Refinansowanie kredytu hipotecznego a hipoteka w KW

Zmieniasz bank, bo nowy oferuje lepsze warunki kredytu? Refinansowanie kredytu hipotecznego to nie tylko podpisanie nowej umowy — to również zmiana wpisu hipoteki w księdze wieczystej. Ten krok musisz wykonać samodzielnie, bo ani stary, ani nowy bank nie zrobi tego za Ciebie.

W tym artykule dowiesz się, jakie dokumenty musisz zgromadzić, jak wypełnić wniosek KW-WPIS, ile zapłacisz za zmianę hipoteki i jak uniknąć najczęstszych błędów, które opóźniają całą procedurę.

W skrócie:

Refinansowanie kredytu wymaga wykreślenia starej hipoteki i wpisania nowej w dziale IV księgi wieczystej

Potrzebujesz listu mazalnego (kwitu mazalnego) od dotychczasowego banku — bez niego sąd nie wykreśli hipoteki

Wniosek składasz na formularzu KW-WPIS w sądzie rejonowym lub przez notariusza

Łączny koszt opłat sądowych to minimum 300 zł (100 zł za wykreślenie + 200 zł za wpis)

Czas oczekiwania na rozpatrzenie wniosku wynosi od 2 do 12 miesięcy, w zależności od sądu

Czym jest refinansowanie kredytu hipotecznego

Refinansowanie kredytu hipotecznego to przeniesienie kredytu z jednego banku do drugiego. Zaciągasz nowy kredyt na lepszych warunkach, a jego środki służą do całkowitej spłaty dotychczasowego zobowiązania. Dla Ciebie oznacza to niższą ratę, krótszy okres spłaty lub obydwie korzyści naraz.

Z perspektywy księgi wieczystej refinansowanie oznacza dwie operacje w dziale IV:

Wykreślenie starej hipoteki — zabezpieczenie na rzecz dotychczasowego banku traci podstawę, bo spłaciłeś dług
Wpis nowej hipoteki — nowy bank wymaga zabezpieczenia udzielonego kredytu

Kluczowa zasada: spłata kredytu powoduje wygaśnięcie hipoteki z mocy prawa (art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dalej: u.k.w.h.), ale wpis w księdze wieczystej nie znika automatycznie. Musisz samodzielnie złożyć wniosek o wykreślenie. Dopóki tego nie zrobisz, stara hipoteka będzie widoczna w KW, mimo że dług już nie istnieje.

Więcej o tym, jak zmienia się księga wieczysta przy kredycie, przeczytasz w artykule o kredycie hipotecznym a zmianach w księdze wieczystej.

Jakie dokumenty potrzebujesz do zmiany hipoteki w KW

Zanim złożysz wniosek w sądzie, musisz zgromadzić komplet dokumentów. Brak któregokolwiek z nich oznacza zwrot lub oddalenie wniosku.

List mazalny od starego banku

List mazalny (kwit mazalny) to najważniejszy dokument w całej procedurze. To pisemne oświadczenie dotychczasowego banku, w którym potwierdza on:

całkowitą spłatę kredytu (z podaniem numeru umowy i dat aneksów)
wygaśnięcie wierzytelności
bezwarunkową zgodę na wykreślenie hipoteki z konkretnej księgi wieczystej

Uwaga: Nie myl listu mazalnego z zaświadczeniem o saldzie zadłużenia. Zaświadczenie o saldzie to tylko informacja o kwocie do spłaty — nie ma mocy prawnej i nie zawiera zgody na wykreślenie. Złożenie go w sądzie zamiast listu mazalnego zawsze skutkuje oddaleniem wniosku.

Część banków wysyła list mazalny automatycznie po zamknięciu kredytu (zazwyczaj w ciągu 2-3 tygodni). W pozostałych musisz złożyć osobny wniosek. Opłata wynosi od 0 do 100 zł, w zależności od banku.

Do listu mazalnego bank dołącza pełnomocnictwa osób, które go podpisały. Dokumenty podpisują pełnomocnicy banku (nie zarząd), więc potrzebujesz ciągłego łańcucha umocowań prowadzącego do zarządu ujawnionego w KRS. List mazalny ma moc dokumentu urzędowego na podstawie art. 95 ust. 1 Prawa bankowego, więc nie wymaga poświadczenia notarialnego.

Dokumenty od nowego banku

Nowy bank dostarcza zaświadczenie o udzieleniu kredytu refinansowego oraz oświadczenie o ustanowieniu hipoteki — to podstawa wpisu nowej hipoteki w księdze.

Formularz KW-WPIS

Wniosek składasz na urzędowym formularzu KW-WPIS (Wniosek o wpis w księdze wieczystej). Pobierzesz go ze strony Ministerstwa Sprawiedliwości. Nie używaj formularza KW-ZAL (służy do zakładania nowej księgi) ani KW-ZAD (to załącznik dla dodatkowych żądań lub uczestników).

Jak zmienić hipotekę w księdze wieczystej — krok po kroku

Krok 1. Uzyskaj list mazalny od starego banku

Po zaksięgowaniu spłaty poproś bank o wydanie listu mazalnego. Sprawdź, czy dokument zawiera: numer umowy kredytowej, numer księgi wieczystej, kwotę hipoteki, bezwarunkową zgodę na wykreślenie oraz podpisy osób upoważnionych z pełnomocnictwami.

Krok 2. Odbierz dokumenty od nowego banku

Nowy bank przekaże Ci oświadczenie o ustanowieniu hipoteki. Upewnij się, że kwota hipoteki i dane księgi wieczystej są poprawne.

Krok 3. Wypełnij formularz KW-WPIS

W formularzu:

Wpisz nazwę sądu rejonowego i wydziału ksiąg wieczystych właściwego dla Twojej nieruchomości
Podaj pełny numer księgi wieczystej (z kodem wydziału i cyfrą kontrolną)
Zaznacz pole „Wpis prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipoteki"
W polu „Treść żądania" sformułuj dwa żądania:
- wykreślenie hipoteki umownej dotychczasowego banku (podaj kwotę i nazwę banku)
- wpis nowej hipoteki umownej na rzecz nowego banku (podaj kwotę i nazwę banku)
Wymień oba banki jako uczestników postępowania
Wypisz wszystkie załączniki

Wskazówka: Jeśli nieruchomość należy do małżonków i dane współwłaściciela nie mieszczą się w formularzu, użyj załącznika KW-ZAD.

Krok 4. Opłać wniosek

Wpłać opłatę sądową przelewem na rachunek sądu (wpisz numer KW w tytule) lub kup e-znaki opłaty sądowej przez portal Ministerstwa Sprawiedliwości. Minimalna opłata to 300 zł (100 zł za wykreślenie + 200 zł za wpis).

Krok 5. Złóż wniosek w sądzie

Masz dwie opcje:

osobiście — w biurze podawczym wydziału ksiąg wieczystych (poproś o potwierdzenie wpływu)
pocztą — listem poleconym przez Pocztę Polską

Osoby fizyczne nie mogą złożyć wniosku elektronicznie przez ePUAP — ta możliwość jest zarezerwowana dla notariuszy, radców prawnych i komorników. Jeśli wolisz uniknąć formalności, zlecenie procedury notariuszowi to dobra alternatywa. Rejent złoży wniosek elektronicznie ze swojego systemu, a wzmianka o wniosku (informacja systemowa potwierdzająca, że zmiana jest w toku) pojawi się w księdze niemal natychmiast.

Krok 6. Złóż deklarację PCC-3

W ciągu 14 dni od ustanowienia nowej hipoteki musisz złożyć deklarację PCC-3 do naczelnika urzędu skarbowego i zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Przy standardowym kredycie hipotecznym (wierzytelność o nieustalonej wysokości) wynosi on 19 zł.

Krok 7. Monitoruj status wniosku

Po złożeniu wniosku w dziale IV Twojej księgi pojawi się wzmianka oznaczona „Dz.Kw." z numerem i datą. Śledzić status możesz przez portal Elektronicznych Ksiąg Wieczystych lub aplikację mObywatel, która od marca 2026 r. wysyła powiadomienia push o zmianach w KW. Aktualny stan działu IV sprawdzisz też, wyszukując księgę wieczystą po adresie nieruchomości.

Ile kosztuje zmiana hipoteki przy refinansowaniu

Czynność	Opłata	Podstawa prawna
Wykreślenie starej hipoteki	100 zł	art. 46 u.k.s.c.
Wpis nowej hipoteki	200 zł	u.k.s.c.
Wpis roszczenia o opróżnione miejsce (jeśli bank wymaga)	150 zł	u.k.s.c.
Podatek PCC od ustanowienia hipoteki	19 zł	u.p.c.c.
Odpis zwykły KW (elektroniczny)	30 zł	rozporządzenie MS
Odpis zupełny KW (elektroniczny)	60 zł	rozporządzenie MS

Minimalny koszt opłat sądowych to 300 zł (wykreślenie + wpis nowej hipoteki). Do tego dochodzi 19 zł podatku PCC (stan na 2026 r.).

Koszt: Jeśli zlecisz formalności notariuszowi, zapłacisz dodatkowo ok. 200-500 zł netto za obsługę wniosku. Taksa notarialna, uzależniona od wartości nieruchomości, regulowana jest rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości. Pośrednictwo notarialne nie jest obowiązkowe.

Opróżnione miejsce hipoteczne — co to jest i dlaczego ma znaczenie

Kiedy stara hipoteka zostaje wykreślona, w dziale IV powstaje wolne miejsce. Zgodnie z art. 101¹ u.k.w.h. masz prawo zdecydować, co z nim zrobić — możesz ustanowić na nim nową hipotekę lub przenieść inną istniejącą. To ważne, bo nowy bank chce zabezpieczenia na pierwszym miejscu w księdze wieczystej — daje mu to najlepszą pozycję w razie egzekucji.

Aby zagwarantować to miejsce jeszcze przed formalnym wykreśleniem starej hipoteki, nowy bank może zażądać wpisu roszczenia o przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce (art. 101⁹ u.k.w.h.). Roszczenie blokuje pozycję dla nowego banku i chroni przed sytuacją, w której inny wierzyciel zajmie zwolnione miejsce.

Ważne ograniczenie: na opróżnionym miejscu hipotecznym nie może powstać hipoteka przymusowa (art. 101⁶ u.k.w.h.). Urząd skarbowy ani komornik nie mogą zająć tego miejsca na poczet swoich roszczeń — decydujesz o nim wyłącznie Ty jako właściciel.

Wskazówka: Instytucja opróżnionego miejsca hipotecznego dotyczy wyłącznie hipotek ustanowionych po 20 lutego 2011 r. W przypadku starszych hipotek (tzw. zwykłych i kaucyjnych) obowiązują inne przepisy.

Ubezpieczenie pomostowe — ile zapłacisz i kiedy odzyskasz

W okresie między uruchomieniem nowego kredytu a prawomocnym wpisem hipoteki w KW bank pobiera dodatkową opłatę — ubezpieczenie pomostowe. Polega to na podwyżce oprocentowania (zwykle o 0,05-1 p.p.), która trwa do momentu uzyskania prawomocnego wpisu.

Przy obecnych zatorach sądowych (od 2 do 12 miesięcy) koszt ubezpieczenia pomostowego może być odczuwalny. Na szczęście przepisy obowiązujące od września 2022 r. zobowiązują bank do zwrotu kosztów ubezpieczenia pomostowego w ciągu 60 dni od prawomocnego wpisu hipoteki. Bank musi oddać pobrane środki automatycznie — przelewem na Twoje konto lub jako pomniejszenie salda kredytu. Nie musisz składać osobnego wniosku o zwrot.

Więcej o tym mechanizmie przeczytasz w artykule o ubezpieczeniu pomostowym przy kredycie hipotecznym.

Najczęstsze błędy przy refinansowaniu kredytu hipotecznego

Unikaj tych pułapek, które opóźniają procedurę lub prowadzą do odrzucenia wniosku:

Złożenie zaświadczenia o saldzie zamiast listu mazalnego — sąd oddali wniosek, bo zaświadczenie nie zawiera zgody banku na wykreślenie hipoteki
Niekompletny łańcuch pełnomocnictw — jeśli osoby podpisujące list mazalny nie mają udokumentowanego umocowania prowadzącego do zarządu, sąd oddali wniosek
Błędny numer księgi wieczystej — pomyłka w cyfrze kontrolnej uniemożliwia identyfikację nieruchomości
Niewłaściwy formularz — użycie KW-ZAL zamiast KW-WPIS skutkuje zwrotem wniosku
Brak opłaty sądowej — bez dowodu uiszczenia opłaty sąd nie nadaje biegu wnioskowi
Przekonanie, że hipoteka zniknie sama — bank nie wykreśla hipoteki z urzędu; to Ty musisz złożyć wniosek

Uwaga: Zwrot wniosku (z powodu braków formalnych) oznacza, że wzmianka o wniosku znika z księgi — tracisz ochronę przed innymi wierzycielami. Oddalenie wniosku (z powodu błędów merytorycznych, np. niewłaściwy dokument) wymaga natomiast złożenia nowego wniosku od początku.

Co dalej?

Jeśli refinansujesz kredyt hipoteczny, oto Twoja lista kontrolna:

Podpisz umowę z nowym bankiem i poczekaj na przelew środków do starego banku
Uzyskaj list mazalny od dotychczasowego banku — sprawdź kompletność i podpisy
Odbierz oświadczenie o ustanowieniu hipoteki od nowego banku
Wypełnij formularz KW-WPIS z dwoma żądaniami (wykreślenie starej + wpis nowej hipoteki)
Opłać wniosek (minimum 300 zł) i złóż go w sądzie lub u notariusza
Złóż deklarację PCC-3 i zapłać 19 zł podatku w ciągu 14 dni od ustanowienia hipoteki
Monitoruj status wniosku przez portal EKW lub aplikację mObywatel

Jak sprawdzić aktualny stan hipoteki w księdze wieczystej

Zanim rozpoczniesz refinansowanie, warto zweryfikować aktualny stan wpisów w dziale IV swojej księgi wieczystej — upewnij się, że nie ma niewykreślonych obciążeń z przeszłości ani nieoczekiwanych wzmianek. W serwisie Pionek.io możesz szybko sprawdzić księgę wieczystą po adresie nieruchomości i zobaczyć pełną treść działu IV, zanim podejmiesz decyzję o refinansowaniu.

Podstawy prawne:

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (art. 65 ust. 1, art. 94, art. 101¹–101¹¹)
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. — Kodeks postępowania cywilnego (art. 626² § 1)
Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. — Prawo bankowe (art. 95 ust. 1)
Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (art. 46)
Ustawa z dnia 9 stycznia 2026 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym (Dz.U. 2026 poz. 119)

Źródła: