Obręb STROJEC to teren rolniczy obejmujący 1220,69 ha w gminie Praszka (powiat oleski, woj. opolskie). Grunty orne i użytki zielone zajmują większość w strukturze terenu, nadając obrębowi profil jednoznacznie rolniczy. Duże powierzchnie poszczególnych działek wskazują na podział ziemi między gospodarstwa.
Zabudowa i charakter
Wśród 807 budynków przeważają obiekty gospodarcze (58%), a grunty rolne zajmujące 58% powierzchni mogą wskazywać na rolniczy charakter terenu. Budynki gospodarcze przeważają, a grunty rolne zajmują ponad połowę terenu, ale zwarta zabudowa wskazuje na wieś o tradycyjnym układzie — siedliska skupione wzdłuż drogi.
Użytkowanie gruntów
Grunty rolne obejmują 58% powierzchni, co dokumentuje rolniczy charakter terenu. W strukturze gruntów wyróżniają się: grunty rolne (58%), tereny leśne (30%). Mediana powierzchni działki wynosi 2499 m² — może wskazywać na podmiejski charakter — większe parcele sprzyjają zabudowie z ogrodem. Liczba działek ewidencyjnych w obrębie: 1758. Rozpiętość wielkości działek jest znacząca — od 4 m² do 67,63 ha, co wskazuje na zróżnicowane przeznaczenie terenu.
Osadnictwo
Mediana odległości 1 m między budynkami zwraca uwagę na zwartą zabudowę siedliskową — domy i budynki gospodarcze stoją w bezpośrednim sąsiedztwie. Sieć 12 ulic obsługuje 299 adresów. Obręb obejmuje 3 miejscowości: Skotnica, Strojec, Tokary.
Jakość gruntów
Grunty klasy I–III zajmują 49% sklasyfikowanej powierzchni, a klasy IV — 39%. Mieszana struktura bonitacyjna świadczy o tym, że część terenu podlega ochronie rolnej, a część może być łatwiej przekształcona.
Struktura własnościowa
Przewaga osób fizycznych jest typowa dla terenów wiejskich — ponad 90% użytków rolnych w Polsce pozostaje w rękach prywatnych właścicieli i ich rodzin.
Stan prawny
Uregulowany stan prawny gruntów — 94% działek (1650 z 1758) posiada założoną księgę wieczystą, co wspiera bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami. W ewidencji gruntów odnotowano 807 budynków, ale tylko 6 figuruje w księgach wieczystych. Różnicę tłumaczą przede wszystkim budynki gospodarcze (stodoły, obory, szklarnie) (58% zabudowy), zarejestrowane w ewidencji gruntów i budynków (EGiB), lecz nieujawnione w dziale I-O ksiąg wieczystych.
Potencjał inwestycyjny
Znaczny udział gruntów Skarbu Państwa o rolniczym charakterze może sugerować zasoby KOWR dostępne do dzierżawy lub zakupu z Zasobu Własności Rolnej SP.
Struktura funkcjonalna budynków
Funkcja budynkuLiczba% zabud.% liczbyŚr. kond.
Gospodarcze dla rolnictwa
Śr. powierzchnia zabudowy: 168 m². Obory, stajnie, chlewnie, stodoły, szklarnie, pieczarkarnie i inne obiekty służące produkcji rolnej i hodowlanej.
46764%58%1
Mieszkalne
Śr. powierzchnia zabudowy: 111 m². Domy jednorodzinne, budynki wielorodzinne (bloki, kamienice), budynki zbiorowego zamieszkania (internaty, domy studenckie, domy opieki).
27925%35%1,7
Magazynowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 1816 m². Hale magazynowe, chłodnie, silosy na materiały sypkie, zbiorniki na ciecze.
34%0%1,3
Infrastrukturalne i techniczne
Śr. powierzchnia zabudowy: 98 m². Budynki techniczne (stacje transformatorowe, przepompownie), wiaty przystankowe, altany śmietnikowe, szopy, budynki gospodarcze niesklasyfikowane w innych kategoriach EGiB.
403%5%1
Oświaty i kultury
Śr. powierzchnia zabudowy: 514 m². Szkoły, przedszkola, uczelnie, biblioteki, muzea, kina, teatry, hale sportowe i widowiskowe.
42%0%1,5
Handlowo-usługowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 183 m². Sklepy, centra handlowe, hotele, restauracje, stacje paliw, punkty usługowe.
41%0%1
Transportu i łączności
Śr. powierzchnia zabudowy: 64 m². Garaże indywidualne i zbiorowe, parkingi wielopoziomowe, hangary lotnicze, budynki dworcowe, budynki telekomunikacyjne (centrale, stacje bazowe).
80%1%1,1
Biurowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 143 m². Biurowce, urzędy administracji publicznej, sądy.
10%0%1
Gospodarcze dla rolnictwa
Śr. powierzchnia zabudowy: 168 m². Obory, stajnie, chlewnie, stodoły, szklarnie, pieczarkarnie i inne obiekty służące produkcji rolnej i hodowlanej.
Liczba
467
% zabud.
64%
% liczby
58%
Śr. kond.
1
Mieszkalne
Śr. powierzchnia zabudowy: 111 m². Domy jednorodzinne, budynki wielorodzinne (bloki, kamienice), budynki zbiorowego zamieszkania (internaty, domy studenckie, domy opieki).
Liczba
279
% zabud.
25%
% liczby
35%
Śr. kond.
1,7
Magazynowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 1816 m². Hale magazynowe, chłodnie, silosy na materiały sypkie, zbiorniki na ciecze.
Liczba
3
% zabud.
4%
% liczby
0%
Śr. kond.
1,3
Infrastrukturalne i techniczne
Śr. powierzchnia zabudowy: 98 m². Budynki techniczne (stacje transformatorowe, przepompownie), wiaty przystankowe, altany śmietnikowe, szopy, budynki gospodarcze niesklasyfikowane w innych kategoriach EGiB.
Liczba
40
% zabud.
3%
% liczby
5%
Śr. kond.
1
Oświaty i kultury
Śr. powierzchnia zabudowy: 514 m². Szkoły, przedszkola, uczelnie, biblioteki, muzea, kina, teatry, hale sportowe i widowiskowe.
Liczba
4
% zabud.
2%
% liczby
0%
Śr. kond.
1,5
Handlowo-usługowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 183 m². Sklepy, centra handlowe, hotele, restauracje, stacje paliw, punkty usługowe.
Liczba
4
% zabud.
1%
% liczby
0%
Śr. kond.
1
Transportu i łączności
Śr. powierzchnia zabudowy: 64 m². Garaże indywidualne i zbiorowe, parkingi wielopoziomowe, hangary lotnicze, budynki dworcowe, budynki telekomunikacyjne (centrale, stacje bazowe).
Liczba
8
% zabud.
0%
% liczby
1%
Śr. kond.
1,1
Biurowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 143 m². Biurowce, urzędy administracji publicznej, sądy.
Lasy (Ls) oraz grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz, Lzr).
Powierzchnia
369,1 ha
Udział
30%
Grunty rolne zabudowane
Grunty rolne zabudowane (Br) — siedliska i budynki gospodarcze na gruntach rolnych.
Powierzchnia
60,98 ha
Udział
5%
Tereny komunikacyjne
Drogi (dr), tereny kolejowe (Tk), inne tereny komunikacyjne (Ti, Tp).
Powierzchnia
32,48 ha
Udział
3%
Wody
Wody płynące (Wp), wody stojące (Ws), rowy (W), grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi (Wm).
Powierzchnia
22,84 ha
Udział
2%
Bonitacja gruntów
GrupaPowierzchniaUdział
Klasy I-III
Wymagana zgoda na odrolnienie, wysokie opłaty. Grunty objęte ochroną na mocy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
391,35 ha49%
Klasa IV
Odrolnienie wymaga decyzji organów gminy. Grunty o umiarkowanej wartości rolniczej, częściej przeznaczane pod zabudowę w planach miejscowych.
309,4 ha39%
Klasy V-VI
Łatwiejsze odrolnienie, niższe opłaty. Grunty o niskiej przydatności rolniczej, sprzyjające analizie pod kątem zabudowy lub inwestycji.
98,66 ha12%
Klasy I-III
Wymagana zgoda na odrolnienie, wysokie opłaty. Grunty objęte ochroną na mocy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Powierzchnia
391,35 ha
Udział
49%
Klasa IV
Odrolnienie wymaga decyzji organów gminy. Grunty o umiarkowanej wartości rolniczej, częściej przeznaczane pod zabudowę w planach miejscowych.
Powierzchnia
309,4 ha
Udział
39%
Klasy V-VI
Łatwiejsze odrolnienie, niższe opłaty. Grunty o niskiej przydatności rolniczej, sprzyjające analizie pod kątem zabudowy lub inwestycji.
Powierzchnia
98,66 ha
Udział
12%
Struktura własnościowa
Rodzaj podmiotuPowierzchniaUdział
Osoby fizyczne
Grupa rejestrowa 7 w EGiB — osoby fizyczne: właściciele domów, mieszkań, gospodarstw rolnych i działek rekreacyjnych. Najliczniejsza kategoria na terenach wiejskich i podmiejskich.
770,53 ha64%
Skarb Państwa
Grupy rejestrowe 1–3 w EGiB — Skarb Państwa i państwowe osoby prawne. Obejmuje grunty zarządzane przez Lasy Państwowe, Wody Polskie, KOWR (dawne PGR) i GDDKiA.
397,26 ha33%
Jednostki samorządu terytorialnego
Grupy rejestrowe 4–6, 11–14 w EGiB — gminy, powiaty i województwa. Obejmuje drogi lokalne, parki, szkoły, tereny komunalne i grunty przeznaczone pod inwestycje publiczne.
28,74 ha2%
Osoby prawne
Grupy rejestrowe 8, 9, 10, 15, 16 w EGiB — spółki prawa handlowego, spółdzielnie, kościoły i związki wyznaniowe, fundacje i stowarzyszenia. Obejmuje deweloperów, zakłady przemysłowe i spółdzielnie mieszkaniowe.
6,33 ha1%
Osoby fizyczne
Grupa rejestrowa 7 w EGiB — osoby fizyczne: właściciele domów, mieszkań, gospodarstw rolnych i działek rekreacyjnych. Najliczniejsza kategoria na terenach wiejskich i podmiejskich.
Powierzchnia
770,53 ha
Udział
64%
Skarb Państwa
Grupy rejestrowe 1–3 w EGiB — Skarb Państwa i państwowe osoby prawne. Obejmuje grunty zarządzane przez Lasy Państwowe, Wody Polskie, KOWR (dawne PGR) i GDDKiA.
Powierzchnia
397,26 ha
Udział
33%
Jednostki samorządu terytorialnego
Grupy rejestrowe 4–6, 11–14 w EGiB — gminy, powiaty i województwa. Obejmuje drogi lokalne, parki, szkoły, tereny komunalne i grunty przeznaczone pod inwestycje publiczne.
Powierzchnia
28,74 ha
Udział
2%
Osoby prawne
Grupy rejestrowe 8, 9, 10, 15, 16 w EGiB — spółki prawa handlowego, spółdzielnie, kościoły i związki wyznaniowe, fundacje i stowarzyszenia. Obejmuje deweloperów, zakłady przemysłowe i spółdzielnie mieszkaniowe.