Egzekucja z aktu notarialnego — jak działa art. 777 KPC
Wynajmujesz mieszkanie i obawiasz się, że najemca przestanie płacić? A może sprzedajesz nieruchomość z odroczonym terminem płatności i chcesz mieć pewność, że kupujący ureguluje należność? Egzekucja z aktu notarialnego to mechanizm, który pozwala odzyskać pieniądze lub nieruchomość bez wieloletniego procesu sądowego.
W tym artykule dowiesz się, czym jest poddanie się egzekucji z aktu notarialnego, jakie warianty przewiduje art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego i ile kosztuje takie zabezpieczenie.
W skrócie:
- Egzekucja z aktu notarialnego pozwala pominąć proces sądowy — akt notarialny działa jak wyrok
- Art. 777 KPC przewiduje trzy warianty: na konkretną kwotę (pkt 4), do kwoty maksymalnej (pkt 5) i z obciążonej hipoteką nieruchomości (pkt 6)
- Opłata sądowa za nadanie klauzuli wykonalności wynosi tylko 50 zł
- Sąd powinien rozpoznać wniosek o klauzulę w ciągu 3 dni od złożenia
- Przy najmie okazjonalnym taksa notarialna to 1/10 płacy minimalnej — 480,60 zł netto (stan na 2026 r.)
Czym jest egzekucja z aktu notarialnego
Poddanie się egzekucji z aktu notarialnego (potocznie: „trzy siódemki") to instytucja uregulowana w art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego (KPC). Polega na tym, że dłużnik składa przed notariuszem oświadczenie, w którym z góry zgadza się na przymusowe ściągnięcie długu lub wydanie rzeczy — gdyby nie wywiązał się ze swoich zobowiązań.
Taki akt notarialny staje się tytułem egzekucyjnym, czyli dokumentem o mocy porównywalnej z prawomocnym wyrokiem sądu. Wierzyciel nie musi wytaczać powództwa o zapłatę ani czekać latami na rozstrzygnięcie. Wystarczy, że uzyska w sądzie klauzulę wykonalności — formalną zgodę na egzekucję — i może od razu złożyć wniosek do komornika.
Mechanizm ten jest szczególnie popularny w trzech sytuacjach:
- najem okazjonalny — najemca poddaje się egzekucji z obowiązku opróżnienia i wydania lokalu
- sprzedaż nieruchomości z odroczonym terminem płatności — kupujący poddaje się egzekucji na wypadek braku zapłaty
- kredyty hipoteczne i pożyczki — dłużnik poddaje się egzekucji do określonej kwoty maksymalnej
Trzy warianty oświadczenia — art. 777 § 1 pkt 4, 5 i 6 KPC
Art. 777 KPC przewiduje trzy warianty poddania się egzekucji. Wybór zależy od charakteru zabezpieczanego zobowiązania.
| Wariant | Zastosowanie | Co musi zawierać akt |
|---|---|---|
| pkt 4 — konkretne świadczenie | Zapłata ustalonej kwoty lub wydanie konkretnej rzeczy (np. lokalu) | Dokładna kwota lub opis rzeczy + termin wykonania |
| pkt 5 — kwota maksymalna | Zobowiązania o zmiennej wysokości (kredyty, pożyczki, granty) | Górna granica egzekucji + termin na wystąpienie o klauzulę |
| pkt 6 — dłużnik rzeczowy | Egzekucja z nieruchomości obciążonej hipoteką, gdy właściciel nie jest dłużnikiem osobistym | Wskazanie nieruchomości + wierzytelności zabezpieczonej hipoteką |
Pkt 4 — obowiązek ściśle określony w akcie
Najczęstszy wariant w obrocie nieruchomościami. Obowiązek dłużnika jest precyzyjnie zdefiniowany już w momencie podpisania aktu — może to być zapłata konkretnej kwoty albo wydanie lokalu po zakończeniu najmu. Akt musi wskazywać termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego zależy wymagalność.
Uwaga: Brak precyzyjnego wskazania terminu lub zdarzenia warunkującego wykonanie obowiązku powoduje, że oświadczenie jest nieważne jako tytuł egzekucyjny. Notariusz powinien to zweryfikować, ale warto o tym pamiętać.
Pkt 5 — elastyczny limit dla kredytów i pożyczek
Wariant stosowany przy kredytach hipotecznych, pożyczkach inwestycyjnych i grantach publicznych. Akt nie wskazuje jednej kwoty, lecz kwotę maksymalną, do której wierzyciel może prowadzić egzekucję. Musi też określać termin, do którego wierzyciel może wystąpić do sądu o klauzulę wykonalności.
W praktyce instytucje publiczne — np. Polska Agencja Rozwoju Przedsiębiorczości (PARP) przy grantach innowacyjnych — ustalają ten limit na poziomie 120% wartości udzielonej pożyczki. Dodatkowe 20% pokrywa odsetki, koszty windykacji i ewentualne opłaty komornicze.
Pkt 6 — egzekucja z obciążonej nieruchomości
Stosowany, gdy właściciel nieruchomości zabezpiecza cudzą wierzytelność hipoteką. Typowy przykład: spółka-matka zabezpiecza kredyt inwestycyjny spółki celowej realizującej projekt deweloperski. Wierzyciel może sięgnąć do nieruchomości obciążonej hipoteką bez konieczności pozywania dłużnika rzeczowego w osobnym procesie.
Ile kosztuje oświadczenie o poddaniu się egzekucji
Koszt składa się z dwóch elementów: taksy notarialnej i opłaty sądowej za klauzulę wykonalności.
Taksa notarialna — stawki maksymalne
Maksymalne wynagrodzenie notariusza zależy od wartości zabezpieczanego roszczenia. Stawki określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej:
| Wartość czynności | Stawka maksymalna (netto) | Od nadwyżki |
|---|---|---|
| 60 000 – 1 000 000 zł | 1 010 zł | + 0,4% powyżej 60 000 zł |
| 1 000 000 – 2 000 000 zł | 4 770 zł | + 0,2% powyżej 1 000 000 zł |
| powyżej 2 000 000 zł | 6 770 zł | + 0,25% powyżej 2 000 000 zł |
Przy transakcjach powyżej 2 mln zł obowiązuje górny limit: 10 000 zł netto (7 500 zł dla osób z I grupy podatkowej). Do każdej stawki dolicz 23% VAT i koszty wypisów aktu.
Wskazówka: Podane kwoty to stawki maksymalne — wiele kancelarii oferuje niższe ceny, szczególnie przy stałej współpracy z deweloperami lub zarządcami nieruchomości.
Najem okazjonalny — stawka preferencyjna
Przy najmie okazjonalnym obowiązuje stawka stała: 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Od 1 stycznia 2026 r. minimalne wynagrodzenie wynosi 4 806 zł brutto (stan na 2026 r.), więc taksa notarialna to 480,60 zł netto (+ VAT i koszty wypisów). Szczegóły wymogów formalnych najmu okazjonalnego — w tym oświadczenie o lokalu zastępczym — znajdziesz w artykule o najmie okazjonalnym.
Opłata sądowa za klauzulę
Koszt: Opłata od wniosku o nadanie klauzuli wykonalności jest stała i wynosi 50 zł (art. 71 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Dla porównania — opłata od pozwu o zapłatę to zwykle 5% wartości sporu, więc przy roszczeniu na 500 000 zł byłoby to 25 000 zł zamiast 50 zł.
Od aktu notarialnego do komornika — jak wygląda cała ścieżka
Sam akt notarialny z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji to dopiero zabezpieczenie na przyszłość. Aby wierzyciel mógł skierować sprawę do komornika, musi przejść przez sąd. Cała ścieżka wygląda tak:
Krok 1. Sporządzenie aktu notarialnego
Dłużnik składa oświadczenie o poddaniu się egzekucji przed notariuszem. Notariusz weryfikuje tożsamość stron — akceptowany jest zarówno dowód osobisty, jak i mDowód w aplikacji mObywatel — oraz sprawdza, czy przedstawione dokumenty (umowa najmu, umowa pożyczki, uchwały spółki) uzasadniają treść oświadczenia.
Krok 2. Wniosek o klauzulę wykonalności
Gdy dłużnik nie wywiąże się ze zobowiązania, wierzyciel składa wniosek do sądu rejonowego. Sąd bada wyłącznie formalną poprawność dokumentu — nie rozstrzyga sporu co do istoty. Ustawowy termin na rozpoznanie wniosku to 3 dni. Sprawę rozpoznaje referendarz sądowy na posiedzeniu niejawnym — bez udziału stron. Szczegóły tej procedury opisuje artykuł o klauzuli wykonalności aktu notarialnego.
Krok 3. Egzekucja komornicza
Z tytułem wykonawczym (akt + klauzula) wierzyciel składa wniosek do komornika. Co do zasady — do komornika właściwego dla miejsca zamieszkania dłużnika. Wyjątek: gdy egzekucja dotyczy nieruchomości, właściwy jest komornik przy sądzie, w którego okręgu ta nieruchomość się znajduje.
Jak dłużnik może się bronić przed egzekucją
Poddanie się egzekucji z aktu notarialnego nie oznacza, że dłużnik traci prawo do obrony. Jeśli egzekucja jest prowadzona bezpodstawnie, dłużnik może wnieść powództwo przeciwegzekucyjne (art. 840 KPC). Sąd może wtedy pozbawić tytuł wykonawczy wykonalności — w całości lub w części.
Najczęstsze podstawy powództwa przeciwegzekucyjnego:
- dług został spłacony przed wszczęciem egzekucji
- nie ziściło się zdarzenie warunkujące wykonanie obowiązku (przy oświadczeniu z pkt 4)
- wierzyciel i dłużnik dokonali potrącenia wzajemnych wierzytelności
- oświadczenie jest dotknięte wadami formalnymi
Uwaga: Powództwo przeciwegzekucyjne trzeba wnieść, zanim komornik wyegzekwuje całą kwotę. Po zakończeniu egzekucji dłużnikowi pozostaje wyłącznie powództwo o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia — znacznie trudniejsze do wygrania.
Dodatkową ochronę daje art. 952¹ KPC — licytacja nieruchomości, w której dłużnik mieszka, jest niedopuszczalna, gdy kwota zadłużenia nie przekracza określonego ustawowego progu. Ochrona ta nie obejmuje jednak nieruchomości komercyjnych ani inwestycyjnych.
Jak sprawdzić nieruchomość przed podpisaniem aktu notarialnego
Zanim podpiszesz akt notarialny z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji — lub zanim przyjmiesz taki dokument od kontrahenta — warto sprawdzić stan prawny nieruchomości. Dział IV księgi wieczystej pokaże Ci istniejące hipoteki, dział III — prawa i roszczenia osób trzecich, a dział II potwierdzi, kto jest aktualnym właścicielem.
W serwisie Pionek.io możesz sprawdzić księgę wieczystą po adresie nieruchomości, aby zweryfikować, czy nieruchomość nie jest obciążona wpisami mogącymi wpłynąć na skuteczność przyszłej egzekucji.
Podstawy prawne:
- Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. — Kodeks postępowania cywilnego (art. 777, art. 840, art. 952¹)
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej
- Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (art. 71)
- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Źródła: