Obręb DOBRA to zabudowa wiejska rozproszona obejmujący 1908,75 ha w gminie Strzeleczki (powiat krapkowicki, woj. opolskie). Zabudowa wiejska rozproszona to typ osadnictwa, w którym budynki są oddalone od siebie o dziesiątki lub setki metrów. Taka forma powstała w wyniku osadnictwa na dawnych gruntach folwarcznych lub kolonijnego podziału ziemi. Siedliska otoczone są własnymi polami uprawnymi.
Zabudowa i charakter
Budynki rozmieszczone są w umiarkowanych odległościach, co jest charakterystyczne dla zabudowy siedliskowej — izolowane gospodarstwa okrążone własnymi polami.
Struktura budynków
Na terenie obrębu znajduje się 765 budynków (0,4/ha) — największą powierzchnię zabudowy zajmują budynki mieszkalne (40% powierzchni zabudowy). Dominujący typ to obiekty o typowej wielkości domów jednorodzinnych. Struktura zabudowy obejmuje 8 kategorii funkcjonalnych, w tym mieszkalne (34%), gospodarcze dla rolnictwa (33%), infrastrukturalne i techniczne (25%).
Użytkowanie gruntów
Tereny leśne zajmują 66% powierzchni, co nadaje terenowi charakter przyrodniczy. W strukturze gruntów dominują: tereny leśne (66%), grunty rolne (26%).
Jakość gruntów
Przeważają grunty słabszych klas bonitacyjnych — klasy V i VI obejmują 65% sklasyfikowanej powierzchni. Niska wartość produkcyjna gruntów sprzyja procedurze odrolnienia i zmianie przeznaczenia w planie miejscowym.
Struktura działek
Mediana powierzchni działki wynosi 2442 m² — wskazuje na podmiejski charakter — większe parcele umożliwiają zabudowę z ogrodem. Liczba działek ewidencyjnych w obrębie: 1176. Rozpiętość wielkości działek jest bardzo duża — od 3 m² do 244,71 ha, co sugeruje zróżnicowane przeznaczenie terenu.
Infrastruktura
Sieć 12 ulic obsługuje 289 adresów. Na terenie obrębu leży miejscowość Dobra.
Struktura własnościowa
Znacząca obecność Skarbu Państwa jest efektem zarządzania terenami leśnymi przez Lasy Państwowe (PGL LP) — gospodarują one ponad 76% lasów w Polsce, a grunty te nie uczestniczą w obrocie rynkowym.
Stan prawny
Dobry stan prawny gruntów — 94% działek (1100 z 1176) posiada założoną księgę wieczystą, co wspiera bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami.
Struktura funkcjonalna budynków
Funkcja budynkuLiczba% zabud.% liczbyŚr. kond.
Mieszkalne
Śr. powierzchnia zabudowy: 125 m². Domy jednorodzinne, budynki wielorodzinne (bloki, kamienice), budynki zbiorowego zamieszkania (internaty, domy studenckie, domy opieki).
25740%34%1,7
Gospodarcze dla rolnictwa
Śr. powierzchnia zabudowy: 115 m². Obory, stajnie, chlewnie, stodoły, szklarnie, pieczarkarnie i inne obiekty służące produkcji rolnej i hodowlanej.
25336%33%1
Infrastrukturalne i techniczne
Śr. powierzchnia zabudowy: 73 m². Budynki techniczne (stacje transformatorowe, przepompownie), wiaty przystankowe, altany śmietnikowe, szopy, budynki gospodarcze niesklasyfikowane w innych kategoriach EGiB.
18817%25%1,1
Transportu i łączności
Śr. powierzchnia zabudowy: 40 m². Garaże indywidualne i zbiorowe, parkingi wielopoziomowe, hangary lotnicze, budynki dworcowe, budynki telekomunikacyjne (centrale, stacje bazowe).
462%6%1
Przemysłowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 283 m². Fabryki, zakłady produkcyjne, warsztaty i inne obiekty służące wytwarzaniu.
62%1%1
Handlowo-usługowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 195 m². Sklepy, centra handlowe, hotele, restauracje, stacje paliw, punkty usługowe.
51%1%1,2
Magazynowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 239 m². Hale magazynowe, chłodnie, silosy na materiały sypkie, zbiorniki na ciecze.
41%1%1
Oświaty i kultury
Śr. powierzchnia zabudowy: 271 m². Szkoły, przedszkola, uczelnie, biblioteki, muzea, kina, teatry, hale sportowe i widowiskowe.
21%0%2
Mieszkalne
Śr. powierzchnia zabudowy: 125 m². Domy jednorodzinne, budynki wielorodzinne (bloki, kamienice), budynki zbiorowego zamieszkania (internaty, domy studenckie, domy opieki).
Liczba
257
% zabud.
40%
% liczby
34%
Śr. kond.
1,7
Gospodarcze dla rolnictwa
Śr. powierzchnia zabudowy: 115 m². Obory, stajnie, chlewnie, stodoły, szklarnie, pieczarkarnie i inne obiekty służące produkcji rolnej i hodowlanej.
Liczba
253
% zabud.
36%
% liczby
33%
Śr. kond.
1
Infrastrukturalne i techniczne
Śr. powierzchnia zabudowy: 73 m². Budynki techniczne (stacje transformatorowe, przepompownie), wiaty przystankowe, altany śmietnikowe, szopy, budynki gospodarcze niesklasyfikowane w innych kategoriach EGiB.
Liczba
188
% zabud.
17%
% liczby
25%
Śr. kond.
1,1
Transportu i łączności
Śr. powierzchnia zabudowy: 40 m². Garaże indywidualne i zbiorowe, parkingi wielopoziomowe, hangary lotnicze, budynki dworcowe, budynki telekomunikacyjne (centrale, stacje bazowe).
Liczba
46
% zabud.
2%
% liczby
6%
Śr. kond.
1
Przemysłowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 283 m². Fabryki, zakłady produkcyjne, warsztaty i inne obiekty służące wytwarzaniu.
Liczba
6
% zabud.
2%
% liczby
1%
Śr. kond.
1
Handlowo-usługowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 195 m². Sklepy, centra handlowe, hotele, restauracje, stacje paliw, punkty usługowe.
Liczba
5
% zabud.
1%
% liczby
1%
Śr. kond.
1,2
Magazynowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 239 m². Hale magazynowe, chłodnie, silosy na materiały sypkie, zbiorniki na ciecze.
Liczba
4
% zabud.
1%
% liczby
1%
Śr. kond.
1
Oświaty i kultury
Śr. powierzchnia zabudowy: 271 m². Szkoły, przedszkola, uczelnie, biblioteki, muzea, kina, teatry, hale sportowe i widowiskowe.
Liczba
2
% zabud.
1%
% liczby
0%
Śr. kond.
2
Struktura użytkowania gruntów
Klasa użytkuPowierzchniaUdział
Tereny leśne
Lasy (Ls) oraz grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz, Lzr).
Tereny rekreacyjno-wypoczynkowe (Bz) — parki, zieleńce, tereny sportowe.
Powierzchnia
55,38 ha
Udział
3%
Tereny komunikacyjne
Drogi (dr), tereny kolejowe (Tk), inne tereny komunikacyjne (Ti, Tp).
Powierzchnia
27,63 ha
Udział
1%
Grunty rolne zabudowane
Grunty rolne zabudowane (Br) — siedliska i budynki gospodarcze na gruntach rolnych.
Powierzchnia
20,57 ha
Udział
1%
Bonitacja gruntów
GrupaPowierzchniaUdział
Klasy I-III
Wymagana zgoda na odrolnienie, wysokie opłaty. Grunty objęte ochroną na mocy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
24,11 ha5%
Klasa IV
Odrolnienie wymaga decyzji organów gminy. Grunty o umiarkowanej wartości rolniczej, częściej przeznaczane pod zabudowę w planach miejscowych.
149,86 ha30%
Klasy V-VI
Łatwiejsze odrolnienie, niższe opłaty. Grunty o niskiej przydatności rolniczej, sprzyjające analizie pod kątem zabudowy lub inwestycji.
328,35 ha65%
Klasy I-III
Wymagana zgoda na odrolnienie, wysokie opłaty. Grunty objęte ochroną na mocy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Powierzchnia
24,11 ha
Udział
5%
Klasa IV
Odrolnienie wymaga decyzji organów gminy. Grunty o umiarkowanej wartości rolniczej, częściej przeznaczane pod zabudowę w planach miejscowych.
Powierzchnia
149,86 ha
Udział
30%
Klasy V-VI
Łatwiejsze odrolnienie, niższe opłaty. Grunty o niskiej przydatności rolniczej, sprzyjające analizie pod kątem zabudowy lub inwestycji.
Powierzchnia
328,35 ha
Udział
65%
Struktura własnościowa
Rodzaj podmiotuPowierzchniaUdział
Skarb Państwa
Grupy rejestrowe 1–3 w EGiB — Skarb Państwa i państwowe osoby prawne. Obejmuje grunty zarządzane przez Lasy Państwowe, Wody Polskie, KOWR (dawne PGR) i GDDKiA.
1328,17 ha70%
Osoby fizyczne
Grupa rejestrowa 7 w EGiB — osoby fizyczne: właściciele domów, mieszkań, gospodarstw rolnych i działek rekreacyjnych. Najliczniejsza kategoria na terenach wiejskich i podmiejskich.
475,78 ha25%
Osoby prawne
Grupy rejestrowe 8, 9, 10, 15, 16 w EGiB — spółki prawa handlowego, spółdzielnie, kościoły i związki wyznaniowe, fundacje i stowarzyszenia. Obejmuje deweloperów, zakłady przemysłowe i spółdzielnie mieszkaniowe.
43,46 ha2%
Jednostki samorządu terytorialnego
Grupy rejestrowe 4–6, 11–14 w EGiB — gminy, powiaty i województwa. Obejmuje drogi lokalne, parki, szkoły, tereny komunalne i grunty przeznaczone pod inwestycje publiczne.
39,72 ha2%
Skarb Państwa
Grupy rejestrowe 1–3 w EGiB — Skarb Państwa i państwowe osoby prawne. Obejmuje grunty zarządzane przez Lasy Państwowe, Wody Polskie, KOWR (dawne PGR) i GDDKiA.
Powierzchnia
1328,17 ha
Udział
70%
Osoby fizyczne
Grupa rejestrowa 7 w EGiB — osoby fizyczne: właściciele domów, mieszkań, gospodarstw rolnych i działek rekreacyjnych. Najliczniejsza kategoria na terenach wiejskich i podmiejskich.
Powierzchnia
475,78 ha
Udział
25%
Osoby prawne
Grupy rejestrowe 8, 9, 10, 15, 16 w EGiB — spółki prawa handlowego, spółdzielnie, kościoły i związki wyznaniowe, fundacje i stowarzyszenia. Obejmuje deweloperów, zakłady przemysłowe i spółdzielnie mieszkaniowe.
Powierzchnia
43,46 ha
Udział
2%
Jednostki samorządu terytorialnego
Grupy rejestrowe 4–6, 11–14 w EGiB — gminy, powiaty i województwa. Obejmuje drogi lokalne, parki, szkoły, tereny komunalne i grunty przeznaczone pod inwestycje publiczne.