Wakacje kredytowe a hipoteka w księdze wieczystej
Spłacasz kredyt hipoteczny i rozważasz zawieszenie rat? A może już skorzystałeś z wakacji kredytowych i zastanawiasz się, co teraz widać w Twojej księdze wieczystej? Wakacje kredytowe a hipoteka w księdze wieczystej to temat, który budzi wiele wątpliwości — zwłaszcza gdy planujesz sprzedaż mieszkania lub refinansowanie kredytu.
W tym artykule wyjaśniamy, jak zawieszenie rat wpływa na wpis hipoteki w dziale IV, kiedy trzeba samodzielnie wykreślić hipotekę i na co uważać przy sprzedaży nieruchomości po wakacjach kredytowych.
W skrócie:
- Wakacje kredytowe nie zmieniają wpisu hipoteki w księdze wieczystej — hipoteka pozostaje bez zmian
- Po spłacie wydłużonego kredytu musisz samodzielnie złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki — nie zniknie automatycznie
- Wykreślenie hipoteki kosztuje 100 zł i wymaga uzyskania zgody banku (tzw. listu mazalnego)
- Fundusz Wsparcia Kredytobiorców (FWK) również nie powoduje wpisania nowej hipoteki w KW
- Sprzedaż mieszkania z aktywnym kredytem po wakacjach jest możliwa — wymaga zaświadczenia banku o saldzie
Czym są wakacje kredytowe — ustawowe i umowne
Wakacje kredytowe to czasowe zawieszenie obowiązku spłacania rat kredytu hipotecznego. W polskim prawie funkcjonowały w dwóch formach.
Ustawowe wakacje kredytowe obowiązywały w latach 2022–2024 na podstawie art. 73 ustawy o finansowaniu społecznościowym i pomocy kredytobiorcom. Kredytobiorca mógł jednostronnie zawiesić spłatę rat — wystarczyło złożenie wniosku, a bank musiał go zaakceptować. W 2024 r. dostęp do programu został ograniczony kryterium dochodowym (wskaźnik Rata do Dochodu powyżej 30%) oraz limitem kwoty kredytu do 1 200 000 zł.
Według aktualnych przepisów ustawowe wakacje kredytowe nie obowiązują w latach 2025–2026. Jedyną dostępną opcją są umowne wakacje kredytowe — produkt komercyjny oferowany przez banki w ramach restrukturyzacji zadłużenia. Wymagają one zgody obu stron i przybierają formę aneksu do umowy kredytowej. Najczęściej polegają na zawieszeniu spłaty części kapitałowej na okres 3–12 miesięcy, przy dalszym regulowaniu odsetek.
Uwaga: Przy podpisywaniu aneksu restrukturyzacyjnego sprawdź, czy nie zawiera on klauzuli potwierdzenia salda. Rzecznik Finansowy ostrzegał, że takie oświadczenie może utrudnić przyszłe dochodzenie roszczeń wobec banku.
Czy wakacje kredytowe zmieniają wpis hipoteki w księdze wieczystej
Nie. To najważniejsza informacja w całym artykule — zarówno ustawowe, jak i umowne wakacje kredytowe nie powodują żadnych zmian w dziale IV księgi wieczystej.
Dlaczego? Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które zabezpiecza wierzytelność do określonej sumy (art. 65 ust. 1 u.k.w.h.). Zawieszenie rat przesuwa termin spłaty, ale nie zmienia samej wierzytelności ani jej górnej granicy. Zgodnie z art. 68³ u.k.w.h. przedłużenie terminu wymagalności kredytu nie stanowi zmiany treści hipoteki — pod warunkiem, że nie rośnie suma hipoteki.
W praktyce oznacza to, że:
- nie musisz składać żadnych wniosków do sądu wieczystoksięgowego po skorzystaniu z wakacji,
- wpis hipoteki w dziale IV pozostaje dokładnie taki sam (kwota, waluta, dane banku, numer umowy),
- zmienia się jedynie harmonogram spłat po stronie banku — to kwestia wewnętrzna stosunku umownego.
Fundusz Wsparcia Kredytobiorców a hipoteka
Wiele osób myli wakacje kredytowe z Funduszem Wsparcia Kredytobiorców (FWK), choć to zupełnie inne mechanizmy.
Wakacje polegają na przesunięciu płatności w czasie — kapitał nie maleje, a okres kredytowania się wydłuża. FWK natomiast to realna pomoc finansowa: Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) wpłaca do 3 000 zł miesięcznie na rachunek Twojego banku, spłacając raty w Twoim imieniu (maksymalnie przez 40 miesięcy). Zwrot następuje w 200 nieoprocentowanych ratach po 2-letniej karencji. Jeśli terminowo spłacisz pierwsze 134 raty, pozostała część zostaje umorzona.
Z perspektywy księgi wieczystej kluczowe jest to, że zobowiązanie wobec FWK nie jest zabezpieczone hipoteką. W dziale IV nie pojawia się żaden nowy wpis — dług wobec BGK ma charakter wyłącznie osobisty. Nieruchomość pozostaje obciążona jedynie pierwotną hipoteką bankową.
Uwaga: Jeśli korzystasz z FWK i sprzedasz nieruchomość, masz obowiązek powiadomić bank w ciągu 14 dni od transakcji. Niedopełnienie tego wymogu może skutkować wypowiedzeniem umowy o wsparcie i natychmiastową windykacją zwrotu.
Wykreślenie hipoteki po spłacie wydłużonego kredytu
Skutkiem wakacji kredytowych jest przesunięcie daty ostatniej raty o kilka–kilkanaście miesięcy. Gdy wreszcie spłacisz cały kredyt, musisz samodzielnie zadbać o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. W polskim systemie prawnym hipoteka nigdy nie znika automatycznie — nawet po pełnej spłacie zobowiązania.
Krok 1. Uzyskaj list mazalny od banku
List mazalny (kwit mazalny) to oświadczenie banku o spłacie wierzytelności i zgoda na wykreślenie hipoteki. Część banków wysyła go automatycznie w ciągu 14–30 dni od ostatniej wpłaty. W pozostałych przypadkach musisz złożyć wniosek samodzielnie. Do dokumentu bank dołącza wyciąg z KRS potwierdzający umocowanie osób podpisujących zgodę.
Krok 2. Wypełnij formularz KW-WPIS
Pobierz formularz KW-WPIS ze strony Ministerstwa Sprawiedliwości. W treści żądania wpisz: „Wnoszę o wykreślenie hipoteki umownej w kwocie [kwota] na rzecz [nazwa banku] z działu IV księgi wieczystej nr [numer KW]". Formularz wydrukuj dwustronnie.
Krok 3. Wnieś opłatę i złóż dokumenty
Opłata za wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł (stan na 2026 r.). Możesz ją uiścić e-znakiem, przelewem na konto sądu lub w kasie sądu. Komplet dokumentów (formularz, list mazalny, dowód opłaty) złóż w biurze podawczym wydziału wieczystoksięgowego właściwego sądu rejonowego lub wyślij listem poleconym.
Koszty i terminy związane z hipoteką po wakacjach kredytowych
| Czynność | Opłata | Czas realizacji (praktyka 2026 r.) |
|---|---|---|
| Wpis hipoteki (przy zaciągnięciu kredytu) | 200 zł | 2 tygodnie – 8 miesięcy |
| Wykreślenie hipoteki po spłacie | 100 zł | kilka tygodni – kilka miesięcy |
| Wydanie listu mazalnego przez bank | bezpłatne | 14–30 dni od spłaty |
| Odpis zwykły KW przez e-KW | 20 zł | natychmiast (online) |
Wskazówka: Jeśli planujesz sprzedaż nieruchomości i zależy Ci na czasie, możesz złożyć w sądzie wniosek o przyspieszenie rozpoznania sprawy dotyczącej wykreślenia hipoteki.
Sprzedaż nieruchomości z hipoteką po wakacjach kredytowych
Jeśli po skorzystaniu z wakacji kredytowych chcesz sprzedać mieszkanie, Twoje saldo zadłużenia będzie wyższe, niż zakładał pierwotny harmonogram — zawieszony kapitał nie został nadpłacony. Nie oznacza to jednak, że sprzedaż jest niemożliwa.
Procedura wygląda następująco:
- Wystąp do banku o zaświadczenie z aktualnym saldem zadłużenia i promesę — obietnicę wydania listu mazalnego po otrzymaniu pełnej kwoty spłaty.
- Notariusz uwzględni w akcie notarialnym, że część ceny kupujący wpłaca bezpośrednio na rachunek techniczny banku (kwota pokrywająca dług).
- Po zaksięgowaniu wpłaty bank wystawia list mazalny, umożliwiający wykreślenie hipoteki z działu IV.
Jeśli rozważasz refinansowanie kredytu hipotecznego zamiast sprzedaży, pamiętaj, że proces ten generuje dwa wnioski do sądu wieczystoksięgowego: wpis nowej hipoteki i wykreślenie starej. W dużych miastach może to oznaczać dodatkowe miesiące oczekiwania.
Jak sprawdzić stan hipoteki po wakacjach kredytowych
Po skorzystaniu z wakacji kredytowych warto regularnie weryfikować dział IV swojej księgi wieczystej. Możesz to zrobić bezpłatnie przez portal Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (e-KW), podając numer KW. Od marca 2026 r. dostępna jest również możliwość wyszukiwania ksiąg powiązanych z Twoim numerem PESEL przez aplikację mObywatel — bez konieczności pamiętania numerów ksiąg.
Jeśli znasz adres nieruchomości, ale nie pamiętasz numeru księgi wieczystej, w serwisie Pionek.io możesz wyszukać przypisaną księgę wieczystą po adresie i szybko sprawdzić, czy wpis hipoteki w dziale IV odpowiada Twojej aktualnej sytuacji kredytowej.
Podstawy prawne:
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (art. 65 ust. 1, art. 68³)
- Ustawa z dnia 7 lipca 2022 r. o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy kredytobiorcom (art. 73)
- Ustawa z dnia 9 października 2015 r. o wsparciu kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyt mieszkaniowy i znajdują się w trudnej sytuacji finansowej (art. 3, art. 14–16)
- Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (art. 42 ust. 1, art. 44)
Źródła: