Składka zdrowotna a nieruchomość firmowa

Prowadzisz firmę i planujesz sprzedaż biura, hali czy lokalu usługowego? Do końca 2024 roku składka zdrowotna od takiej transakcji potrafiła sięgnąć setek tysięcy złotych. Od stycznia 2025 roku zasady zmieniły się diametralnie — sprzedaż nieruchomości firmowej nie podlega już oskładkowaniu zdrowotnemu.

W tym artykule wyjaśniamy, jak reforma składki zdrowotnej wpływa na sprzedaż nieruchomości w działalności gospodarczej i co to oznacza przy różnych formach opodatkowania.

W skrócie:

Od 2025 r. przychody ze sprzedaży środków trwałych (w tym nieruchomości firmowych) nie wliczają się do podstawy składki zdrowotnej

Wyłączenie dotyczy podatku liniowego, skali podatkowej i ryczałtu

Podatek dochodowy (PIT) od sprzedaży nadal trzeba zapłacić — zmiana dotyczy wyłącznie składki ZUS

Przy stracie na sprzedaży możesz dobrowolnie uwzględnić ją w rozliczeniu rocznym i odzyskać część składki

Wycofanie nieruchomości z firmy do majątku prywatnego również nie generuje składki zdrowotnej

Dlaczego składka zdrowotna od nieruchomości firmowej była problemem?

Do końca 2024 roku podstawa wymiaru składki zdrowotnej obejmowała cały dochód z działalności gospodarczej — łącznie z przychodami ze sprzedaży środków trwałych. W praktyce oznaczało to, że jeśli prowadziłeś firmę na podatku liniowym i sprzedałeś w pełni zamortyzowaną halę za 5 mln zł, cała ta kwota trafiała do podstawy składki. Przy stawce 4,9% dawało to 245 000 zł dodatkowej daniny na rzecz ZUS — niezależnie od podatku dochodowego.

System wprowadzony w ramach tzw. Polskiego Ładu traktował sprzedaż nieruchomości firmowej niemal jak bieżący przychód operacyjny. Przedsiębiorcy, którzy przez lata amortyzowali budynki, odkrywali przy sprzedaży, że zerowa wartość księgowa netto oznacza maksymalną podstawę składki. Dla firm posiadających nieruchomości komercyjne był to dodatkowy podatek od zgromadzonego kapitału, który skutecznie blokował obrót.

Co zmieniło się od 2025 roku?

Ustawa z dnia 6 grudnia 2024 r. (Dz.U.2024.1915) znowelizowała art. 81 ustawy o świadczeniach opieki zdrowotnej. Najważniejsza zmiana: przychody i koszty ze sprzedaży środków trwałych ujętych w ewidencji nie wliczają się do podstawy wymiaru składki zdrowotnej. Wyłączenie obejmuje:

nieruchomości wpisane do ewidencji środków trwałych (budynki, lokale, grunty),
spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
składniki używane krócej niż rok, niezaliczone do środków trwałych,
wartości niematerialne i prawne.

Uwaga: Wyłączenie nie obejmuje inwestycji w obcych środkach trwałych ani budynków wzniesionych na cudzym gruncie. Jeśli inwestujesz jako dzierżawca, przychody z takiej sprzedaży nadal wchodzą do podstawy składki.

Dodatkowo od lutego 2025 r. obniżono minimalną składkę zdrowotną — teraz wynosi 9% od 75% minimalnego wynagrodzenia (zamiast dotychczasowych 100%). Przy płacy minimalnej 4 666 zł daje to 314,96 zł miesięcznie (stan na 2025).

Jak wyłączenie działa przy różnych formach opodatkowania?

Podatek liniowy (19%)

Składka zdrowotna na podatku liniowym wynosi 4,9% dochodu. Od 2025 r. dochód ze sprzedaży nieruchomości firmowej jest w całości pomijany przy wyliczaniu tej składki.

Przykład: Sprzedajesz w pełni zamortyzowaną halę za 5 mln zł. Zapłacisz 950 000 zł podatku liniowego (19%), ale składka zdrowotna od tej transakcji wyniesie 0 zł. Przed reformą byłoby to 245 000 zł. Dodatkowo możesz odliczyć część zapłaconych składek zdrowotnych (z bieżącej działalności) do limitu 14 100 zł rocznie (stan na 2026).

Skala podatkowa (12% / 32%)

Składka zdrowotna na skali wynosi 9% dochodu. Sprzedaż nieruchomości firmowej jest wyłączona z podstawy na tych samych zasadach.

Tutaj pojawia się dodatkowa możliwość — mechanizm fakultatywny. Jeśli sprzedasz nieruchomość ze stratą (cena niższa niż niezamortyzowana wartość), możesz dobrowolnie uwzględnić tę transakcję w rozliczeniu rocznym. Strata pomniejszy Twój dochód z bieżącej działalności i obniży składkę zdrowotną, a nadpłatę odzyskasz z ZUS.

Uwaga: Przy korzystaniu z mechanizmu fakultatywnego pamiętaj o ograniczeniu wynikającym z art. 35 ustawy z 9 lutego 2022 r. Odpisy amortyzacyjne zaliczone do kosztów przed 1 stycznia 2022 r. nie powiększają dochodu ze sprzedaży na potrzeby składki. To korzystna zasada, ale wymaga dokładnego przeliczenia historycznych odpisów.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Na ryczałcie składka zdrowotna zależy od progu przychodów rocznych — nie od dochodu:

Próg przychodu rocznego	Składka miesięczna (stan na 2026)
Do 60 000 zł	498,35 zł
Od 60 000 do 300 000 zł	830,58 zł
Powyżej 300 000 zł	1 495,04 zł

Przychód ze sprzedaży nieruchomości firmowej nie wchodzi do limitu ustalającego próg. Jeśli Twoje stałe przychody wynoszą 250 000 zł rocznie i sprzedasz magazyn za 600 000 zł, nie przeskoczysz do najwyższego progu. Więcej o rozliczaniu nieruchomości w firmie przeczytasz w artykule o amortyzacji nieruchomości w działalności gospodarczej.

Wycofanie nieruchomości z firmy a składka zdrowotna

Wielu przedsiębiorców rozważa przeniesienie nieruchomości z ewidencji środków trwałych do majątku prywatnego — np. gdy zamykają działalność w danym lokalu. Sama czynność wycofania wymaga sporządzenia dokumentu likwidacji środka trwałego (LT) i protokołu przekazania, ale nie generuje składki zdrowotnej.

Jeśli sprzedasz wycofaną nieruchomość przed upływem 6 lat od wycofania (licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po roku wycofania), przychód ze sprzedaży jest na gruncie PIT traktowany jako przychód z działalności gospodarczej. Musisz zapłacić podatek dochodowy. Ale — i to kluczowe — taka sprzedaż również korzysta z wyłączenia ze składki zdrowotnej, bo źródłem przychodu pozostaje historyczny środek trwały. Szczegóły procedury opisujemy w artykule o wycofaniu nieruchomości z działalności gospodarczej.

Ile kosztuje sprzedaż nieruchomości firmowej?

Niezależnie od składki zdrowotnej, przy sprzedaży nieruchomości w ramach działalności ponosisz stałe koszty rejestrowe i notarialne:

Czynność	Opłata
Wpis prawa własności do KW	200 zł
Założenie nowej księgi wieczystej	100 zł
Wpis hipoteki (przy kredycie)	200 zł
Wykreślenie hipoteki	100 zł
PCC (rynek wtórny, bez VAT)	2% wartości rynkowej
Taksa notarialna (60 tys.–1 mln zł)	1 010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 tys. zł + VAT
Taksa notarialna (1–2 mln zł)	4 770 zł + 0,2% nadwyżki ponad 1 mln zł + VAT
Taksa notarialna (powyżej 2 mln zł)	6 770 zł + 0,25% nadwyżki ponad 2 mln zł + VAT (maks. 10 000 zł netto)

Koszt: Przy sprzedaży lokalu o wartości 800 000 zł na rynku wtórnym łączne koszty wyniosą ok. 4 060 zł netto (taksa) + 200 zł (wpis KW) + 16 000 zł (PCC) = ok. 21 250 zł brutto. Czas oczekiwania na wpis w księdze wieczystej to od 1 do 10 miesięcy, zależnie od obciążenia wydziału KW (stan na 2025–2026).

Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości firmowej przed transakcją?

Zanim sprzedasz lub kupisz nieruchomość w ramach działalności, sprawdź jej stan prawny w księdze wieczystej. Upewnij się, że w Dziale III nie ma niespodziewanych obciążeń, a w Dziale IV zweryfikuj wpisane hipoteki. Rozbieżności między danymi w KW a ewidencją gruntów mogą opóźnić transakcję lub doprowadzić do oddalenia wniosku przez referendarza i konieczności ponoszenia opłat od nowa.

W Pionek.io możesz szybko zweryfikować księgę wieczystą po adresie nieruchomości firmowej, aby sprawdzić aktualny stan wpisów przed podpisaniem aktu notarialnego.

Podstawy prawne:

Ustawa z dnia 27 sierpnia 2004 r. o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych (art. 81, art. 82)
Ustawa z dnia 6 grudnia 2024 r. o zmianie ustawy o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych (Dz.U.2024.1915)
Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
Ustawa z dnia 9 lutego 2022 r. o zmianie ustawy — Kodeks spółek handlowych oraz niektórych innych ustaw (art. 35)
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

Źródła: