Opodatkowanie nieruchomości w fundacji rodzinnej po zmianach

Planujesz wnieść mieszkanie, dom lub grunt do fundacji rodzinnej — albo już to zrobiłeś? Opodatkowanie nieruchomości w fundacji rodzinnej zmieniło się diametralnie od 1 stycznia 2026 r. Nowe przepisy ustawy o CIT zamykają luki, które wcześniej pozwalały unikać podatku przy sprzedaży nieruchomości.

W tym artykule dowiesz się, jakie pułapki podatkowe czekają na fundacje posiadające nieruchomości, kiedy fundacja może sprzedać nieruchomość bez utraty zwolnienia z CIT i ile kosztuje cała procedura wniesienia.

W skrócie:

Sprzedaż nieruchomości wniesionej do fundacji przed upływem 36 miesięcy od końca roku nabycia oznacza utratę zwolnienia z CIT

Zwolniony z CIT jest wyłącznie najem długoterminowy na cele mieszkaniowe — najem komercyjny i krótkoterminowy podlega stawce 25% CIT

Bezpłatne udostępnienie nieruchomości fundatorowi to ukryty zysk — fundacja zapłaci podatek

Wniesienie gruntu rolnego o powierzchni od 1 ha wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR

Koszty procedury: 200 zł wpis do KW + taksa notarialna (zależna od wartości) + 500 zł rejestracja fundacji

Czym jest fundacja rodzinna i jak zmienia własność nieruchomości

Fundacja rodzinna to osoba prawna powołana na podstawie ustawy z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej. Jej celem jest gromadzenie majątku — w tym nieruchomości — i zarządzanie nim na rzecz wskazanych beneficjentów (najczęściej członków rodziny fundatora).

Gdy wnosisz nieruchomość do fundacji, tracisz do niej prawo własności. Fundacja staje się nowym właścicielem — z własnym numerem REGON, siedzibą i wpisem w Rejestrze Fundacji Rodzinnych prowadzonym przez Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim. W księdze wieczystej, w dziale II, Twoje dane osobowe zastąpi nazwa fundacji wraz z jej numerem rejestrowym.

Przeniesienie własności na fundację jest ostateczne. To nie jest odwracalne przesunięcie aktywów — wycofanie nieruchomości z fundacji wiąże się ze skomplikowanymi procedurami i rygorystycznymi skutkami podatkowymi. Jeśli chcesz sprawdzić, czy fundacja została prawidłowo wpisana jako właściciel konkretnej nieruchomości, możesz wyszukać księgę wieczystą po adresie i zweryfikować dane w dziale II.

Uwaga: Fundacja rodzinna to nie to samo co fundacja powszechna (z ustawy z 1984 r.). Fundacja powszechna działa w celach społecznie użytecznych, a fundacja rodzinna służy wyłącznie prywatnym interesom majątkowym fundatora i beneficjentów.

Co zmieniło się w opodatkowaniu fundacji rodzinnych od 2026 roku

Od 1 stycznia 2026 r. obowiązują znowelizowane przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (CIT). Zmiany zamknęły lukę systemową, która pozwalała traktować fundację jako krótkoterminowy wehikuł chroniący majątek przed opodatkowaniem.

Cztery najważniejsze mechanizmy nowego reżimu podatkowego:

Reguła 36 miesięcy — fundacja nie może sprzedać wniesionej nieruchomości przez 36 miesięcy (liczonych od końca roku nabycia) bez utraty zwolnienia z CIT
Ograniczenie najmu — zwolnienie z CIT obejmuje wyłącznie najem długoterminowy na cele mieszkaniowe; najem komercyjny i krótkoterminowy podlega sankcyjnej stawce 25% CIT
Rozszerzenie katalogu ukrytych zysków — bezpłatne lub preferencyjne udostępnianie nieruchomości fundatorowi lub osobom powiązanym generuje obowiązek podatkowy
Exit tax — wniesienie nieruchomości do fundacji i późniejsza relokacja aktywów za granicę rodzi podatek od niezrealizowanych zysków

Każdy z tych mechanizmów ma bezpośredni wpływ na opłacalność wnoszenia nieruchomości do fundacji. Poniżej omawiamy je szczegółowo.

Reguła 36 miesięcy — kiedy fundacja może sprzedać nieruchomość

Fundacja rodzinna zachowuje zwolnienie podmiotowe z CIT przy sprzedaży nieruchomości, ale pod jednym warunkiem: od momentu wniesienia musi upłynąć 36 miesięcy liczone od końca roku kalendarzowego, w którym fundacja nabyła nieruchomość.

W praktyce wygląda to tak:

Data wniesienia nieruchomości	Najwcześniejsza sprzedaż bez CIT
Styczeń 2026	1 stycznia 2030
Grudzień 2026	1 stycznia 2030
Marzec 2027	1 stycznia 2031

Nieruchomość wniesiona w styczniu i grudniu tego samego roku ma identyczny termin — liczy się zawsze koniec roku kalendarzowego, nie data dzienna.

Jeśli fundacja sprzeda nieruchomość przed upływem tego terminu, traci zwolnienie podmiotowe. Dochód ze sprzedaży podlega wówczas standardowemu opodatkowaniu CIT.

Wskazówka: Zanim wniesiesz nieruchomość do fundacji, oceń, czy w najbliższych 3–4 latach nie planujesz jej zbycia. Jeśli tak — reguła 36 miesięcy może sprawić, że cała operacja będzie podatkowo nieopłacalna.

Najem nieruchomości przez fundację — co jest zwolnione z CIT

Fundacja rodzinna może czerpać przychody z najmu, ale od 2026 r. zakres zwolnienia z CIT został drastycznie zawężony.

Zwolnione z CIT — w ramach dozwolonej działalności fundacji:

Najem długoterminowy, w którym najemca zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe

Opodatkowane sankcyjną stawką 25% CIT:

Najem lokali użytkowych i komercyjnych
Najem krótkoterminowy (apartamenty na doby, platformy typu Airbnb)
Condohotele i usługi zakwaterowania (dział 55 PKWiU)
Działalność deweloperska — kupno nieruchomości w celu dalszej odsprzedaży

Uwaga: Ciężar dowodu, że najem realizuje wyłącznie cele mieszkaniowe, spoczywa na fundacji. Jeśli organ podatkowy zakwestionuje charakter najmu, konsekwencją jest sankcyjna stawka 25% CIT od całości dochodów z tego źródła.

Ukryte zyski — pułapka bezpłatnego korzystania z nieruchomości

Jedną z najgroźniejszych pułapek nowelizacji jest rozszerzenie definicji ukrytych zysków. Mechanizm ten uderza bezpośrednio w nieruchomości rezydencyjne wnoszone do fundacji.

Jeśli wniesiesz dom lub mieszkanie do fundacji, a potem sam w nim zamieszkasz bez płacenia czynszu na warunkach rynkowych — Krajowa Administracja Skarbowa potraktuje to jako transfer korzyści majątkowej. Fundacja będzie musiała zapłacić podatek od wartości świadczenia, mimo że nie doszło do żadnego przelewu pieniędzy.

Scenariusze kwalifikowane jako ukryty zysk:

Fundator mieszka w nieruchomości fundacji za darmo
Beneficjent wynajmuje nieruchomość poniżej stawek rynkowych
Fundacja ponosi koszty utrzymania nieruchomości, z której korzysta fundator lub osoba powiązana

Wskazówka: Jeśli planujesz mieszkać w nieruchomości wniesionej do fundacji, zawrzyj z nią formalną umowę najmu na warunkach rynkowych. Tylko wtedy unikniesz ryzyka zakwalifikowania świadczenia jako ukrytego zysku.

Nieruchomości rolne w fundacji rodzinnej — ograniczenia KOWR

Wniesienie gruntu rolnego do fundacji napotyka dodatkowe bariery wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR).

Jeśli działka ma klasyfikację „R" (użytek rolny) i powierzchnię 1 ha lub więcej, musisz uzyskać prawomocną zgodę Dyrektora Generalnego KOWR (Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa). Fundacja rodzinna nie spełnia definicji rolnika indywidualnego, więc standardowa ścieżka nabycia gruntu rolnego jest zablokowana.

Procedura wymaga udowodnienia, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości uprawnionemu rolnikowi — m.in. poprzez wystawienie ogłoszenia na portalu eRolnik.

Po uzyskaniu zgody KOWR na fundację nakładany jest 5-letni zakaz zbywania i zakaz zmiany przeznaczenia nabytej nieruchomości rolnej. W połączeniu z regułą 36 miesięcy CIT oznacza to, że grunt rolny wniesiony do fundacji jest faktycznie „zamrożony" na minimum 5 lat.

Więcej o samej procedurze wniesienia — wymaganej dokumentacji, krokach notarialnych i wpisie do księgi wieczystej — przeczytasz w artykule o nieruchomości w fundacji rodzinnej.

Ile kosztuje wniesienie nieruchomości do fundacji rodzinnej

Procedura generuje kilka niezależnych opłat publicznoprawnych i notarialnych.

Czynność	Opłata	Podstawa prawna
Rejestracja fundacji w RFR	500 zł	Art. 64a u.k.s.c.
Zmiana wpisu w RFR	250 zł	Art. 64b u.k.s.c.
Wpis własności w dziale II KW	200 zł	Art. 42 u.k.s.c.
Sprostowanie oznaczenia w dziale I-O	100 zł	Art. 39 u.k.s.c.
Taksa notarialna (wartość 60 tys. – 1 mln zł)	1 010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 tys. zł	Rozp. Min. Sprawiedliwości
Taksa notarialna (wartość 1–2 mln zł)	4 770 zł + 0,2% nadwyżki ponad 1 mln zł	Rozp. Min. Sprawiedliwości
Aktualizacja danych w EGiB	bezpłatnie — z urzędu	Art. 24 ust. 2b Pr. geod.

Do taksy notarialnej dolicz 23% VAT. Wpis do KW zajmuje od kilku tygodni do kilkunastu miesięcy, w zależności od obciążenia sądu rejonowego. Aktualizacja danych w EGiB (Ewidencja Gruntów i Budynków) następuje z urzędu — sąd przekazuje zawiadomienie o zmianie właściciela (ZZWN) do starostwa, które aktualizuje dane w ciągu 1–2 miesięcy.

Koszt: Dla nieruchomości wartej 800 000 zł łączna taksa notarialna wynosi ok. 3 970 zł netto (1 010 zł + 0,4% × 740 000 zł). Z VAT: ok. 4 883 zł. Razem z opłatami sądowymi (wpis KW + rejestracja fundacji): ok. 5 583 zł.

Jak zweryfikować stan księgi wieczystej nieruchomości w fundacji

Zanim podejmiesz decyzję o wniesieniu nieruchomości do fundacji rodzinnej, sprawdź jej aktualny stan prawny — upewnij się, że w dziale II widnieje prawidłowy właściciel, a w dziale IV nie ma niespodziewanych obciążeń hipotecznych. W Pionek.io możesz sprawdzić księgę wieczystą po adresie nieruchomości i szybko ocenić, czy nieruchomość jest gotowa do procedury wniesienia.

Podstawy prawne:

Ustawa z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej (Dz.U. 2023 poz. 326)
Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych — przepisy znowelizowane od 1 stycznia 2026 r.
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (art. 3, art. 5)
Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (art. 39, art. 42, art. 64a, art. 64b)
Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego
Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. — Prawo geodezyjne i kartograficzne (art. 24 ust. 2b)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej

Źródła: