Wzmianka w księdze wieczystej — co oznacza i jak reagować
Planujesz zakup mieszkania lub działki i przeglądasz księgę wieczystą w systemie EKW. W jednym z działów widzisz enigmatyczny wpis — krótki numer z oznaczeniem "Dz.Kw." i datą. To wzmianka w księdze wieczystej, czyli sygnał, że ktoś złożył wniosek, który może zmienić stan prawny nieruchomości. Zignorujesz ją na własne ryzyko — wzmianka potrafi wyłączyć ochronę, na którą liczy każdy kupujący.
W tym artykule dowiesz się, czym dokładnie jest wzmianka, jakie są jej rodzaje, dlaczego wyłącza rękojmię wiary publicznej i co zrobić, gdy zobaczysz ją w księdze interesującej Cię nieruchomości.
W skrócie:
- Wzmianka to informacja o złożonym wniosku, którego sąd jeszcze nie rozpatrzył — nie jest wpisem, ale sygnałem ostrzegawczym
- Każda wzmianka wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 8 u.k.w.h.), co oznacza, że kupujący traci ochronę prawną
- Czas oczekiwania na rozpatrzenie wniosku (i zniknięcie wzmianki) wynosi od 2 tygodni do nawet 16 miesięcy, zależnie od sądu
- Od maja 2026 r. właściciele otrzymają automatyczne powiadomienia o nowych wzmiankach przez aplikację mObywatel
- Przed zakupem nieruchomości ze wzmianką zawsze sprawdź akta księgi w sądzie, żeby ustalić, czego dotyczy wniosek
Czym jest wzmianka w księdze wieczystej
Księga wieczysta ma odzwierciedlać aktualny stan prawny nieruchomości. Problem w tym, że między złożeniem wniosku o wpis a jego rozpatrzeniem przez sąd mija czas — czasem tygodnie, czasem miesiące. Żeby w tym okresie nikt nie został wprowadzony w błąd, ustawodawca stworzył instytucję wzmianki.
Zgodnie z art. 626(7) § 2 Kodeksu postępowania cywilnego, zaraz po zarejestrowaniu wniosku w dzienniku ksiąg wieczystych sąd zamieszcza w odpowiednim dziale księgi informację o tym wniosku — właśnie jako wzmiankę. W systemie elektronicznym EKW proces jest zautomatyzowany: wzmianka pojawia się w momencie zarejestrowania wniosku.
Wzmianka ma charakter ostrzegawczy i procesowy. Nie przesądza, czy wniosek zostanie uwzględniony, ale informuje, że toczy się postępowanie. To kluczowe, bo zgodnie z art. 29 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.), wpis ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku. Jeśli ktoś złożył wniosek o wpis hipoteki 1 lutego, a sąd rozpatrzył go 1 czerwca, to hipoteka istnieje prawnie od 1 lutego. Wzmianka jest jedynym śladem tego "potencjalnego" prawa w okresie przejściowym.
Jakie są rodzaje wzmianek i gdzie się pojawiają
Nie każda wzmianka niesie ten sam poziom ryzyka. Ich typ i lokalizacja w księdze wieczystej (Działy I–IV) mają kluczowe znaczenie.
| Rodzaj wzmianki | Podstawa prawna | Co oznacza | Gdzie w KW |
|---|---|---|---|
| Wzmianka o wniosku | Art. 626(7) § 2 KPC | Wpłynął wniosek o wpis (własności, hipoteki, służebności itp.) | Działy I–IV |
| Wzmianka o skardze na orzeczenie referendarza | Art. 626(7) § 4 KPC | Wpis referendarza został zaskarżony — traci moc i sprawa trafia do sędziego | Przy konkretnym wpisie |
| Wzmianka o apelacji | Art. 626(11) § 1 KPC | Od orzeczenia sądu I instancji złożono apelację | Przy zaskarżonym wpisie |
| Wzmianka o skardze kasacyjnej | Art. 8 u.k.w.h. | Sprawa trafiła do Sądu Najwyższego — poważny spór prawny | Przy prawomocnym wpisie |
| Wzmianka o wszczęciu egzekucji | Art. 924 KPC | Komornik zajął nieruchomość — rozporządzanie nią jest bezskuteczne wobec wierzyciela | Dział III |
| Ostrzeżenie o niezgodności | Art. 10 u.k.w.h. | Toczy się proces o uzgodnienie treści KW z rzeczywistością — tytuł własności jest kwestionowany | Dział III |
Uwaga: Szczególnie niebezpieczna jest wzmianka o skardze na orzeczenie referendarza. Taka skarga nie przenosi sprawy do wyższej instancji, lecz całkowicie anuluje moc wpisu dokonanego przez referendarza. Sąd musi rozpoznać sprawę od nowa. Jeśli np. referendarz wykreślił hipotekę i przy tym wpisie widnieje wzmianka o skardze — hipoteka może "odżyć" po ponownym rozpatrzeniu.
Dlaczego wzmianka wyłącza rękojmię wiary publicznej
To najważniejsza rzecz, którą musisz wiedzieć jako kupujący. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 u.k.w.h.) to mechanizm, który chroni nabywcę działającego w dobrej wierze — nawet jeśli zbywca w rzeczywistości nie był właścicielem, kupujący może nabyć prawo, bo zaufał treści księgi.
Art. 8 u.k.w.h. wyłącza tę ochronę, gdy w księdze widnieje wzmianka o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza, apelacji, skardze kasacyjnej lub ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego.
Co to oznacza w praktyce? Wyobraź sobie taką sytuację: w dziale II księgi wpisany jest Jan Kowalski jako właściciel. Ty chcesz od niego kupić mieszkanie. Ale w dziale II widnieje wzmianka — ktoś złożył wniosek o wpis własności na swoją rzecz (np. na podstawie postanowienia spadkowego). Jeśli ten wniosek okaże się skuteczny, sąd dokona wpisu z mocą wsteczną. Twoje nabycie od Jana Kowalskiego okaże się nieskuteczne, bo kupiłeś od osoby, która nie była właścicielem, a rękojmia Cię nie chroni — bo była wzmianka.
Uwaga: Sąd Najwyższy konsekwentnie orzeka, że zignorowanie wzmianki przez nabywcę stanowi rażące niedbalstwo. Nie możesz bronić się argumentem, że "nie wiedziałeś, co oznacza wzmianka" albo "nie miałeś czasu sprawdzić akt". Jawność wzmianek (art. 2 u.k.w.h.) nakłada na Ciebie obowiązek podwyższonej staranności.
Czy wzmianka w jednym dziale wpływa na cały dokument
To jedno z najbardziej dyskusyjnych zagadnień w praktyce prawnej. Czy wzmianka dotycząca hipoteki (dział IV) wyłącza rękojmię również w odniesieniu do własności (dział II)?
Literalne brzmienie art. 8 u.k.w.h. nie różnicuje skutków w zależności od działu. Część prawników argumentuje, że wyłączenie rękojmi powinno dotyczyć tylko treści wniosku — jeśli ktoś wpisuje hipotekę, to kupujący powinien liczyć się z obciążeniem, ale nie powinien tracić ochrony co do samego tytułu własności.
W praktyce jednak banki i notariusze stosują zasadę ostrożnościową — jakakolwiek wzmianka, nawet o sprostowaniu oznaczenia geodezyjnego w dziale I-O, może spowodować wstrzymanie procesu kredytowego. Banki wolą poczekać na wykreślenie wzmianki, niż ryzykować, że sąd w sporze przyjmie rygorystyczną wykładnię.
Wskazówka: Jeśli starasz się o kredyt hipoteczny, a w księdze wieczystej nieruchomości widnieje wzmianka, przygotuj się na opóźnienie. Zapytaj bank, jakiego dokumentu potrzebuje — często wystarczy odpis zupełny księgi wieczystej potwierdzający charakter wniosku. Możesz też sprawdzić aktualny stan księgi wieczystej po adresie przed wizytą w banku.
Jak długo wzmianka blokuje księgę wieczystą
Czas, przez jaki wzmianka widnieje w księdze, zależy od obłożenia sądu wieczystoksięgowego. Różnice regionalne są ogromne.
| Typ sądu | Przykłady | Czas oczekiwania |
|---|---|---|
| Mniejsze ośrodki | Suwałki, sądy wschodniej Polski | 2–4 tygodnie |
| Średnie miasta | Lublin, Białystok | 1–3 miesiące |
| Duże aglomeracje | Wrocław, Gdańsk | 4–9 miesięcy |
| Warszawskie sądy | Mokotów, Piaseczno | 6–16 miesięcy |
Zgodnie z art. 626(7) § 3 KPC, wzmiankę wykreśla się z urzędu po dokonaniu wpisu, po prawomocnej odmowie, odrzuceniu wniosku lub umorzeniu postępowania. Problemem jest to, że wykreślenie to czynność techniczna, która następuje po zakończeniu procedury. W praktyce zdarza się, że orzeczenie już zapadło, ale wzmianka widnieje w systemie jeszcze kilka tygodni dłużej.
Koszt: Opłaty sądowe za wpis to 200 zł (własność, hipoteka) lub 100 zł (ostrzeżenie, wykreślenie wpisu). Kwoty te nie obejmują jednak kosztów pośrednich — zablokowana sprzedaż czy wstrzymany kredyt mogą kosztować znacznie więcej.
Modernizacja ewidencji gruntów a masowe wzmianki
Zdarza się, że wzmianki pojawiają się masowo i nie z Twojej winy. W latach 2024–2025 wiele powiatów przeprowadzało modernizację Ewidencji Gruntów i Budynków (EGiB), co wiązało się z przesyłaniem tysięcy zawiadomień do sądów wieczystoksięgowych. Skutek? W tysiącach ksiąg pojawiły się wzmianki w dziale I-O o sprostowaniu oznaczenia nieruchomości.
Z perspektywy właściciela to porządkowanie danych. Z perspektywy kogoś, kto chce sprzedać lub wziąć kredyt — poważny problem. Bank widzi wzmiankę i wstrzymuje procedurę. Biorąc pod uwagę zatory w sądach, taka "administracyjna" wzmianka potrafi zamrozić obrót nieruchomościami na danym terenie na wiele miesięcy.
Raport NIK z kontroli EGiB wykazał, że nieterminowa aktualizacja danych przez starostów oraz błędy w identyfikatorach działek generują dodatkowe postępowania wyjaśniające w sądach, co jeszcze bardziej wydłuża czas trwania wzmianek. Jeśli chcesz sprawdzić, czy Twoja nieruchomość jest dotknięta taką modernizacją, zweryfikuj dane działki po jej numerze.
Rola notariusza przy transakcji z wzmianką
Czy notariusz sporządzi akt notarialny, jeśli w księdze widnieje wzmianka? To zależy od jej charakteru.
Sprzedaż nieruchomości ze wzmianką nie jest sama w sobie sprzeczna z prawem — własność jest zbywalna. Jednak notariusz ma konkretne obowiązki wynikające z art. 81 Prawa o notariacie:
- Jeśli wzmianka dotyczy zakazu zbywania (np. zabezpieczenie powództwa, postanowienie prokuratorskie) — notariusz musi odmówić sporządzenia aktu
- Jeśli wzmianka dotyczy roszczeń, które nie blokują zbycia (np. wniosek o wpis hipoteki banku sprzedającego) — notariusz musi pouczyć kupującego o ryzyku i zawrzeć w akcie oświadczenie, że kupujący jest świadomy wyłączenia rękojmi
W ostatnich latach praktyka notarialna stała się bardziej konserwatywna. Notariusze coraz częściej odmawiają sporządzania umów przyrzeczonych, gdy w księdze widnieją niewyjaśnione wzmianki — chronią się przed odpowiedzialnością cywilną i dyscyplinarną.
Warto o tym pamiętać, planując weryfikację nieruchomości przed podpisaniem umowy przedwstępnej.
Powiadomienia o wzmiankach w mObywatelu — zmiany od 2026 roku
Ustawa z 9 stycznia 2026 r. (podpisana przez Prezydenta 28 stycznia 2026 r.) wprowadza przełomową zmianę — automatyczne powiadomienia o nowych wzmiankach przez aplikację mObywatel 2.0.
Od maja 2026 r. każdy właściciel, którego numer PESEL jest ujawniony w księdze wieczystej, otrzyma powiadomienie PUSH w momencie pojawienia się jakiejkolwiek wzmianki. Mechanizm ten ma chronić przed oszustwami — jeśli ktoś złoży wniosek o wpis własności na podstawie sfałszowanego dokumentu, prawdziwy właściciel dowie się o tym natychmiast i może zareagować: złożyć sprzeciw do sądu i zawiadomić prokuraturę, zanim dojdzie do wpisu.
Użytkownik będzie mógł monitorować do 50 ksiąg wieczystych jednocześnie, co jest istotne dla inwestorów posiadających portfele nieruchomości na wynajem.
Ta sama nowelizacja zmienia art. 36(4) u.k.w.h. — dokumenty pobrane z systemu teleinformatycznego (odpisy, wyciągi, zaświadczenia) zyskują moc dokumentów sądowych bez dodatkowych pieczęci, o ile posiadają cechy weryfikowalne cyfrowo. Więcej o elektronicznych odpisach przeczytasz w artykule o odpisach księgi wieczystej online.
Najczęściej zadawane pytania
Czy mogę kupić nieruchomość, w której księdze jest wzmianka?
Tak, prawo tego nie zabrania. Jednak musisz mieć świadomość, że rękojmia wiary publicznej nie będzie Cię chronić. Oznacza to, że jeśli wniosek ukryty pod wzmianką zmieni stan prawny nieruchomości, możesz stracić zarówno nieruchomość, jak i wpłacone pieniądze. Bezpiecznym rozwiązaniem jest depozyt notarialny — cena zostaje uwolniona do sprzedającego dopiero po uzyskaniu czystego wpisu.
Jak sprawdzić, czego dotyczy wzmianka?
W przeglądarce EKW wzmianka jest wyświetlana bardzo skrótowo — zazwyczaj widzisz tylko numer Dz.Kw. i datę. Żeby poznać treść wniosku, musisz udać się do sądu wieczystoksięgowego i poprosić o wgląd do akt księgi. To jedyny sposób, aby ustalić, czy wzmianka dotyczy np. sprostowania oznaczenia (niskie ryzyko) czy zmiany własności (bardzo wysokie ryzyko).
Czy bank udzieli kredytu na nieruchomość ze wzmianką?
W większości przypadków nie — banki wstrzymują procedury kredytowe do czasu wykreślenia wzmianki. Jeśli wzmianka dotyczy hipoteki kredytu sprzedającego (co jest częste przy kupnie z rynku wtórnego), bank kupującego może zaakceptować transakcję pod warunkiem dostarczenia odpowiednich dokumentów. Warto zapytać o to doradcę kredytowego przed złożeniem wniosku.
Czy bank musi zwrócić podwyższoną marżę za okres oczekiwania na wpis hipoteki?
Tak. Zgodnie z nowelizacją ustawy o kredycie hipotecznym, bank może pobierać podwyższoną marżę w okresie trwania wzmianki w dziale IV, ale ma obowiązek zwrócić te środki po dokonaniu wpisu hipoteki. Zwrot następuje automatycznie lub na wniosek, w formie nadpłaty kapitału albo przelewu na konto.
Jak sprawdzić, czy w księdze wieczystej są wzmianki
Zanim podpiszesz jakąkolwiek umowę dotyczącą nieruchomości, sprawdź aktualny stan jej księgi wieczystej. Na Pionek.io możesz szybko odnaleźć księgę wieczystą po adresie nieruchomości i zweryfikować, czy w którykolwiek z działów nie widnieją wzmianki wymagające wyjaśnienia. To prosty krok, który może uchronić Cię przed ryzykowną transakcją.
Podstawa prawna:
Podstawy prawne:
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U.2025.341) — art. 5, 6, 8, 10, 29, 36(4)
- Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. — Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U.2025.1228) — art. 626(7), 626(11), 924, 930
- Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. — Prawo o notariacie (t.j. Dz.U.2024.1001) — art. 81
- Ustawa z dnia 9 stycznia 2026 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym (Dz.U.2026.119)
Źródła: