgłoszenia
Spadek	Postanowienie sądu / APD + SD-Z2	6 miesięcy od uprawomocnienia

Wskazówka: Formularze SD-Z2 i PCC-3 składasz bezpłatnie i elektronicznie przez e-Urząd Skarbowy. Zgłoszenie przed kontrolą kosztuje 0 zł — spóźnienie może kosztować dziesiątki tysięcy złotych.

Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości przed zakupem

Kontrola KAS dotyczy źródła Twoich pieniędzy, ale równie ważne jest sprawdzenie samej nieruchomości przed podpisaniem aktu notarialnego. Zweryfikuj księgę wieczystą — upewnij się, że w dziale III nie ma ostrzeżeń, a w dziale IV nie figurują niespłacone hipoteki.

Na Pionek.io możesz sprawdzić księgę wieczystą po adresie nieruchomości — wystarczy podać ulicę i miasto, żeby przed zakupem zweryfikować stan prawny interesującego Cię lokalu lub działki.

Podstawy prawne:

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 25b–25g — opodatkowanie przychodów z nieujawnionych źródeł)
Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. — Ordynacja podatkowa (art. 70 § 1 — przedawnienie zobowiązań podatkowych)
Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (art. 15 ust. 4 — sankcyjna stawka PCC)
Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (art. 4a ust. 1 — zwolnienie dla grupy 0)
Ustawa z dnia 16 listopada 2016 r. o Krajowej Administracji Skarbowej

Źródła: