Obowiązki remontowe wynajmującego i najemcy

Wynajmujesz mieszkanie i nie wiesz, kto powinien zapłacić za naprawę pękniętego grzejnika albo wymianę cieknącego kranu? Obowiązki remontowe wynajmującego i najemcy to jeden z najczęstszych powodów sporów między właścicielami lokali a lokatorami. Nieprzestrzeganie przepisów może oznaczać utratę pieniędzy, grzywnę od nadzoru budowlanego, a nawet zablokowanie sprzedaży nieruchomości.

W tym artykule dowiesz się, kto odpowiada za poszczególne naprawy, jakie masz prawa w przypadku bierności drugiej strony i jak uniknąć najczęstszych błędów kosztujących tysiące złotych.

W skrócie:

Wynajmujący odpowiada za naprawy instalacji (wodociągowej, gazowej, c.o., elektrycznej), wymianę pieców, okien, drzwi, podłóg i tynków

Najemca pokrywa drobne naprawy: malowanie ścian, wymianę uszczelek, baterii, gniazdek i mechanizmów rolet

Roszczenia o zwrot nakładów przedawniają się po roku od fizycznego zwrotu lokalu — nie od rozwiązania umowy

Właściciel nie może umową przerzucić na najemcę obowiązku przeglądów technicznych budynku

Ulepszenia wykonane bez pisemnej zgody właściciela dają mu prawo żądania przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego na koszt najemcy

Kto odpowiada za naprawy — podział obowiązków remontowych według prawa

Polskie przepisy dzielą obowiązki remontowe inaczej w zależności od tego, czy wynajmujesz lokal mieszkalny, czy użytkowy.

W przypadku lokali użytkowych (biuro, magazyn, hala) obowiązuje zasada swobody umów z Kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). Strony mogą w umowie niemal dowolnie ustalić, kto za co płaci. Podstawą jest art. 662 § 1 k.c. — wynajmujący ma obowiązek wydać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez cały czas trwania najmu. Drobne nakłady obciążają najemcę (art. 681 k.c.), ale strony mogą tę granicę przesunąć umową.

W przypadku lokali mieszkalnych obowiązuje znacznie ostrzejszy reżim. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: u.o.p.l.) szczegółowo wymienia obowiązki obu stron w art. 6a i 6b. Przepisy te mają charakter bezwzględnie obowiązujący — nie da się ich zmienić w umowie na niekorzyść najemcy. Wyjątek stanowi najem okazjonalny i instytucjonalny, gdzie strony mają nieco większą swobodę.

Uwaga: Jeśli w umowie najmu mieszkania znajduje się zapis przerzucający na Ciebie jako najemcę obowiązek naprawy instalacji wodociągowej czy wymianę pieca — taki zapis jest nieważny z mocy prawa.

Za co płaci wynajmujący — obowiązki właściciela lokalu

Art. 6a u.o.p.l. nakłada na wynajmującego obowiązek utrzymania budynku i lokalu w należytym stanie. W praktyce właściciel płaci za naprawę i wymianę:

instalacji wodociągowej (rury — bez armatury i baterii)
instalacji gazowej
instalacji ciepłej wody (bez armatury)
instalacji kanalizacyjnej
instalacji centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami
instalacji elektrycznej (okablowanie)
pieców grzewczych
stolarki okiennej i drzwiowej
podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych
tynków

Jeśli w Twoim mieszkaniu pęknie rura centralnego ogrzewania w środku zimy, właściciel ma bezwzględny obowiązek naprawić ją na własny koszt. Orzecznictwo Sądu Najwyższego (sygn. akt II CSK 627/13) potwierdza, że wynajmujący ponosi pełną odpowiedzialność za awarię zintegrowanych systemów grzewczych — chyba że usterka wynika z zawinionego działania najemcy.

Właściciel ma też prawo obniżyć Ci czynsz w drodze porozumienia, gdy wada ogranicza przydatność lokalu. Jednocześnie art. 664 k.c. daje Ci jako najemcy prawo żądania obniżenia czynszu za czas trwania wady — nawet bez zgody właściciela. Uprawnienie to nie przysługuje jedynie wtedy, gdy o wadzie wiedziałeś w chwili podpisywania umowy.

Dyrektywa EPBD — nowe obowiązki energetyczne właściciela

Od maja 2026 r. unijna dyrektywa EPBD (dyrektywa o charakterystyce energetycznej budynków) nakłada na właścicieli dodatkowe obowiązki. Do 2030 r. Polska musi zmodernizować 16% budynków o najgorszych parametrach energetycznych, a do 2033 r. — aż 26%. Ocieplenie elewacji, wymiana starych kotłów na pompy ciepła czy wymiana okien — te koszty obciążają wyłącznie wynajmującego. Zgodnie z art. 6a u.o.p.l. nie da się ich przerzucić na najemcę jako opłat konserwacyjnych. Właściciele będą mogli odzyskać te nakłady jedynie przez stopniowe, rozłożone w czasie podnoszenie stawek czynszu.

Za co płaci najemca — drobne naprawy i konserwacja

Art. 6b u.o.p.l. oraz art. 681 k.c. określają, które naprawy obciążają najemcę. To przede wszystkim prace związane z bieżącą eksploatacją lokalu:

malowanie ścian, podłóg i wewnętrznej strony drzwi wejściowych
drobne naprawy podłóg, drzwi i okien (regulacja, smarowanie zawiasów)
wymiana uszczelek, baterii łazienkowych i kuchennych
wymiana gniazdek elektrycznych i wyłączników
wymiana pasków i mechanizmów rolet
udrożnienie przewodów odpływowych w obrębie lokalu
drobne naprawy instalacji zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania i wody

Wskazówka: Czynsz nie pokrywa napraw wynikających z codziennej eksploatacji. Jeśli zatkał się odpływ w Twoim zlewozmywaku — to Twoja odpowiedzialność. Ale jeśli problem tkwi w pionie kanalizacyjnym budynku — naprawa leży po stronie właściciela.

Najemca ponosi też pełną odpowiedzialność odszkodowawczą za szkody wykraczające poza normalne zużycie eksploatacyjne. Jeśli zniszczysz parkiet, wybijesz szybę w drzwiach czy uszkodzisz armaturę — właściciel ma prawo żądać naprawienia szkody.

Rodzaj naprawy	Wynajmujący	Najemca
Instalacja wodociągowa (rury)	✓
Bateria łazienkowa / kuchenna		✓
Instalacja c.o. i grzejniki	✓
Piec grzewczy — wymiana	✓
Stolarka okienna — wymiana	✓
Okna — regulacja, smarowanie		✓
Malowanie ścian		✓
Tynki — naprawa	✓
Gniazdka, wyłączniki		✓
Instalacja elektryczna (okablowanie)	✓
Podłoga — wymiana	✓
Podłoga — drobne naprawy		✓

Co zrobić, gdy wynajmujący nie naprawia — wykonanie zastępcze

Jeśli właściciel ignoruje Twoje zgłoszenia o awarii, masz dwa narzędzia prawne.

Wykonanie zastępcze (art. 663 k.c.) — gdy lokal wymaga naprawy, bez której nie nadaje się do mieszkania, wyznacz wynajmującemu termin na jej wykonanie. Termin musi być odpowiedni — na pilną naprawę c.o. w zimie wystarczy kilka dni, na wymianę okien rozsądne będą 2–3 tygodnie. Po bezskutecznym upływie terminu możesz zlecić naprawę na koszt wynajmującego. Zachowaj pisemne wezwanie (e-mail, SMS, pismo) i faktury — będą Twoim dowodem w ewentualnym sporze.

Obniżenie czynszu (art. 664 k.c.) — jeśli wada lokalu ogranicza jego przydatność, ale nie uniemożliwia mieszkania (np. niesprawna wentylacja w jednym pokoju), masz prawo żądać proporcjonalnego obniżenia czynszu za czas trwania wady. Jeśli wada całkowicie uniemożliwia korzystanie z lokalu, możesz wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym — bez zachowania terminu wypowiedzenia.

Uwaga: Oba uprawnienia dotyczą wyłącznie wad, o których nie wiedziałeś w chwili podpisywania umowy (art. 664 § 3 k.c.). Dlatego szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy przy przejmowaniu lokalu jest tak ważny — dokumentuje stan wyjściowy i chroni Twoje prawa.

Nakłady na lokal — co z ulepszeniami po zakończeniu najmu

Osobnym tematem są wydatki wykraczające poza drobne naprawy. Prawo dzieli je na trzy kategorie:

Nakłady konieczne — wydatki niezbędne do zachowania lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku (sprawna instalacja grzewcza, szczelny dach, działające okna). Jeśli wynajmujący ich nie wykonuje, możesz skorzystać z wykonania zastępczego opisanego wyżej.

Nakłady użyteczne — ulepszenia zwiększające wartość lub funkcjonalność lokalu ponad standardowy poziom (klimatyzacja, zabudowa kuchni na wymiar, wymiana standardowej armatury na designerską). Zgodnie z art. 676 k.c. po zakończeniu najmu wynajmujący ma prawo wyboru: może zatrzymać ulepszenia, płacąc najemcy sumę odpowiadającą ich aktualnej wartości, albo zażądać przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego na koszt najemcy.

Nakłady zbytkowne — odpowiadające wyłącznie indywidualnym upodobaniom estetycznym najemcy (tapety z limitowanej kolekcji, specjalistyczne oświetlenie). Wynajmujący co do zasady nie musi za nie płacić.

Jeśli zamontujesz klimatyzację bez pisemnej zgody właściciela, ten ma prawo żądać pełnego demontażu — łącznie z uzupełnieniem otworów wiertniczych, usunięciem jednostki z elewacji i odmalowaniem ścian. Wszystko na Twój koszt. Podpisuj z właścicielem pisemne porozumienie przed każdą większą inwestycją w lokal.

Gdy po wygaśnięciu umowy nie uda Ci się porozumieć z wynajmującym co do zwrotu kosztów nakładów, masz prawo zabezpieczyć swoje roszczenie w księdze wieczystej. Po wniesieniu pozwu o zapłatę możesz złożyć wniosek KW-WPIS o wpisanie ostrzeżenia w dziale III księgi wieczystej nieruchomości. Wpis ostrzeżenia wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (ochronę kupującego, który zaufał treści KW) — żaden nabywca nie będzie mógł powołać się na nieznajomość Twoich roszczeń. Więcej o tej procedurze przeczytasz w artykule o wpisie roszczenia o zwrot nakładów do księgi wieczystej.

Przedawnienie roszczeń o naprawy — roczny termin od zwrotu lokalu

To najczęstsza pułapka zarówno dla najemców, jak i wynajmujących. Zgodnie z art. 677 k.c. roszczenia obu stron — o naprawienie szkody spowodowanej przez najemcę oraz o zwrot nakładów poniesionych przez najemcę — przedawniają się po zaledwie jednym roku.

Kluczowy jest moment, od którego biegnie ten termin. Nie jest to dzień rozwiązania umowy, data wystawienia faktury za remont ani moment ustania stosunku prawnego. Termin przedawnienia biegnie wyłącznie od dnia fizycznego zwrotu lokalu — czyli od momentu, gdy przekazujesz klucze i sporządzacie protokół zdawczo-odbiorczy.

Najczęstszy błąd? Zwlekanie z wniesieniem powództwa w czasie polubownych negocjacji. Jeśli od momentu oddania kluczy minie 365 dni, roszczenie się przedawni — a druga strona skutecznie podniesie zarzut przedawnienia w sądzie. Dotyczy to zarówno najemcy domagającego się zwrotu nakładów, jak i wynajmującego żądającego odszkodowania za zniszczenia.

Wskazówka: Sporządzaj szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy z dokumentacją fotograficzną zarówno przy przekazywaniu lokalu, jak i przy jego zwrocie. Bez niego właściciel nie udowodni, że uszkodzenia wykraczają poza normalne zużycie — a najemca nie wykaże, w jakim stanie odebrał lokal.

Przeglądy techniczne budynku — kto odpowiada przed nadzorem

Wynajmujący często wpisują do umów, że „najemca odpowiada za serwis pieca gazowego i komina". Taki zapis działa wyłącznie w relacji cywilnej między stronami umowy. Przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego (PINB) odpowiada zawsze właściciel lub zarządca obiektu — niezależnie od treści umowy najmu.

Zgodnie z art. 62 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. — Prawo budowlane, właściciel musi przeprowadzać:

co rok — kontrolę instalacji gazowych, przewodów kominowych (dymowych, spalinowych, wentylacyjnych) oraz elementów budynku narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne
co 5 lat — kontrolę stanu instalacji elektrycznej i piorunochronnej

Wyniki kontroli muszą być wpisane do Książki Obiektu Budowlanego (KOB). Niedopełnienie tych obowiązków stanowi wykroczenie karalne grzywną nakładaną przez PINB.

Jest też konsekwencja, o której wielu właścicieli zapomina: brak aktualnych przeglądów technicznych w momencie wystąpienia usterki (pożar, zalanie, zwarcie instalacji) automatycznie blokuje wypłatę odszkodowania od zakładu ubezpieczeń. Nawet jeśli w umowie najmu zapisałeś, że to najemca dba o przeglądy — ubezpieczyciel zapyta o dokumenty Ciebie jako właściciela.

Koszty procedur sądowych i rejestrowych

Spory o naprawy i nakłady mogą generować znaczne koszty. Poniższa tabela zestawia najczęstsze opłaty (stan na 2025/2026 r.):

Czynność	Opłata	Podstawa	Czas realizacji
Wpis ostrzeżenia o sporze o nakłady w dziale III KW	150 zł	art. 42 u.k.s.c.	3–6 tygodni
Wykreślenie wpisu z KW po spłacie roszczeń	75 zł	art. 46 u.k.s.c.	1–4 miesiące
Pozew o zapłatę nakładów (WPS 15 000–20 000 zł)	1 000 zł	art. 13 ust. 1 pkt 7 u.k.s.c.	1–3 lata (dwie instancje)
Minimalne koszty zastępstwa procesowego (WPS 10–50 tys. zł)	3 600 zł	rozp. MS — opłaty za czynności adwokackie	zgodnie z trwaniem procesu
Zgłoszenie zmian w EGiB po przebudowie	bezpłatne	taryfikator GUGiK	do 30 dni
Mapa do celów projektowych (geodeta)	800–1 400 zł	ceny rynkowe (stan na 2025 r.)	2–4 tygodnie

Koszt: Sama opłata za wpis ostrzeżenia w KW to 150 zł, ale jeśli sprawa trafi do sądu, łączne koszty (opłata od pozwu + adwokat) mogą przekroczyć kilka tysięcy złotych. Rozważ ugodę — to szybsze i tańsze rozwiązanie niż wieloletni proces.

Jak sprawdzić księgę wieczystą wynajmowanego mieszkania

Zanim podpiszesz umowę najmu i wpłacisz kaucję, sprawdź, czy osoba podająca się za wynajmującego rzeczywiście jest właścicielem lokalu. Warto też upewnić się, że w dziale III księgi wieczystej nie figurują roszczenia ani ostrzeżenia — na przykład od poprzednich najemców domagających się zwrotu nakładów.

W Pionek.io możesz sprawdzić księgę wieczystą po adresie nieruchomości i zweryfikować, kto figuruje w dziale II jako właściciel oraz czy w dziale III nie ma wpisów mogących świadczyć o problemach prawnych lokalu.

Podstawy prawne:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny (art. 662, art. 663, art. 664, art. 676, art. 677, art. 681)
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. — o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (art. 6a, art. 6b)
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. — Prawo budowlane (art. 62)
Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. — o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (art. 13, art. 42, art. 46)

Źródła: