Umowa użyczenia nieruchomości — prawa, ryzyka, księga wieczysta

Pozwalasz komuś bezpłatnie mieszkać w Twoim lokalu — rodzicowi, dorosłemu dziecku, znajomemu? Prawdopodobnie łączy Was umowa użyczenia nieruchomości, nawet jeśli nigdy jej nie spisaliście. To jedna z najczęstszych form udostępniania mieszkań w Polsce, a jednocześnie jedna z najbardziej ryzykownych — bo łatwo ją zawrzeć, ale trudno z niej wyjść, gdy relacja się popsuła.

W tym artykule dowiesz się, czym dokładnie jest użyczenie, jakie obowiązki nakłada na obie strony, czy można je wpisać do księgi wieczystej i jak się zabezpieczyć przed problemem „dzikiego lokatora".

W skrócie:

Umowa użyczenia to bezpłatne oddanie nieruchomości do korzystania (art. 710-719 KC) — nie wymaga formy pisemnej, ale brak dokumentu to ogromne ryzyko

Użyczenie nie jest widoczne w księdze wieczystej — w praktyce sądy odrzucają wnioski o taki wpis

Przy sprzedaży nieruchomości prawo biorącego do korzystania wygasa automatycznie — nabywca nie wstępuje w stosunek użyczenia

Najskuteczniejsze zabezpieczenie to oświadczenie o poddaniu się egzekucji z aktu notarialnego (art. 777 KPC)

Bez takiego zabezpieczenia eksmisja może trwać od 6 do nawet 36 miesięcy

Czym jest umowa użyczenia i czym różni się od najmu

Umowa użyczenia to zobowiązanie, w którym użyczający pozwala biorącemu bezpłatnie korzystać z rzeczy przez czas oznaczony lub nieoznaczony (art. 710 Kodeksu cywilnego). Kluczowe słowo to „bezpłatnie" — właśnie brak wynagrodzenia odróżnia użyczenie od najmu i dzierżawy.

Użyczający nie musi być właścicielem nieruchomości. Wystarczy, że jest jej posiadaczem — umowa wywołuje wyłącznie skutki między stronami (tzw. skutki obligacyjne), nie zmienia stanu prawnego w księdze wieczystej. Umowa nie wymaga formy pisemnej — można ją zawrzeć nawet ustnie. Problem w tym, że ustna umowa oznacza brak dowodów na to, co strony ustaliły.

Cecha	Użyczenie	Najem
Odpłatność	bezpłatne	odpłatne (czynsz)
Ochrona przy sprzedaży	brak — prawo wygasa	art. 678 KC — nabywca wstępuje w najem
Wpis do KW	praktycznie niemożliwy	możliwy (dział III)
Forma umowy	dowolna (nawet ustna)	pisemna (dla najmu powyżej roku)
Koszty utrzymania	biorący ponosi zwykłe koszty	zależne od umowy

Uwaga: Jeśli biorący płaci Ci za korzystanie z lokalu — nawet niewielką kwotę — to nie jest już użyczenie, lecz najem. A najem podlega zupełnie innym przepisom ochronnym, w tym ustawie o ochronie praw lokatorów.

Obowiązki biorącego w użyczenie

Biorący w użyczenie nie płaci czynszu, ale nie znaczy to, że korzysta z nieruchomości „za darmo". Art. 713 KC nakłada na niego obowiązek ponoszenia zwykłych kosztów utrzymania — czyli bieżących opłat eksploatacyjnych, mediów i drobnych napraw.

Jeśli umowa nie precyzuje sposobu korzystania, biorący może używać rzeczy tylko zgodnie z jej właściwościami i przeznaczeniem (art. 712 § 1 KC). Nie może też oddać nieruchomości do korzystania innej osobie bez Twojej zgody (art. 712 § 2 KC).

Co z większymi wydatkami — np. remontem łazienki czy wymianą instalacji? Tu sprawa się komplikuje. Jeśli biorący przeprowadzi remont bez Twojej zgody, rozliczenie nakładów odbywa się na zasadach prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia. W praktyce oznacza to wieloletnie spory sądowe o zwrot kosztów po zakończeniu umowy.

Wskazówka: Spisz umowę na piśmie i wyraźnie określ, kto ponosi jakie koszty. Dopisz, czy biorący może wykonywać remonty — i jeśli tak, to w jakim zakresie. To minimalizuje ryzyko konfliktu o nakłady.

Kiedy i jak można zakończyć użyczenie

Sposób zakończenia użyczenia zależy od tego, czy umowa została zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony.

Umowa na czas oznaczony

Kończy się z upływem ustalonego terminu. Nie musisz składać żadnego wypowiedzenia — stosunek wygasa automatycznie. Możesz jednak żądać wcześniejszego zwrotu nieruchomości w trzech sytuacjach (art. 716 KC):

biorący używa jej niezgodnie z przeznaczeniem
powierzył ją osobie trzeciej bez Twojej zgody
nieruchomość stała Ci się potrzebna z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy

Umowa na czas nieoznaczony

Kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić (art. 715 KC). W praktyce oznacza to, że możesz ją wypowiedzieć w każdym momencie — orzecznictwo sądowe potwierdza, że właściciel nie musi nawet podawać przyczyny wypowiedzenia (wyrok SO w Słupsku, sygn. IV Ca 573/13). Nakazywanie Ci bezterminowego i nieodpłatnego znoszenia ograniczenia własności byłoby sprzeczne z zasadą równości stron.

Co dzieje się z użyczeniem przy sprzedaży nieruchomości

To jeden z najważniejszych aspektów, który odróżnia użyczenie od najmu. Sąd Najwyższy w wyroku z 7 kwietnia 2005 r. (sygn. II CK 569/04) kategorycznie stwierdził: nabywca nieruchomości nie wstępuje w stosunek użyczenia w miejsce zbywcy.

W przypadku najmu art. 678 KC chroni lokatora — nowy właściciel automatycznie staje się wynajmującym. Przy użyczeniu takiej ochrony nie ma. W momencie przeniesienia własności aktem notarialnym prawo biorącego do korzystania z nieruchomości po prostu wygasa. Biorący traci tytuł prawny i staje się bezumownym posiadaczem.

Dodatkowo, skoro użyczenie praktycznie nie pojawia się w księdze wieczystej, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece) chroni nabywcę. Kupujący, który sprawdził księgę i nie znalazł w niej żadnych obciążeń, nabywa nieruchomość w stanie wolnym od praw osób trzecich. Więcej o tej zasadzie przeczytasz w artykule o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Czy umowę użyczenia można wpisać do księgi wieczystej

Art. 16 ust. 2 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.) wymienia prawa osobiste i roszczenia, które mogą być ujawnione w dziale III księgi wieczystej — np. prawo najmu, dzierżawy, odkupu, dożywocia. Użyczenie nie zostało wprost wymienione w tym przepisie.

Część doktryny prawniczej twierdzi, że katalog z art. 16 jest otwarty i pozwala na wpis każdego prawa osobistego. Jednak w praktyce sądy wieczystoksięgowe konsekwentnie odrzucają takie wnioski. Referendarze argumentują to brakiem wyraźnej podstawy ustawowej dla umów nieodpłatnych i łatwo odwoływalnych.

Nawet gdybyś chciał wpisać użyczenie do KW, wymagałoby to:

Sporządzenia umowy z podpisem notarialnie poświadczonym lub w formie aktu notarialnego (art. 31 ust. 1 u.k.w.h.)
Złożenia wniosku na formularzu KW-WPIS w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego
Uiszczenia opłaty sądowej 150 zł

W praktyce oznacza to poniesienie kosztów bez gwarancji pozytywnego rozpatrzenia wniosku. Wniosek osoby fizycznej nie może być złożony elektronicznie — komunikacja teleinformatyczna z sądem wieczystoksięgowym jest zastrzeżona dla notariuszy i komorników (system EUKW).

Jak zabezpieczyć się jako właściciel — rygor egzekucji z aktu notarialnego

Najskuteczniejszym zabezpieczeniem właściciela jest oświadczenie biorącego o poddaniu się egzekucji złożone w formie aktu notarialnego na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego. To narzędzie pozwala pominąć wielomiesięczny proces o eksmisję.

Krok 1. Wizyta u notariusza

Notariusz sporządza akt, w którym biorący zobowiązuje się do wydania nieruchomości w precyzyjnie określonym terminie — np. „w ciągu 7 dni od doręczenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy". Dokładne wskazanie zdarzenia, które uruchamia obowiązek wydania, jest warunkiem ważności oświadczenia.

Krok 2. Nadanie klauzuli wykonalności

Gdy biorący nie chce się wyprowadzić po zakończeniu umowy, składasz do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności na akt notarialny. Postępowanie jest niejawne (sąd bada tylko dokumenty) i trwa zazwyczaj od kilkunastu dni do kilku tygodni.

Krok 3. Egzekucja komornicza

Z aktem opatrzonym klauzulą kierujesz się bezpośrednio do kancelarii komorniczej. Komornik przeprowadza eksmisję — bez konieczności wcześniejszego procesu sądowego, który mógłby ciągnąć się latami.

Koszt: Taksa notarialna za oświadczenie wynosi maksymalnie 1/10 taksy zależnej od wartości świadczenia + 23% VAT. Poświadczenie podpisów to ok. 20 zł/podpis + VAT.

Ryzyka dla właściciela — co się dzieje, gdy biorący nie chce odejść

Gdy po zakończeniu umowy biorący odmawia wydania nieruchomości, staje się bezumownym posiadaczem. Bez oświadczenia o rygorze egzekucji (art. 777 KPC) Twoja jedyna droga to powództwo o eksmisję. Więcej o konsekwencjach związanych z bezumownym korzystaniem z nieruchomości znajdziesz w osobnym artykule.

Zakaz samopomocy

Nie możesz samodzielnie pozbyć się lokatora — wymiana zamków, odcięcie mediów czy wyrzucenie rzeczy to przestępstwa ścigane na podstawie art. 191 § 1a Kodeksu karnego (naruszenie miru domowego). Takie działania mogą też być podstawą do pozwu o przywrócenie posiadania.

Długotrwała eksmisja

Opłata sądowa od pozwu o eksmisję wynosi 200 zł, ale sam proces trwa od 6 do nawet 36 miesięcy. Sąd może przyznać eksmitowanemu prawo do lokalu socjalnego — a gmina musi go wskazać. Przy chronicznym braku lokali socjalnych w Polsce oczekiwanie na przydział ciągnie się miesiącami, a w skrajnych przypadkach latami. Przez cały ten czas były biorący legalnie zajmuje Twoją nieruchomość.

Przysługuje Ci roszczenie odszkodowawcze wobec gminy (art. 417 KC), ale dochodzenie go wymaga osobnego procesu i udowodnienia utraconych korzyści.

Blokada sprzedaży i kredytu

Nieruchomość zajęta przez osobę bez tytułu prawnego jest praktycznie niesprzedawalna. Banki traktują roszczenia osób trzecich jako „toksyczny interesariusz" — nie wydadzą decyzji kredytowej, dopóki nieruchomość nie zostanie opróżniona lub dopóki biorący nie złoży oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Rzeczoznawca majątkowy obniża wycenę nieruchomości z niestabilnym statusem prawnym, co zwiększa wymagany wkład własny kupującego i często przekreśla transakcję.

Użyczenie a podatek dochodowy — ulga mieszkaniowa

Konsekwencje użyczenia mogą uderzyć także w portfel podatkowy. Standardowo sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od nabycia podlega 19% PIT od dochodu. Możesz go uniknąć, korzystając z ulgi mieszkaniowej — pod warunkiem, że przeznaczysz pieniądze ze sprzedaży na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych w ciągu 3 lat.

Według zmian podatkowych obowiązujących od 2026 r. organy skarbowe zaostrzają interpretację „własnych celów mieszkaniowych". Jeśli za pieniądze ze sprzedaży kupujesz nowe mieszkanie, ale sam w nim nie zamieszkasz — bo oddajesz je w użyczenie dziecku, partnerowi czy rodzicom — urząd skarbowy zakwestionuje ulgę. Skutek: decyzja wymiarowa nakazująca zwrot pełnego podatku wraz z odsetkami wstecznie od roku sprzedaży.

Uwaga: Ryzyko dotyczy każdego, kto sprzedaje nieruchomość przed upływem 5 lat i planuje kupić kolejną „na potrzeby rodziny". Jeśli sam nie będziesz tam mieszkać, ulga przepadnie.

Użyczenie a spadek — konflikt między spadkobiercami

Typowy scenariusz: rodzic pozwala jednemu z dorosłych dzieci mieszkać za darmo w swoim domu. Po śmierci rodzica nieruchomość dziedziczą wszyscy spadkobiercy — np. dwoje rodzeństwa po 1/2 udziału. Dziecko, które dotąd mieszkało w domu na zasadzie użyczenia, rości sobie prawo do dalszego bezpłatnego korzystania z całości nieruchomości.

Taka sytuacja blokuje:

zniesienie współwłasności — wycena licytacyjna zasiedlonego domu drastycznie spada
sprzedaż — banki nie sfinansują zakupu nieruchomości z „niechcianym" lokatorem
dochód — drugi spadkobierca płaci podatek od nieruchomości, z której nie czerpie żadnych korzyści

Bez pisemnej umowy użyczenia z wyraźnym terminem zakończenia spory tego typu ciągną się latami.

Koszty i terminy — zestawienie

Czynność	Opłata	Termin
Wpis prawa osobistego do działu III KW	150 zł	1 tydzień — 12 miesięcy
Wykreślenie wpisu z działu III KW	75 zł	1 tydzień — 12 miesięcy
Pozew o eksmisję	200 zł	6-36 miesięcy (I instancja)
Akt notarialny z rygorem egzekucji (art. 777 KPC)	1/10 taksy + 23% VAT	w dniu wizyty u notariusza
Odpis zwykły KW (elektroniczny)	20 zł	natychmiast
Odpis zupełny KW (elektroniczny)	50 zł	natychmiast
Poświadczenie podpisu u notariusza	ok. 20 zł/podpis + VAT	w dniu wizyty

Najczęściej zadawane pytania

Czy ustna umowa użyczenia jest ważna?

Tak. Kodeks cywilny nie wymaga formy pisemnej dla umowy użyczenia — może być zawarta nawet ustnie. Problem polega na tym, że w razie sporu nie masz dowodu na ustalenia stron. Dlatego zawsze warto spisać umowę na piśmie i doprecyzować termin, sposób korzystania oraz zasady ponoszenia kosztów.

Czy użyczenie chroni biorącego przed eksmisją?

Nie w takim stopniu jak najem. Użyczenie można wypowiedzieć w każdym momencie (przy umowie na czas nieoznaczony), a biorący nie korzysta z ochrony przewidzianej w ustawie o ochronie praw lokatorów w zakresie przysługującym najemcom. Jeśli jednak biorący odmówi opuszczenia lokalu, konieczna jest sądowa procedura eksmisyjna — samopomoc jest zabroniona.

Czy bank udzieli kredytu na nieruchomość obciążoną użyczeniem?

W praktyce nie. Obecność osoby trzeciej bez komercyjnego tytułu prawnego obniża wycenę nieruchomości i podnosi wymagany wkład własny. Banki wymagają opróżnienia lokalu lub oświadczenia biorącego o poddaniu się egzekucji przed wydaniem decyzji kredytowej.

Jak zweryfikować stan prawny nieruchomości przed użyczeniem

Zanim oddasz komuś nieruchomość w użyczenie — lub zanim kupujesz lokal, w którym ktoś mieszka — sprawdź aktualny stan prawny w księdze wieczystej. Zwróć uwagę na dział III (obciążenia i roszczenia) oraz dział II (własność). Na Pionek.io możesz szybko zweryfikować księgę wieczystą po adresie nieruchomości i upewnić się, czy lokal nie jest obciążony prawami osób trzecich.

Podstawy prawne:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny, art. 710-719 (użyczenie), art. 712-713 (obowiązki biorącego), art. 715-716 (zakończenie użyczenia)
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, art. 5 (rękojmia wiary publicznej), art. 16 (ujawnianie praw osobistych), art. 31 (forma dokumentu)
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. — Kodeks postępowania cywilnego, art. 777 § 1 pkt 4 (poddanie się egzekucji)
Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 27 pkt 11 (opłata od pozwu o eksmisję), art. 43 pkt 3 (wpis prawa osobistego do KW)

Źródła: