Obręb KRZYŻOWA DOLINA to teren rolniczy obejmujący 936,44 ha w gminie Ozimek (powiat opolski, woj. opolskie). Obręby rolnicze to tereny, na których budynki gospodarcze lub grunty orne wskazują na działalność rolniczą. Cechują się niską gęstością zabudowy i dużymi działkami charakterystycznymi dla gospodarstw.
Zabudowa i charakter
Wśród 643 budynków przeważają obiekty gospodarcze (54%), co wskazuje na obecność działalności rolniczej na terenie obrębu.
Użytkowanie gruntów
Tereny leśne obejmują 61% powierzchni, nadając terenowi charakter przyrodniczy. W strukturze gruntów dominują: tereny leśne (61%), grunty rolne (32%). Mediana powierzchni działki wynosi 2172 m² — zwraca uwagę na podmiejski charakter — większe parcele pozwalają na zabudowę z ogrodem. Liczba działek ewidencyjnych w obrębie: 1116. Rozpiętość wielkości działek jest znacząca — od 3 m² do 37,76 ha, co potwierdza zróżnicowane przeznaczenie terenu.
Osadnictwo
Mediana odległości między budynkami wynosi 0 m — budynki stykają się ze sobą, tworząc zwartą tkankę zabudowy. Sieć 5 ulic obsługuje 195 adresów. Na terenie obrębu leży miejscowość Krzyżowa Dolina.
Jakość gruntów
Dominują grunty słabszych klas bonitacyjnych — klasy V i VI stanowią 77% sklasyfikowanej powierzchni. Niska wartość produkcyjna gruntów przyspiesza procedurę odrolnienia i zmianę przeznaczenia w planie miejscowym.
Struktura własnościowa
Dominacja Skarbu Państwa jest konsekwencją zarządzania terenami leśnymi przez Lasy Państwowe (PGL LP) — administrują one ponad 76% lasów w Polsce, a grunty te nie uczestniczą w obrocie rynkowym.
Stan prawny
Uporządkowany stan prawny gruntów — 92% działek (1029 z 1116) posiada założoną księgę wieczystą, co sprzyja bezpieczeństwu obrotu nieruchomościami. W ewidencji gruntów figuruje 643 budynków, ale tylko 2 pojawia się w księgach wieczystych. Różnicę tłumaczą przede wszystkim budynki gospodarcze (stodoły, obory, szklarnie) (54% zabudowy), zarejestrowane w ewidencji gruntów i budynków (EGiB), lecz nieujawnione w dziale I-O ksiąg wieczystych.
Potencjał inwestycyjny
Duży udział gruntów Skarbu Państwa o rolniczym charakterze może wskazywać na zasoby KOWR dostępne do dzierżawy lub zakupu z Zasobu Własności Rolnej SP.
Struktura funkcjonalna budynków
Funkcja budynkuLiczba% zabud.% liczbyŚr. kond.
Mieszkalne
Śr. powierzchnia zabudowy: 132 m². Domy jednorodzinne, budynki wielorodzinne (bloki, kamienice), budynki zbiorowego zamieszkania (internaty, domy studenckie, domy opieki).
18440%29%1,6
Gospodarcze dla rolnictwa
Śr. powierzchnia zabudowy: 66 m². Obory, stajnie, chlewnie, stodoły, szklarnie, pieczarkarnie i inne obiekty służące produkcji rolnej i hodowlanej.
34537%54%1
Infrastrukturalne i techniczne
Śr. powierzchnia zabudowy: 58 m². Budynki techniczne (stacje transformatorowe, przepompownie), wiaty przystankowe, altany śmietnikowe, szopy, budynki gospodarcze niesklasyfikowane w innych kategoriach EGiB.
919%14%1
Handlowo-usługowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 853 m². Sklepy, centra handlowe, hotele, restauracje, stacje paliw, punkty usługowe.
57%1%1,4
Przemysłowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 338 m². Fabryki, zakłady produkcyjne, warsztaty i inne obiekty służące wytwarzaniu.
53%1%1
Magazynowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 1285 m². Hale magazynowe, chłodnie, silosy na materiały sypkie, zbiorniki na ciecze.
12%0%1
Oświaty i kultury
Śr. powierzchnia zabudowy: 606 m². Szkoły, przedszkola, uczelnie, biblioteki, muzea, kina, teatry, hale sportowe i widowiskowe.
11%0%1
Transportu i łączności
Śr. powierzchnia zabudowy: 46 m². Garaże indywidualne i zbiorowe, parkingi wielopoziomowe, hangary lotnicze, budynki dworcowe, budynki telekomunikacyjne (centrale, stacje bazowe).
111%2%1
Mieszkalne
Śr. powierzchnia zabudowy: 132 m². Domy jednorodzinne, budynki wielorodzinne (bloki, kamienice), budynki zbiorowego zamieszkania (internaty, domy studenckie, domy opieki).
Liczba
184
% zabud.
40%
% liczby
29%
Śr. kond.
1,6
Gospodarcze dla rolnictwa
Śr. powierzchnia zabudowy: 66 m². Obory, stajnie, chlewnie, stodoły, szklarnie, pieczarkarnie i inne obiekty służące produkcji rolnej i hodowlanej.
Liczba
345
% zabud.
37%
% liczby
54%
Śr. kond.
1
Infrastrukturalne i techniczne
Śr. powierzchnia zabudowy: 58 m². Budynki techniczne (stacje transformatorowe, przepompownie), wiaty przystankowe, altany śmietnikowe, szopy, budynki gospodarcze niesklasyfikowane w innych kategoriach EGiB.
Liczba
91
% zabud.
9%
% liczby
14%
Śr. kond.
1
Handlowo-usługowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 853 m². Sklepy, centra handlowe, hotele, restauracje, stacje paliw, punkty usługowe.
Liczba
5
% zabud.
7%
% liczby
1%
Śr. kond.
1,4
Przemysłowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 338 m². Fabryki, zakłady produkcyjne, warsztaty i inne obiekty służące wytwarzaniu.
Liczba
5
% zabud.
3%
% liczby
1%
Śr. kond.
1
Magazynowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 1285 m². Hale magazynowe, chłodnie, silosy na materiały sypkie, zbiorniki na ciecze.
Liczba
1
% zabud.
2%
% liczby
0%
Śr. kond.
1
Oświaty i kultury
Śr. powierzchnia zabudowy: 606 m². Szkoły, przedszkola, uczelnie, biblioteki, muzea, kina, teatry, hale sportowe i widowiskowe.
Liczba
1
% zabud.
1%
% liczby
0%
Śr. kond.
1
Transportu i łączności
Śr. powierzchnia zabudowy: 46 m². Garaże indywidualne i zbiorowe, parkingi wielopoziomowe, hangary lotnicze, budynki dworcowe, budynki telekomunikacyjne (centrale, stacje bazowe).
Liczba
11
% zabud.
1%
% liczby
2%
Śr. kond.
1
Struktura użytkowania gruntów
Klasa użytkuPowierzchniaUdział
Tereny leśne
Lasy (Ls) oraz grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz, Lzr).
Drogi (dr), tereny kolejowe (Tk), inne tereny komunikacyjne (Ti, Tp).
Powierzchnia
20,49 ha
Udział
2%
Grunty rolne zabudowane
Grunty rolne zabudowane (Br) — siedliska i budynki gospodarcze na gruntach rolnych.
Powierzchnia
19,15 ha
Udział
2%
Wody
Wody płynące (Wp), wody stojące (Ws), rowy (W), grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi (Wm).
Powierzchnia
18,18 ha
Udział
2%
Bonitacja gruntów
GrupaPowierzchniaUdział
Klasy I-III
Wymagana zgoda na odrolnienie, wysokie opłaty. Grunty objęte ochroną na mocy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
0,43 ha0%
Klasa IV
Odrolnienie wymaga decyzji organów gminy. Grunty o umiarkowanej wartości rolniczej, częściej przeznaczane pod zabudowę w planach miejscowych.
71,46 ha22%
Klasy V-VI
Łatwiejsze odrolnienie, niższe opłaty. Grunty o niskiej przydatności rolniczej, sprzyjające analizie pod kątem zabudowy lub inwestycji.
245,92 ha77%
Klasy I-III
Wymagana zgoda na odrolnienie, wysokie opłaty. Grunty objęte ochroną na mocy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Powierzchnia
0,43 ha
Udział
0%
Klasa IV
Odrolnienie wymaga decyzji organów gminy. Grunty o umiarkowanej wartości rolniczej, częściej przeznaczane pod zabudowę w planach miejscowych.
Powierzchnia
71,46 ha
Udział
22%
Klasy V-VI
Łatwiejsze odrolnienie, niższe opłaty. Grunty o niskiej przydatności rolniczej, sprzyjające analizie pod kątem zabudowy lub inwestycji.
Powierzchnia
245,92 ha
Udział
77%
Struktura własnościowa
Rodzaj podmiotuPowierzchniaUdział
Skarb Państwa
Grupy rejestrowe 1–3 w EGiB — Skarb Państwa i państwowe osoby prawne. Obejmuje grunty zarządzane przez Lasy Państwowe, Wody Polskie, KOWR (dawne PGR) i GDDKiA.
585,08 ha64%
Osoby fizyczne
Grupa rejestrowa 7 w EGiB — osoby fizyczne: właściciele domów, mieszkań, gospodarstw rolnych i działek rekreacyjnych. Najliczniejsza kategoria na terenach wiejskich i podmiejskich.
318,54 ha35%
Jednostki samorządu terytorialnego
Grupy rejestrowe 4–6, 11–14 w EGiB — gminy, powiaty i województwa. Obejmuje drogi lokalne, parki, szkoły, tereny komunalne i grunty przeznaczone pod inwestycje publiczne.
8,42 ha1%
Skarb Państwa
Grupy rejestrowe 1–3 w EGiB — Skarb Państwa i państwowe osoby prawne. Obejmuje grunty zarządzane przez Lasy Państwowe, Wody Polskie, KOWR (dawne PGR) i GDDKiA.
Powierzchnia
585,08 ha
Udział
64%
Osoby fizyczne
Grupa rejestrowa 7 w EGiB — osoby fizyczne: właściciele domów, mieszkań, gospodarstw rolnych i działek rekreacyjnych. Najliczniejsza kategoria na terenach wiejskich i podmiejskich.
Powierzchnia
318,54 ha
Udział
35%
Jednostki samorządu terytorialnego
Grupy rejestrowe 4–6, 11–14 w EGiB — gminy, powiaty i województwa. Obejmuje drogi lokalne, parki, szkoły, tereny komunalne i grunty przeznaczone pod inwestycje publiczne.