Kupno nieruchomości w restrukturyzacji

Rozważasz kupno nieruchomości w restrukturyzacji — na przykład domu od dewelopera w tarapatach finansowych albo mieszkania od osoby objętej postępowaniem układowym? Taka transakcja może oznaczać atrakcyjną cenę, ale niesie ze sobą ryzyka, jakich nie spotkasz na zwykłym rynku wtórnym. Jeden brakujący dokument potrafi sprawić, że cała umowa zostanie uznana za nieważną — a Ty stracisz wpłacone pieniądze.

W tym artykule dowiesz się, jak wygląda procedura zakupu nieruchomości od dłużnika w restrukturyzacji, jakie zgody musisz uzyskać, ile to kosztuje i na co szczególnie uważać.

W skrócie:

Kupno nieruchomości od dłużnika w restrukturyzacji wymaga zgody nadzorcy sądowego, a powyżej 500 000 zł — również rady wierzycieli lub sędziego-komisarza (art. 129 Prawa restrukturyzacyjnego)

Hipoteki wygasają automatycznie tylko w postępowaniu sanacyjnym — w pozostałych trzech trybach musisz uzyskać promesę bankową na ich wykreślenie

Brak wymaganych zgód skutkuje bezwzględną nieważnością umowy — tracisz nieruchomość i możesz nie odzyskać pieniędzy

Transakcja wymaga weryfikacji zbywcy w Krajowym Rejestrze Zadłużonych (KRZ) oraz dokładnego zbadania działu III i IV księgi wieczystej

Banki z reguły odmawiają finansowania takich zakupów — przygotuj się na zapłatę gotówką

Czym jest restrukturyzacja i jak wpływa na obrót nieruchomościami

Restrukturyzacja to sformalizowana procedura ratowania dłużnika przed upadłością, uregulowana w ustawie z dnia 15 maja 2015 r. — Prawo restrukturyzacyjne (p.r.). Jej celem jest zawarcie układu z wierzycielami i umożliwienie dalszego funkcjonowania firmy. Nie jest tym samym co upadłość — w upadłości majątek dłużnika jest likwidowany, a w restrukturyzacji dłużnik próbuje się „uzdrowić".

Dla Ciebie jako kupującego kluczowa różnica jest taka: w restrukturyzacji dłużnik najczęściej zachowuje zarząd nad swoim majątkiem, ale jego prawo do sprzedaży nieruchomości jest ograniczone. Każda sprzedaż wymaga zgody odpowiednich organów — bez niej umowa jest nieważna.

Uwaga: Częsty błąd to zakładanie, że skoro transakcję „nadzoruje" doradca restrukturyzacyjny, nieruchomość będzie wolna od obciążeń. Tak nie jest. Automatyczne wygaszenie hipotek dotyczy wyłącznie postępowania sanacyjnego (art. 323 p.r. w zw. z art. 313 Prawa upadłościowego). W pozostałych trybach hipoteki zostają — musisz je „zdjąć" sam, za pomocą promes bankowych.

Rodzaje postępowań restrukturyzacyjnych — który dotyczy Twojej transakcji

Polskie prawo przewiduje cztery tryby restrukturyzacji. Typ postępowania bezpośrednio wpływa na to, kto musi wyrazić zgodę na sprzedaż i czy hipoteki wygasną po zawarciu umowy.

Tryb postępowania	Zarząd majątkiem	Zgoda na sprzedaż	Wygaśnięcie hipotek
Postępowanie o zatwierdzenie układu (PZU)	Dłużnik (zarząd własny)	Nadzorca + rada wierzycieli/sędzia-komisarz	Nie
Przyspieszone postępowanie układowe (PPU)	Dłużnik (zarząd własny)	Nadzorca + rada wierzycieli/sędzia-komisarz	Nie
Postępowanie układowe (PU)	Dłużnik (zarząd własny)	Nadzorca + rada wierzycieli/sędzia-komisarz	Nie
Postępowanie sanacyjne	Zarządca sanacyjny	Zarządca + sędzia-komisarz	Tak (art. 323 p.r.)

Najczęściej spotykanym trybem jest PZU — a jednocześnie to jedyny tryb, w którym hipoteki nie wygasają automatycznie. Jeśli zbywca jest w PZU, PPU lub PU, musisz samodzielnie zadbać o wykreślenie hipotek z działu IV księgi wieczystej.

Jak kupić nieruchomość od dłużnika w restrukturyzacji — krok po kroku

Krok 1. Sprawdź zbywcę w Krajowym Rejestrze Zadłużonych

Zanim zaczniesz negocjować cenę, zweryfikuj zbywcę w Krajowym Rejestrze Zadłużonych (KRZ) na portalu krz.ms.gov.pl. Wpisujesz NIP, REGON lub PESEL zbywcy i sprawdzasz:

jaki rodzaj postępowania jest prowadzony (PZU, PPU, PU czy sanacja),
kto pełni funkcję nadzorcy lub zarządcy (dane kontaktowe),
jaki jest aktualny status sprawy (otwarta, układ zatwierdzony, umorzona).

Te informacje determinują całą dalszą procedurę — bez nich nie wiesz, z kim negocjować i jakich zgód potrzebujesz.

Krok 2. Zbadaj księgę wieczystą nieruchomości

Otwórz księgę wieczystą w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych i skoncentruj się na dwóch działach:

Dział III — szukaj ostrzeżeń o otwarciu postępowania restrukturyzacyjnego i ograniczeniach w rozporządzaniu. Obecność takiego wpisu wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 8 u.k.w.h.), co oznacza, że nie możesz powoływać się na „dobrą wiarę" przy zakupie.
Dział IV — sprawdź wszystkie hipoteki: ich sumy, wierzycieli i waluty. To od tych wierzycieli będziesz potrzebować promes na wykreślenie (chyba że jest to sanacja).

Oprócz księgi wieczystej pobierz wypis z ewidencji gruntów i budynków (EGiB) w starostwie, żeby potwierdzić zgodność danych z zapisami w dziale I-O. Jeśli chcesz przeprowadzić pełne badanie stanu prawnego nieruchomości, zapoznaj się z kompletną listą dokumentów do weryfikacji.

Krok 3. Uzyskaj wymagane zgody na sprzedaż

W postępowaniach z zarządem własnym (PZU, PPU, PU) sprzedaż nieruchomości przekracza zakres zwykłego zarządu, więc dłużnik musi uzyskać zgodę nadzorcy sądowego (art. 131-133 p.r.).

Dodatkowo, jeśli wartość nieruchomości przekracza 500 000 zł, wymagana jest zgoda rady wierzycieli lub — gdy rada nie została powołana — sędziego-komisarza (art. 129 ust. 2 p.r.). Zgoda musi mieć formę pisemną i — co ważne — musi być prawomocna. Nieprawomocne postanowienie oznacza, że sąd wieczystoksięgowy odrzuci wniosek o wpis nowego właściciela.

Wskazówka: Żądaj od zbywcy odpisu uchwały rady wierzycieli lub postanowienia sędziego-komisarza z klauzulą prawomocności. Bez tego dokumentu nie podpisuj aktu notarialnego.

Krok 4. Zajmij się hipotekami — promesa lub wygaśnięcie z mocy prawa

To moment, w którym postępowanie sanacyjne radykalnie różni się od pozostałych trybów.

W sanacji zarządca sanacyjny zawiera akt notarialny, a sprzedaż ma skutek egzekucyjny — hipoteki wygasają z mocy prawa (art. 323 p.r.). Wierzyciele hipoteczni zaspokajają się z ceny sprzedaży na podstawie planu podziału.

W PZU, PPU i PU hipoteki nie wygasają. Musisz przed aktem notarialnym uzyskać od każdego wierzyciela hipotecznego promesę — dokument, w którym bank zobowiązuje się wykreślić hipotekę po otrzymaniu określonej kwoty na wskazany rachunek techniczny. Promesy są ważne zazwyczaj 30 dni, więc musisz skoordynować terminy ze wszystkimi bankami jednocześnie.

Uwaga: Podpisanie aktu notarialnego bez ważnych promes w trybach innych niż sanacja to poważne ryzyko. Możesz zostać właścicielem nieruchomości obciążonej hipotekami, których nie da się szybko wykreślić.

Krok 5. Podpisz akt notarialny i zaktualizuj księgę wieczystą

Po zgromadzeniu wszystkich dokumentów (odpis KW, wypis i wyrys z EGiB, prawomocne postanowienia, promesy) udajesz się do notariusza. Notariusz weryfikuje umocowania zbywcy i ograniczenia zarządu w KRZ.

Płatność najczęściej rozbijana jest na dwie transze: pierwsza trafia na rachunek wierzyciela hipotecznego wskazany w promesie, druga — na rachunek masy układowej dłużnika. Po podpisaniu aktu notariusz składa elektroniczny wniosek o wpis nowego właściciela (formularz KW-WPIS). Gdy bank potwierdzi otrzymanie środków i wyda list mazalny (zgodę na wykreślenie hipoteki), składasz wniosek o wykreślenie wpisów z działu IV.

Koszty i terminy zakupu nieruchomości w restrukturyzacji

Pozycja	Kwota	Czas
Taksa notarialna (nieruchomość 60 tys. – 1 mln zł)	1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł + 23% VAT	Przy podpisaniu aktu
Taksa notarialna (nieruchomość 1 – 2 mln zł)	4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 mln zł + 23% VAT	Przy podpisaniu aktu
Podatek PCC	2% wartości rynkowej nieruchomości	Pobierany przez notariusza
Wpis prawa własności do KW	200 zł	1–4 miesiące (stan na 2026 r.)
Wykreślenie każdej hipoteki z KW	100 zł	1–4 miesiące
Wykreślenie ostrzeżenia z działu III	50 zł za każdy wpis	1–4 miesiące
Promesa bankowa (list mazalny)	0–300 zł	2–3 tygodnie

Koszt: W restrukturyzacji księga bywa obciążona wieloma ostrzeżeniami i hipotekami — sam koszt wykreślenia kilkunastu wpisów z działu III (po 50 zł każdy) potrafi zaskoczyć.

Co grozi, jeśli kupisz bez wymaganych zgód

Konsekwencje pominięcia formalności są drastyczne i dotykają przede wszystkim kupującego.

Nieważność umowy. Sprzedaż nieruchomości o wartości powyżej 500 000 zł bez zgody rady wierzycieli lub sędziego-komisarza jest nieważna z mocy prawa — od samego początku (art. 129 p.r.). Nigdy nie stajesz się właścicielem, a wpłacone pieniądze trafiają do masy układowej dłużnika. Ich odzyskanie jest ekstremalnie trudne, bo stajesz się po prostu kolejnym wierzycielem podmiotu, który i tak ma problemy z płynnością.

Utrata rękojmi wiary publicznej. Ostrzeżenie o restrukturyzacji wpisane w dziale III wyłącza rękojmię (art. 8 u.k.w.h.). Nie możesz bronić się tym, że „nie wiedziałeś" o ograniczeniach zbywcy. Jeśli restrukturyzacja zakończy się upadłością, syndyk może zakwestionować transakcję za pomocą skargi pauliańskiej (powództwa o uznanie czynności za bezskuteczną wobec masy upadłości). Jedyną skuteczną obroną jest posiadanie zgody rady wierzycieli — zgodnie z art. 129 ust. 4 p.r. czynność dokonana za taką zgodą nie może być uznana za bezskuteczną.

Blokada w sądzie wieczystoksięgowym. Dołączenie nieprawomocnego postanowienia do wniosku KW-WPIS kończy się odrzuceniem wniosku lub wezwaniem do uzupełnienia. Przy średnim czasie rozpatrywania wpisów rzędu 1–4 miesięcy, taki błąd może zablokować stan prawny nieruchomości na pół roku.

Co dalej?

Jeśli rozważasz kupno nieruchomości od dłużnika w restrukturyzacji, zacznij od tych kroków:

Sprawdź zbywcę w Krajowym Rejestrze Zadłużonych (krz.ms.gov.pl) — ustal typ postępowania i dane nadzorcy.
Zamów aktualny odpis z księgi wieczystej i przeanalizuj wpisy w działach III i IV.
Ustal, czy postępowanie to sanacja (hipoteki wygasną) czy inny tryb (potrzebujesz promes).
Zażądaj od zbywcy prawomocnej zgody rady wierzycieli lub sędziego-komisarza na sprzedaż.
Uzyskaj promesy bankowe od wszystkich wierzycieli hipotecznych (jeśli nie jest to sanacja).
Skompletuj dokumenty i umów wizytę u notariusza — pamiętaj o koordynacji terminów promes.
Po akcie notarialnym złóż wnioski o wpis własności i wykreślenie hipotek oraz ostrzeżeń.

Jak sprawdzić nieruchomość od dłużnika w restrukturyzacji

Zanim podejmiesz decyzję o zakupie, zweryfikuj stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej. Na Pionek.io możesz sprawdzić przypisaną księgę wieczystą po adresie nieruchomości i szybko ustalić, czy w dziale III widnieją ostrzeżenia o postępowaniu restrukturyzacyjnym, a w dziale IV — obciążenia hipoteczne wymagające wykreślenia.

Podstawy prawne:

Ustawa z dnia 15 maja 2015 r. — Prawo restrukturyzacyjne (art. 129, art. 131–133, art. 323)
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (art. 8)
Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. — Prawo upadłościowe (art. 313)
Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (art. 42, art. 46)

Źródła: