Obręb Dwudziesty Drugi to zabudowa wiejska zwarta obejmujący 118,24 ha w gminie Zduńska Wola (powiat zduńskowolski, woj. łódzkie). Zabudowa wiejska zwarta o charakterze pierzejowym — budynki formują praktycznie ciągły front wzdłuż drogi. Ten tradycyjny układ osadniczy (ulicówka lub wielodrożnica) jest jedną z najbardziej pierwotnych form polskiej wsi.
Zabudowa i charakter
Mediana odległości między budynkami wynosi 5 m — zabudowa tworzy praktycznie ciągły front, właściwy dla ulicówki lub wielodrożnicy.
Struktura budynków
Na terenie obrębu znajduje się 542 budynków (4,6/ha) — pod względem powierzchni zabudowy zdecydowanie dominują budynki mieszkalne (77% powierzchni zabudowy). Dominujący typ to obiekty o typowej wielkości domów jednorodzinnych. Struktura zabudowy dzieli się na 6 kategorii funkcjonalnych, w tym mieszkalne (54%), infrastrukturalne i techniczne (43%), handlowo-usługowe (1%).
Użytkowanie gruntów
W strukturze gruntów dominują: grunty rolne (49%), grunty rolne zabudowane (17%), tereny zabudowy mieszkaniowej (11%), tereny leśne (10%).
Jakość gruntów
Przeważają grunty słabszych klas bonitacyjnych — klasy V i VI obejmują 100% sklasyfikowanej powierzchni. Niska wartość produkcyjna gruntów upraszcza procedurę odrolnienia i zmianę przeznaczenia w planie miejscowym.
Struktura działek
Mediana powierzchni działki wynosi 862 m² — odpowiada typowym działkom budowlanym pod zabudowę jednorodzinną. Liczba działek ewidencyjnych w obrębie: 673. Rozpiętość wielkości działek jest bardzo duża — od 4 m² do 2,47 ha, co sugeruje zróżnicowane przeznaczenie terenu.
Infrastruktura
Sieć 18 ulic obsługuje 456 adresów. Na terenie obrębu leży miejscowość Zduńska Wola.
Struktura własnościowa
Wyraźna obecność osób fizycznych jest charakterystyczna dla terenów wiejskich — ponad 90% użytków rolnych w Polsce jest własnością prywatnych właścicieli i ich rodzin. Niewielkie działki w prywatnych rękach z zabudową mieszkalną tworzą obraz osiedla domów jednorodzinnych — teren o ugruntowanej strukturze własnościowej.
Stan prawny
Dobry stan prawny gruntów — 90% działek (606 z 673) posiada założoną księgę wieczystą, co gwarantuje bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami. W ewidencji gruntów zarejestrowano 542 budynków, ale tylko 1 widnieje w księgach wieczystych. Różnicę tłumaczą przede wszystkim budynki pomocnicze (szopy, wiaty, komórki) (43% zabudowy), zarejestrowane w ewidencji gruntów i budynków (EGiB), lecz nieujawnione w dziale I-O ksiąg wieczystych. Ponadto wiele budynków mieszkalnych (54% zabudowy) nie figuruje w rejestrze budynków KW — zgodnie z zasadą superficies solo cedit budynek stanowi część składową gruntu i jego własność wynika z KW działki. Ujawnienie budynku w dziale I-O księgi wymaga odrębnego wniosku i opłaty, z czego większość właścicieli rezygnuje.
Potencjał inwestycyjny
Parametry terenu (duża powierzchnia, niska klasa bonitacyjna, otwarty krajobraz rolny) tworzą warunki do analizy pod instalacje odnawialnych źródeł energii (OZE), w tym farmy fotowoltaiczne.
Struktura funkcjonalna budynków
Funkcja budynkuLiczba% zabud.% liczbyŚr. kond.
Mieszkalne
Śr. powierzchnia zabudowy: 120 m². Domy jednorodzinne, budynki wielorodzinne (bloki, kamienice), budynki zbiorowego zamieszkania (internaty, domy studenckie, domy opieki).
29377%54%1,3
Infrastrukturalne i techniczne
Śr. powierzchnia zabudowy: 39 m². Budynki techniczne (stacje transformatorowe, przepompownie), wiaty przystankowe, altany śmietnikowe, szopy, budynki gospodarcze niesklasyfikowane w innych kategoriach EGiB.
23420%43%1
Handlowo-usługowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 158 m². Sklepy, centra handlowe, hotele, restauracje, stacje paliw, punkty usługowe.
41%1%1,3
Gospodarcze dla rolnictwa
Śr. powierzchnia zabudowy: 73 m². Obory, stajnie, chlewnie, stodoły, szklarnie, pieczarkarnie i inne obiekty służące produkcji rolnej i hodowlanej.
51%1%1
Transportu i łączności
Śr. powierzchnia zabudowy: 57 m². Garaże indywidualne i zbiorowe, parkingi wielopoziomowe, hangary lotnicze, budynki dworcowe, budynki telekomunikacyjne (centrale, stacje bazowe).
51%1%1
Magazynowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 82 m². Hale magazynowe, chłodnie, silosy na materiały sypkie, zbiorniki na ciecze.
10%0%1
Mieszkalne
Śr. powierzchnia zabudowy: 120 m². Domy jednorodzinne, budynki wielorodzinne (bloki, kamienice), budynki zbiorowego zamieszkania (internaty, domy studenckie, domy opieki).
Liczba
293
% zabud.
77%
% liczby
54%
Śr. kond.
1,3
Infrastrukturalne i techniczne
Śr. powierzchnia zabudowy: 39 m². Budynki techniczne (stacje transformatorowe, przepompownie), wiaty przystankowe, altany śmietnikowe, szopy, budynki gospodarcze niesklasyfikowane w innych kategoriach EGiB.
Liczba
234
% zabud.
20%
% liczby
43%
Śr. kond.
1
Handlowo-usługowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 158 m². Sklepy, centra handlowe, hotele, restauracje, stacje paliw, punkty usługowe.
Liczba
4
% zabud.
1%
% liczby
1%
Śr. kond.
1,3
Gospodarcze dla rolnictwa
Śr. powierzchnia zabudowy: 73 m². Obory, stajnie, chlewnie, stodoły, szklarnie, pieczarkarnie i inne obiekty służące produkcji rolnej i hodowlanej.
Liczba
5
% zabud.
1%
% liczby
1%
Śr. kond.
1
Transportu i łączności
Śr. powierzchnia zabudowy: 57 m². Garaże indywidualne i zbiorowe, parkingi wielopoziomowe, hangary lotnicze, budynki dworcowe, budynki telekomunikacyjne (centrale, stacje bazowe).
Liczba
5
% zabud.
1%
% liczby
1%
Śr. kond.
1
Magazynowe
Śr. powierzchnia zabudowy: 82 m². Hale magazynowe, chłodnie, silosy na materiały sypkie, zbiorniki na ciecze.
Grunty rolne zabudowane (Br) — siedliska i budynki gospodarcze na gruntach rolnych.
Powierzchnia
19,93 ha
Udział
17%
Tereny zabudowy mieszkaniowej
Tereny mieszkaniowe (B) — zabudowa mieszkaniowa.
Powierzchnia
12,81 ha
Udział
11%
Tereny leśne
Lasy (Ls) oraz grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz, Lzr).
Powierzchnia
11,52 ha
Udział
10%
Tereny komunikacyjne
Drogi (dr), tereny kolejowe (Tk), inne tereny komunikacyjne (Ti, Tp).
Powierzchnia
11,02 ha
Udział
9%
Nieużytki
Nieużytki (N) — tereny nieprzydatne do zagospodarowania rolniczego lub leśnego.
Powierzchnia
3,18 ha
Udział
3%
Tereny przemysłowe i komercyjne
Tereny przemysłowe (Ba), inne tereny zabudowane (Bi), zurbanizowane tereny niezabudowane (Bp), tereny górnicze (K).
Powierzchnia
1,3 ha
Udział
1%
Bonitacja gruntów
GrupaPowierzchniaUdział
Klasy V-VI
Łatwiejsze odrolnienie, niższe opłaty. Grunty o niskiej przydatności rolniczej, sprzyjające analizie pod kątem zabudowy lub inwestycji.
77,35 ha100%
Klasy V-VI
Łatwiejsze odrolnienie, niższe opłaty. Grunty o niskiej przydatności rolniczej, sprzyjające analizie pod kątem zabudowy lub inwestycji.
Powierzchnia
77,35 ha
Udział
100%
Struktura własnościowa
Rodzaj podmiotuPowierzchniaUdział
Osoby fizyczne
Grupa rejestrowa 7 w EGiB — osoby fizyczne: właściciele domów, mieszkań, gospodarstw rolnych i działek rekreacyjnych. Najliczniejsza kategoria na terenach wiejskich i podmiejskich.
85,8 ha89%
Jednostki samorządu terytorialnego
Grupy rejestrowe 4–6, 11–14 w EGiB — gminy, powiaty i województwa. Obejmuje drogi lokalne, parki, szkoły, tereny komunalne i grunty przeznaczone pod inwestycje publiczne.
10,78 ha11%
Osoby prawne
Grupy rejestrowe 8, 9, 10, 15, 16 w EGiB — spółki prawa handlowego, spółdzielnie, kościoły i związki wyznaniowe, fundacje i stowarzyszenia. Obejmuje deweloperów, zakłady przemysłowe i spółdzielnie mieszkaniowe.
0,16 ha0%
Osoby fizyczne
Grupa rejestrowa 7 w EGiB — osoby fizyczne: właściciele domów, mieszkań, gospodarstw rolnych i działek rekreacyjnych. Najliczniejsza kategoria na terenach wiejskich i podmiejskich.
Powierzchnia
85,8 ha
Udział
89%
Jednostki samorządu terytorialnego
Grupy rejestrowe 4–6, 11–14 w EGiB — gminy, powiaty i województwa. Obejmuje drogi lokalne, parki, szkoły, tereny komunalne i grunty przeznaczone pod inwestycje publiczne.
Powierzchnia
10,78 ha
Udział
11%
Osoby prawne
Grupy rejestrowe 8, 9, 10, 15, 16 w EGiB — spółki prawa handlowego, spółdzielnie, kościoły i związki wyznaniowe, fundacje i stowarzyszenia. Obejmuje deweloperów, zakłady przemysłowe i spółdzielnie mieszkaniowe.