Wykonawca testamentu a nieruchomość — uprawnienia i procedury

Bliska osoba zmarła i zostawiła testament, w którym wskazała wykonawcę testamentu. W spadku jest mieszkanie, dom albo działka — i nagle okazuje się, że jedna wyznaczona osoba ma zarządzać tą nieruchomością, spłacać długi i dopilnować, żeby majątek trafił do właściwych spadkobierców. Brzmi poważnie, bo takie jest — zwłaszcza gdy w grę wchodzą wpisy w księdze wieczystej, terminy urzędowe i realne ryzyko utraty nieruchomości.

W tym artykule wyjaśniamy, kim jest wykonawca testamentu, jakie ma uprawnienia wobec nieruchomości, jak wygląda procedura wpisu do księgi wieczystej i ewidencji gruntów, ile to kosztuje oraz co grozi w razie zaniedbań.

W skrócie:

Wykonawca testamentu to osoba wyznaczona przez spadkodawcę do zarządzania majątkiem spadkowym — w tym nieruchomościami

Jego uprawnienia potwierdza zaświadczenie wydawane przez sąd spadku (art. 665 KPC)

Powinien jak najszybciej ujawnić swój status w dziale III księgi wieczystej — to blokuje nieuprawnione zbycie nieruchomości

Wpis do KW kosztuje 150 zł, a od marca 2026 r. notariusz może złożyć wniosek elektronicznie przy sporządzaniu APD

Wykonawca nie może samodzielnie sprzedać nieruchomości — potrzebuje zgody spadkobierców lub sądu

Kim jest wykonawca testamentu i kto może nim zostać?

Wykonawca testamentu to osoba powołana przez spadkodawcę w testamencie do zarządzania majątkiem spadkowym po jego śmierci. Instytucję tę regulują art. 986–990 Kodeksu cywilnego. Jedyny wymóg formalny to pełna zdolność do czynności prawnych — nie może nim być osoba małoletnia ani ubezwłasnowolniona (art. 986 § 2 KC).

Wykonawcą może zostać ktoś z rodziny, w tym spadkobierca. Może to być też osoba spoza kręgu spadkobierców — np. zaufany prawnik albo doradca. Spadkodawca może powołać kilku wykonawców i rozdzielić między nich obowiązki. Na przykład jeden zajmuje się nieruchomościami, a drugi — środkami pieniężnymi (art. 986¹ KC).

Jeśli w spadku jest nieruchomość objęta zapisem windykacyjnym, spadkodawca może wyznaczyć odrębnego wykonawcę wyłącznie do zarządzania tym konkretnym składnikiem — do momentu, gdy zapisobierca obejmie go we władanie (art. 990¹ KC).

Jakie obowiązki ma wykonawca wobec nieruchomości?

Zakres obowiązków wykonawcy testamentu określa art. 988 § 1 KC. Jeśli spadkodawca nie postanowił inaczej, wykonawca powinien:

zarządzać majątkiem spadkowym — w tym nieruchomościami (opłacać podatki, ubezpieczenia, dbać o stan techniczny),
spłacać długi spadkowe — np. raty kredytu hipotecznego obciążającego odziedziczoną nieruchomość,
wykonywać zapisy zwykłe i polecenia — jeśli testament takie zawiera,
wydać majątek spadkobiercom — po zakończeniu powyższych czynności.

Wykonawca ma też legitymację procesową — może pozywać i być pozywany w sprawach dotyczących zarządzanej nieruchomości (art. 988 § 2 KC). Oznacza to, że może np. żądać zapłaty czynszu od najemcy odziedziczonego lokalu albo bronić się w sprawie o eksmisję.

Uwaga: Wszelkie koszty zarządu nieruchomością (podatki, ubezpieczenia, nakłady konieczne) oraz wynagrodzenie wykonawcy stanowią długi spadkowe (art. 989 § 2 KC). Pomniejszają one wartość spadku, którą ostatecznie otrzymają spadkobiercy.

Zaświadczenie o powołaniu — jak wykonawca potwierdza swoje uprawnienia?

Sam testament nie wystarczy, żeby banki, urzędy i sąd wieczystoksięgowy uznały uprawnienia wykonawcy. Potrzebne jest zaświadczenie o powołaniu na wykonawcę testamentu, wydawane przez sąd spadku na podstawie art. 665 Kodeksu postępowania cywilnego.

Sąd weryfikuje ważność testamentu pod kątem formalnym, sprawdza zdolność powołanej osoby i precyzuje zakres jej uprawnień. Zaświadczenie korzysta z domniemania prawdziwości i stanowi jedyny dokument legitymujący wykonawcę w obrocie prawnym. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z 22 listopada 2013 r. (sygn. III CZP 34/12).

Zaświadczenie może wydać także notariusz — po sporządzeniu aktu poświadczenia dziedziczenia (APD). Ma wtedy obowiązek przesłać odpis do sądu spadku.

Wpis wykonawcy testamentu do księgi wieczystej — krok po kroku

Ujawnienie statusu wykonawcy w księdze wieczystej to kluczowy krok ochronny. Wpis trafia do działu III (Prawa, roszczenia i ograniczenia) i przybiera formę ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością.

Krok 1. Zbierz dokumenty

Przygotuj:

zaświadczenie o powołaniu na wykonawcę testamentu (art. 665 KPC) — oryginał lub odpis notarialny,
odpis aktu poświadczenia dziedziczenia lub prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku,
dowód uiszczenia opłaty sądowej (150 zł).

Krok 2. Wypełnij formularz KW-WPIS

W formularzu KW-WPIS wskaż żądanie ujawnienia uprawnień wykonawcy testamentu w dziale III księgi wieczystej. Podaj dane identyfikacyjne (PESEL, imiona, adres) w polach 33–53.

Krok 3. Złóż wniosek w sądzie

Wniosek składasz w biurze podawczym wydziału ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego lub wysyłasz pocztą. Czas oczekiwania na wpis w praktyce wynosi od 1 do 12 miesięcy — w zależności od obłożenia sądu.

Krok 4. Skorzystaj z drogi notarialnej (od marca 2026 r.)

Od 17 marca 2026 r. notariusz sporządzający APD może od razu złożyć elektroniczny wniosek o wpis do księgi wieczystej za pośrednictwem systemu EUKW. Sam pobiera opłatę sądową i przekazuje ją na rachunek sądu. To znacząco skraca procedurę i eliminuje błędy formalne.

Ile kosztuje wpis i inne czynności rejestrowe?

Koszty zarządu nieruchomością spadkową obciążają masę spadkową — nie kieszenie wykonawcy. Poniżej zestawienie najważniejszych opłat (stan na 2026 r.):

Czynność	Opłata	Podstawa prawna
Wpis prawa własności do KW (dziedziczenie)	150 zł	art. 42 ust. 3 UKSSC
Wpis uprawnień wykonawcy w dziale III	150 zł	art. 43 pkt 3 UKSSC
Wykreślenie wpisu po zakończeniu zarządu	75 zł	art. 46 UKSSC
Wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego	100 zł	art. 44 ust. 1 pkt 5 UKSSC
Odpis zwykły KW (elektroniczny)	30 zł	art. 36⁴ ust. 2 UKWH
Odpis zupełny KW (elektroniczny)	60 zł	art. 36⁴ ust. 2 UKWH
Sporządzenie APD u notariusza	ok. 200–250 zł netto + 23% VAT	Rozp. MS w sprawie taksy notarialnej
Zgłoszenie zmian w EGiB	bezpłatne	Prawo geodezyjne i kartograficzne

Wskazówka: Od 31 marca 2026 r. elektroniczne odpisy i wyciągi z ksiąg wieczystych pobrane z systemu Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (CIKW) mają moc dokumentów wydawanych przez sąd — bez konieczności drukowania i pieczętowania.

Dlaczego wpis do księgi wieczystej jest tak ważny — rękojmia wiary publicznej

Brak wpisu w księdze wieczystej niesie ryzyko, którego konsekwencje mogą być nieodwracalne. Chodzi o rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 UKWH) — zasadę, która chroni osoby kupujące nieruchomość w zaufaniu do treści KW.

Wyobraź sobie taką sytuację: nieuczciwy spadkobierca wpisuje się do działu II jako jedyny właściciel i sprzedaje nieruchomość osobie trzeciej. Jeśli kupujący działa w dobrej wierze, a w KW nie widnieje żadne ostrzeżenie — nabędzie własność zgodnie z prawem. Prawowici spadkobiercy stracą nieruchomość bezpowrotnie. Pozostanie im wyłącznie powództwo o odszkodowanie.

Dlatego wykonawca testamentu powinien jak najszybciej złożyć wniosek o wpis w dziale III. Ujawnienie jego statusu lub wpisanie ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego z rzeczywistym wyłącza działanie rękojmi (art. 8 UKWH). Od tego momentu żaden notariusz nie sfinalizuje transakcji bez zgody wykonawcy — to skuteczna blokada majątkowa.

Więcej o tym, jak działa rękojmia, przeczytasz w artykule o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Czy wykonawca testamentu może sprzedać odziedziczoną nieruchomość?

To jedno z najczęstszych pytań — i odpowiedź jest jednoznaczna: sam wykonawca nie może sprzedać nieruchomości. Polskie prawo spadkowe opiera się na zasadzie natychmiastowego wejścia spadkobierców w prawa do spadku z chwilą śmierci spadkodawcy. Sprzedaż nieruchomości przekracza zakres „zwykłego zarządu" (art. 1036 KC).

Wykonawca ma dwie drogi:

uzyskać zgodę wszystkich spadkobierców — co w sytuacji rodzinnego konfliktu może być trudne lub niemożliwe,
wystąpić do sądu o zgodę zastępczą — powołując się na potrzebę ochrony substancji majątkowej spadku (np. przed licytacją komorniczą).

W praktyce wiele się tu różni od systemu anglosaskiego, gdzie executor ma szerokie uprawnienia do sprzedaży majątku. W Polsce wykonawca częściej skupia się na wydzierżawieniu nieruchomości i generowaniu przychodu na bieżącą spłatę długów spadkowych.

Obowiązki wobec ewidencji gruntów i budynków (EGiB)

Wykonawca testamentu odpowiada nie tylko przed sądem wieczystoksięgowym, ale też przed organami prowadzącymi ewidencję gruntów i budynków (EGiB). Zgodnie z art. 22 ust. 2 Prawa geodezyjnego i kartograficznego każdy władający nieruchomością ma obowiązek zgłosić zmiany danych ewidencyjnych w ciągu 30 dni od ich powstania.

Część zmian (np. nowy właściciel po APD) aktualizowana jest z urzędu dzięki integracji systemów ZSIN. Ale jeśli zmienił się sposób użytkowania budynku albo pojawiły się rozbieżności w danych geodezyjnych — inicjatywa leży po stronie wykonawcy.

Uwaga: Ignorowanie tego obowiązku może skończyć się egzekucją administracyjną. Starosta zleci firmie geodezyjnej wykonanie dokumentacji na koszt spadku — a rachunki sięgają od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych (art. 22 ust. 3 PGK). Warto sprawdzić dane ewidencyjne działki po numerze, żeby upewnić się, że stan w EGiB odpowiada rzeczywistości.

Kredyt hipoteczny po śmierci właściciela — rola wykonawcy

Jeśli odziedziczona nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym, śmierć kredytobiorcy nie powoduje wygaśnięcia umowy z bankiem. Obowiązek spłaty przechodzi na spadkobierców proporcjonalnie do nabytych udziałów.

Wykonawca testamentu pełni tu rolę stabilizacyjną — bank traktuje go jako tymczasowego zarządcę odpowiedzialnego za ciągłość spłat do czasu zakończenia działu spadku. Wykonawca reguluje raty ze środków masy spadkowej i — w razie potrzeby — renegocjuje warunki umowy kredytowej z bankiem.

Uwaga: Największym błędem jest wstrzymanie spłat rat „do wyjaśnienia praw do spadku". Bank może to potraktować jako naruszenie umowy i rozpocząć procedurę wypowiedzenia kredytu lub dokonać wpisu do rejestrów dłużników.

Najczęściej zadawane pytania

Czy wykonawca testamentu musi być spadkobiercą?

Nie. Wykonawcą może być dowolna osoba z pełną zdolnością do czynności prawnych — zarówno spadkobierca, jak i ktoś spoza rodziny. Spadkodawca ma w tym zakresie pełną swobodę.

Jak długo trwa funkcja wykonawcy testamentu?

Nie ma sztywnego terminu. Funkcja kończy się po wykonaniu wszystkich zadań określonych w testamencie (spłata długów, realizacja zapisów, wydanie majątku). Sąd może też zwolnić wykonawcę z ważnych powodów na podstawie art. 990 KC.

Czy wykonawca testamentu może wynajmować odziedziczoną nieruchomość?

Tak. Wynajmowanie lub wydzierżawianie nieruchomości mieści się w granicach zwykłego zarządu. To jeden z podstawowych sposobów generowania przychodu na pokrycie bieżących kosztów i długów spadkowych.

Co jeśli wykonawca testamentu działa na szkodę spadkobierców?

Spadkobiercy mogą wystąpić do sądu o zwolnienie wykonawcy z funkcji, powołując się na „ważne powody" (art. 990 KC). Mogą to być np. udowodnione nadużycia finansowe, rażące zaniedbanie nieruchomości czy brak realizacji poleceń spadkodawcy.

Jak sprawdzić stan prawny odziedziczonej nieruchomości?

Pierwszym krokiem wykonawcy testamentu powinno być ustalenie pełnej listy nieruchomości wchodzących w skład spadku — zdarza się, że spadkodawca posiadał lokale lub działki, o których spadkobiercy nie wiedzieli. W serwisie Pionek.io możesz wyszukać księgi wieczyste po imieniu i nazwisku zmarłego i szybko zweryfikować, ile nieruchomości figuruje na jego dane. Dzięki temu wykonawca zyska kompletny obraz majątku jeszcze przed złożeniem wniosków o wpis w dziale III i uniknie pominięcia którejkolwiek księgi wieczystej.

Podstawy prawne:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny (art. 986–990, art. 1036)
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. — Kodeks postępowania cywilnego (art. 665)
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (art. 5, art. 8, art. 36⁴)
Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (art. 42–44, art. 46)
Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. — Prawo geodezyjne i kartograficzne (art. 22)
Ustawa z dnia 21 listopada 2025 r. o zmianie ustawy — Prawo o notariacie oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 2025 poz. 1793)

Źródła: