Obręb GRACZE to teren rolniczy obejmujący 1107,96 ha w gminie Niemodlin (powiat opolski, woj. opolskie). Grunty orne i użytki zielone zajmują większość w strukturze terenu, nadając obrębowi profil jednoznacznie rolniczy. Duże powierzchnie poszczególnych działek potwierdzają podział ziemi między gospodarstwa.
Zabudowa i charakter
Wśród 697 budynków stanowią istotną część obiekty gospodarcze (22%), a grunty rolne zajmujące 73% powierzchni zwracają uwagę na rolniczy charakter terenu.
Użytkowanie gruntów
Grunty rolne pokrywają 73% powierzchni, co dokumentuje rolniczy charakter terenu. W strukturze gruntów dominują: grunty rolne (73%), wody (8%), tereny leśne (7%). Mediana powierzchni działki wynosi 2207 m² — zwraca uwagę na podmiejski charakter — większe parcele sprzyjają zabudowie z ogrodem. Liczba działek ewidencyjnych w obrębie: 1088. Rozpiętość wielkości działek jest znacząca — od 6 m² do 28,25 ha, co sugeruje zróżnicowane przeznaczenie terenu.
Osadnictwo
Mediana odległości 4 m między budynkami wskazuje na zwartą zabudowę siedliskową — domy i budynki gospodarcze stoją w bezpośrednim sąsiedztwie. Sieć 10 ulic obsługuje 302 adresów. Na terenie obrębu leży miejscowość Gracze.
Jakość gruntów
Struktura bonitacyjna gruntów: klasy I–III (9%), klasa IV (55%), klasy V–VI (36%). Przeważa klasa IV.
Struktura własnościowa
Przewaga osób fizycznych jest charakterystyczna dla terenów wiejskich — ponad 90% użytków rolnych w Polsce znajduje się w posiadaniu prywatnych właścicieli i ich rodzin.
Stan prawny
Uporządkowany stan prawny gruntów — 98% działek (1065 z 1088) posiada założoną księgę wieczystą, co wspiera bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami.
Potencjał inwestycyjny
Duży udział gruntów Skarbu Państwa o rolniczym charakterze może świadczyć o zasobach KOWR dostępnych do dzierżawy lub zakupu z Zasobu Własności Rolnej SP.
Struktura funkcjonalna budynków
Funkcja budynkuLiczba% zabud.% liczbyŚr. kond.
Mieszkalne
Śr. powierzchnia zabudowy: 147 m². Domy jednorodzinne, budynki wielorodzinne (bloki, kamienice), budynki zbiorowego zamieszkania (internaty, domy studenckie, domy opieki).
26436%38%1,9
Gospodarcze dla rolnictwa
Śr. powierzchnia zabudowy: 207 m². Obory, stajnie, chlewnie, stodoły, szklarnie, pieczarkarnie i inne obiekty służące produkcji rolnej i hodowlanej.
15429%22%1,1
Infrastrukturalne i techniczne
Śr. powierzchnia zabudowy: 103 m². Budynki techniczne (stacje transformatorowe, przepompownie), wiaty przystankowe, altany śmietnikowe, szopy, budynki gospodarcze niesklasyfikowane w innych kategoriach EGiB.
21320%31%1
Magazynowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 425 m². Hale magazynowe, chłodnie, silosy na materiały sypkie, zbiorniki na ciecze.
125%2%1
Transportu i łączności
Śr. powierzchnia zabudowy: 83 m². Garaże indywidualne i zbiorowe, parkingi wielopoziomowe, hangary lotnicze, budynki dworcowe, budynki telekomunikacyjne (centrale, stacje bazowe).
383%5%1
Przemysłowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 2715 m². Fabryki, zakłady produkcyjne, warsztaty i inne obiekty służące wytwarzaniu.
12%0%1
Oświaty i kultury
Śr. powierzchnia zabudowy: 855 m². Szkoły, przedszkola, uczelnie, biblioteki, muzea, kina, teatry, hale sportowe i widowiskowe.
32%0%2,3
Handlowo-usługowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 252 m². Sklepy, centra handlowe, hotele, restauracje, stacje paliw, punkty usługowe.
72%1%1
Mieszkalne
Śr. powierzchnia zabudowy: 147 m². Domy jednorodzinne, budynki wielorodzinne (bloki, kamienice), budynki zbiorowego zamieszkania (internaty, domy studenckie, domy opieki).
Liczba
264
% zabud.
36%
% liczby
38%
Śr. kond.
1,9
Gospodarcze dla rolnictwa
Śr. powierzchnia zabudowy: 207 m². Obory, stajnie, chlewnie, stodoły, szklarnie, pieczarkarnie i inne obiekty służące produkcji rolnej i hodowlanej.
Liczba
154
% zabud.
29%
% liczby
22%
Śr. kond.
1,1
Infrastrukturalne i techniczne
Śr. powierzchnia zabudowy: 103 m². Budynki techniczne (stacje transformatorowe, przepompownie), wiaty przystankowe, altany śmietnikowe, szopy, budynki gospodarcze niesklasyfikowane w innych kategoriach EGiB.
Liczba
213
% zabud.
20%
% liczby
31%
Śr. kond.
1
Magazynowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 425 m². Hale magazynowe, chłodnie, silosy na materiały sypkie, zbiorniki na ciecze.
Liczba
12
% zabud.
5%
% liczby
2%
Śr. kond.
1
Transportu i łączności
Śr. powierzchnia zabudowy: 83 m². Garaże indywidualne i zbiorowe, parkingi wielopoziomowe, hangary lotnicze, budynki dworcowe, budynki telekomunikacyjne (centrale, stacje bazowe).
Liczba
38
% zabud.
3%
% liczby
5%
Śr. kond.
1
Przemysłowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 2715 m². Fabryki, zakłady produkcyjne, warsztaty i inne obiekty służące wytwarzaniu.
Liczba
1
% zabud.
2%
% liczby
0%
Śr. kond.
1
Oświaty i kultury
Śr. powierzchnia zabudowy: 855 m². Szkoły, przedszkola, uczelnie, biblioteki, muzea, kina, teatry, hale sportowe i widowiskowe.
Liczba
3
% zabud.
2%
% liczby
0%
Śr. kond.
2,3
Handlowo-usługowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 252 m². Sklepy, centra handlowe, hotele, restauracje, stacje paliw, punkty usługowe.
Wody płynące (Wp), wody stojące (Ws), rowy (W), grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi (Wm).
Powierzchnia
90,16 ha
Udział
8%
Tereny leśne
Lasy (Ls) oraz grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz, Lzr).
Powierzchnia
72,26 ha
Udział
7%
Tereny komunikacyjne
Drogi (dr), tereny kolejowe (Tk), inne tereny komunikacyjne (Ti, Tp).
Powierzchnia
48,62 ha
Udział
4%
Tereny zabudowy mieszkaniowej
Tereny mieszkaniowe (B) — zabudowa mieszkaniowa.
Powierzchnia
31,82 ha
Udział
3%
Tereny przemysłowe i komercyjne
Tereny przemysłowe (Ba), inne tereny zabudowane (Bi), zurbanizowane tereny niezabudowane (Bp), tereny górnicze (K).
Powierzchnia
26,88 ha
Udział
2%
Grunty rolne zabudowane
Grunty rolne zabudowane (Br) — siedliska i budynki gospodarcze na gruntach rolnych.
Powierzchnia
24,8 ha
Udział
2%
Bonitacja gruntów
GrupaPowierzchniaUdział
Klasy I-III
Wymagana zgoda na odrolnienie, wysokie opłaty. Grunty objęte ochroną na mocy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
75,4 ha9%
Klasa IV
Odrolnienie wymaga decyzji organów gminy. Grunty o umiarkowanej wartości rolniczej, częściej przeznaczane pod zabudowę w planach miejscowych.
457,4 ha55%
Klasy V-VI
Łatwiejsze odrolnienie, niższe opłaty. Grunty o niskiej przydatności rolniczej, sprzyjające analizie pod kątem zabudowy lub inwestycji.
302,44 ha36%
Klasy I-III
Wymagana zgoda na odrolnienie, wysokie opłaty. Grunty objęte ochroną na mocy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Powierzchnia
75,4 ha
Udział
9%
Klasa IV
Odrolnienie wymaga decyzji organów gminy. Grunty o umiarkowanej wartości rolniczej, częściej przeznaczane pod zabudowę w planach miejscowych.
Powierzchnia
457,4 ha
Udział
55%
Klasy V-VI
Łatwiejsze odrolnienie, niższe opłaty. Grunty o niskiej przydatności rolniczej, sprzyjające analizie pod kątem zabudowy lub inwestycji.
Powierzchnia
302,44 ha
Udział
36%
Struktura własnościowa
Rodzaj podmiotuPowierzchniaUdział
Osoby fizyczne
Grupa rejestrowa 7 w EGiB — osoby fizyczne: właściciele domów, mieszkań, gospodarstw rolnych i działek rekreacyjnych. Najliczniejsza kategoria na terenach wiejskich i podmiejskich.
624,38 ha57%
Skarb Państwa
Grupy rejestrowe 1–3 w EGiB — Skarb Państwa i państwowe osoby prawne. Obejmuje grunty zarządzane przez Lasy Państwowe, Wody Polskie, KOWR (dawne PGR) i GDDKiA.
399,29 ha37%
Jednostki samorządu terytorialnego
Grupy rejestrowe 4–6, 11–14 w EGiB — gminy, powiaty i województwa. Obejmuje drogi lokalne, parki, szkoły, tereny komunalne i grunty przeznaczone pod inwestycje publiczne.
54,41 ha5%
Osoby prawne
Grupy rejestrowe 8, 9, 10, 15, 16 w EGiB — spółki prawa handlowego, spółdzielnie, kościoły i związki wyznaniowe, fundacje i stowarzyszenia. Obejmuje deweloperów, zakłady przemysłowe i spółdzielnie mieszkaniowe.
15,41 ha1%
Osoby fizyczne
Grupa rejestrowa 7 w EGiB — osoby fizyczne: właściciele domów, mieszkań, gospodarstw rolnych i działek rekreacyjnych. Najliczniejsza kategoria na terenach wiejskich i podmiejskich.
Powierzchnia
624,38 ha
Udział
57%
Skarb Państwa
Grupy rejestrowe 1–3 w EGiB — Skarb Państwa i państwowe osoby prawne. Obejmuje grunty zarządzane przez Lasy Państwowe, Wody Polskie, KOWR (dawne PGR) i GDDKiA.
Powierzchnia
399,29 ha
Udział
37%
Jednostki samorządu terytorialnego
Grupy rejestrowe 4–6, 11–14 w EGiB — gminy, powiaty i województwa. Obejmuje drogi lokalne, parki, szkoły, tereny komunalne i grunty przeznaczone pod inwestycje publiczne.
Powierzchnia
54,41 ha
Udział
5%
Osoby prawne
Grupy rejestrowe 8, 9, 10, 15, 16 w EGiB — spółki prawa handlowego, spółdzielnie, kościoły i związki wyznaniowe, fundacje i stowarzyszenia. Obejmuje deweloperów, zakłady przemysłowe i spółdzielnie mieszkaniowe.