Dział III i IV księgi wieczystej — co sprawdzić przed zakupem

Znalazłeś wymarzone mieszkanie lub działkę, sprawdziłeś Dział II księgi wieczystej i właściciel się zgadza. Wydaje się, że wszystko jest w porządku. Tymczasem to Dział III i IV księgi wieczystej kryją największe pułapki, które mogą sprawić, że kupiona nieruchomość stanie się niesprzedawalna, obciążona długami lub zamieszkiwana przez osobę, której nie da się usunąć. Analiza tych dwóch działów to absolutny fundament bezpiecznego zakupu.

W tym artykule dowiesz się, jakie wpisy mogą pojawić się w Dziale III (prawa, roszczenia i ograniczenia) oraz Dziale IV (hipoteki), czym jest wzmianka i dlaczego powinna wstrzymać transakcję, oraz jak krok po kroku zweryfikować „czystość" księgi przed podpisaniem aktu notarialnego.

W skrócie:

• Dział III zawiera służebności, prawo dożywocia, roszczenia osób trzecich, ostrzeżenia o egzekucji i zakazy zbywania — każdy z tych wpisów to poważne ryzyko
• Dział IV to hipoteki: umowna (standardowa przy kredycie) jest do usunięcia, ale przymusowa (ZUS, Urząd Skarbowy) sygnalizuje problemy finansowe sprzedającego
• Wzmianka w dowolnym dziale KW wyłącza rękojmię wiary publicznej — kupując nieruchomość ze wzmianką, tracisz ochronę prawną
• Przed zakupem wymagaj od sprzedającego promesy bankowej z dokładną kwotą do spłaty i numerem rachunku technicznego
• Bezpośrednio przed podpisaniem aktu sprawdź księgę online — stan może się zmienić w ciągu godzin

Co zawiera Dział III księgi wieczystej i dlaczego jest ważniejszy niż myślisz

Dział III księgi wieczystej nosi tytuł „Prawa, roszczenia i ograniczenia". Wielu kupujących traktuje go pobieżnie, skupiając się na Dziale IV (hipoteki). To błąd, bo obciążenia w Dziale III mogą być groźniejsze od hipoteki — prowadzą do sytuacji, w której nieruchomość jest formalnie Twoja, ale nie możesz z niej swobodnie korzystać ani jej sprzedać.

Katalog praw wpisywanych do tego działu jest otwarty, ale z perspektywy kupującego najważniejsze kategorie to: służebności osobiste, prawo dożywocia, roszczenia o przeniesienie własności, ostrzeżenia o egzekucji oraz zakazy zbywania i obciążania. Jeśli chcesz poznać różnice między służebnościami gruntowymi, osobistymi i przesyłu oraz ich wpływ na kredyt hipoteczny, przeczytaj artykuł o służebnościach w księdze wieczystej. Przyjrzyjmy się każdej z tych kategorii.

Służebność osobista i prawo dożywocia — dwie różne pułapki

To dwa najczęściej mylone pojęcia, które mają diametralnie różne skutki prawne. Oba pojawiają się w Dziale III.

Służebność osobista mieszkania (art. 296 Kodeksu cywilnego) daje konkretnej, imiennie wskazanej osobie prawo do zamieszkiwania w nieruchomości. Prawo to jest niezbywalne i wygasa dopiero ze śmiercią uprawnionego. Jako nowy właściciel stajesz się „właścicielem z lokatorem" — nie możesz usunąć tej osoby, a jej obecność drastycznie obniża wartość rynkową i płynność nieruchomości.

Prawo dożywocia (art. 908 Kodeksu cywilnego) to znacznie dalej idące obciążenie. Powstaje, gdy ktoś przenosi własność nieruchomości w zamian za dożywotnią opiekę. Jako nabywca nieruchomości obciążonej dożywociem wstępujesz w obowiązki zbywcy — musisz zapewnić dożywotnikowi utrzymanie, wyżywienie, ubranie, mieszkanie, pomoc w chorobie, a nawet pogrzeb na własny koszt. Odpowiadasz za te świadczenia osobiście. Prawo dożywocia jest niezwykle trudne do usunięcia bez zgody uprawnionego — zamiana na rentę wymaga drogi sądowej. Więcej o ryzyku związanym z dożywociem przeczytasz w artykule o dożywociu w księdze wieczystej a kupnie mieszkania.

Uwaga: Przeoczenie prawa dożywocia przy zakupie to błąd dyskwalifikujący transakcję. Wartość Twoich zobowiązań wobec dożywotnika może w skrajnych przypadkach przekroczyć wartość samej nieruchomości.

Roszczenia, ostrzeżenia i zakazy zbywania w Dziale III

Oprócz służebności, w Dziale III mogą pojawić się wpisy stanowiące „czerwony alarm":

Roszczenie z umowy przedwstępnej — deweloper lub inna osoba mogła wpisać roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 16 ust. 2 pkt 2 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Dzięki wpisowi roszczenie działa wobec każdego kolejnego właściciela (art. 17 u.k.w.h.). Jeśli kupiesz nieruchomość z takim wpisem, uprawniony może pozwać Cię o przeniesienie własności na niego — i sąd może mu przyznać rację.

Ostrzeżenie o egzekucji — wpis dokonywany na wniosek komornika (art. 924 Kodeksu postępowania cywilnego). Zgodnie z art. 930 KPC, rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie wpływa na bieg egzekucji. Kupując taką nieruchomość, ryzykujesz, że zostanie zlicytowana za długi poprzedniego właściciela. Ostrzeżenie może też sygnalizować niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym — w takim wypadku rękojmia wiary publicznej zostaje wyłączona.

Zakaz zbywania i obciążania — wynika z postanowienia sądu o zabezpieczeniu (art. 755 KPC). Wpis ten wprost uniemożliwia notariuszowi sporządzenie aktu przenoszącego własność. Próba sprzedaży wbrew zakazowi jest nieważna.

Jeśli interesuje Cię szczegółowa procedura weryfikacji służebności przesyłu i drogi koniecznej, przeczytaj artykuł o weryfikacji służebności i obciążeń nieruchomości.

Prawo pierwokupu — jeśli w Dziale III figuruje prawo pierwokupu (np. na rzecz gminy), sprzedaż osobie trzeciej może nastąpić tylko wtedy, gdy uprawniony nie skorzysta ze swojego prawa. Bezwarunkowa umowa sprzedaży z pominięciem pierwokupu jest nieważna (art. 599 KC).

Czym jest wzmianka w księdze wieczystej i dlaczego wstrzymuje transakcję

Wzmianka to najważniejszy sygnał alarmowy w całej księdze wieczystej. Zgodnie z art. 8 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wzmianka o złożonym wniosku, apelacji czy skardze wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

W systemie informatycznym wzmianka pojawia się automatycznie w momencie zarejestrowania wniosku. Przy wnioskach składanych elektronicznie przez notariuszy dzieje się to niemal w czasie rzeczywistym. Wzmianka (oznaczona jako „Dz.Kw.") mówi Ci, że do sądu wpłynął dokument, który jeszcze nie został merytorycznie rozpatrzony, ale który potencjalnie zmieni stan prawny nieruchomości — z mocą wsteczną od chwili złożenia wniosku.

Problem polega na tym, że nie wiesz, czego wzmianka dotyczy. Może to być korzystne wykreślenie starej hipoteki — ale równie dobrze może to być wpis nowej hipoteki przymusowej na rzecz ZUS.

Wskazówka: Jeśli widzisz wzmiankę w dowolnym dziale KW, wstrzymaj transakcję. Zażądaj od sprzedającego wyjaśnienia: uzyskaj numer Dz.Kw. i sprawdź treść wniosku w sądzie.

Co zawiera Dział IV — hipoteki i jak je czytać

Dział IV jest w całości poświęcony hipotekom — ograniczonym prawom rzeczowym zabezpieczającym wierzytelności pieniężne. Kluczowe jest rozróżnienie między dwoma rodzajami hipotek.

Hipoteka umowna powstaje dobrowolnie, najczęściej przy zaciąganiu kredytu na zakup nieruchomości. To standard rynkowy i nie dyskwalifikuje transakcji. Wymaga jedynie procedury bezpiecznej spłaty (promesa, split payment).

Hipoteka przymusowa powstaje bez zgody właściciela, na podstawie tytułu wykonawczego — wyroku sądu, nakazu zapłaty lub decyzji administracyjnej ZUS czy Urzędu Skarbowego. To sygnał ostrzegawczy: sprzedający ma problemy finansowe. Hipoteka przymusowa obciąża nieruchomość niezależnie od zmiany właściciela — jako nabywca stajesz się dłużnikiem rzeczowym, co oznacza, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z Twojej nieruchomości.

Cecha	Hipoteka umowna	Hipoteka przymusowa
Podstawa	Umowa kredytowa + akt notarialny	Tytuł wykonawczy (wyrok, decyzja)
Zgoda właściciela	Tak	Nie
Sygnał ostrzegawczy	Nie — standard rynkowy	Tak — problemy finansowe
Ryzyko przy zakupie	Niskie (procedura split payment)	Wysokie (mogą pojawić się kolejne wierzytelności)

Istotna jest też zasada pierwszeństwa (art. 12 u.k.w.h.): o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych rozstrzyga chwila złożenia wniosku o wpis. Jeśli minutę przed wnioskiem o hipotekę Twojego banku wpłynie wniosek ZUS o hipotekę przymusową, ZUS uzyska pierwszeństwo — a bank może odmówić uruchomienia kredytu.

Jak bezpiecznie kupić nieruchomość z hipoteką

Większość nieruchomości na rynku wtórnym ma wpisaną hipotekę (kredyt sprzedającego). Procedura bezpiecznego zakupu wymaga trzech elementów.

Krok 1. Uzyskaj promesę bankową

Zażądaj od sprzedającego promesy — oficjalnego dokumentu z banku wierzyciela, który zawiera:

• Dokładną kwotę zadłużenia na dzień transakcji (kapitał + odsetki)
• Numer rachunku technicznego do całkowitej spłaty
• Zobowiązanie banku do wydania zgody na wykreślenie hipoteki (tzw. listu mazalnego) po wpływie środków
• Termin ważności (zazwyczaj 30 dni)

Krok 2. Zastosuj split payment w akcie notarialnym

Cenę dzielisz na dwie części: część A (równa zadłużeniu) przelewasz bezpośrednio na rachunek techniczny wskazany w promesie. Część B (reszta ceny) trafia do sprzedającego. Dzięki temu masz pewność, że Twoje pieniądze zostaną użyte do spłaty długu.

Krok 3. Złóż wniosek o wykreślenie hipoteki

Po spłacie bank wydaje list mazalny (zgodę na wykreślenie). Składasz wniosek na formularzu KW-WPIS w sądzie wieczystoksięgowym.

Koszt: Opłata sądowa za wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł (połowa opłaty za wpis). W przypadku hipoteki przymusowej lub wzmianki o egzekucji rozważ skorzystanie z depozytu notarialnego — notariusz wypłaci środki wierzycielom dopiero po upewnieniu się, że nie ma nowych obciążeń.

Ile kosztują wpisy w księdze wieczystej

Rodzaj wniosku	Opłata sądowa
Wpis własności	200 zł
Wpis hipoteki	200 zł
Wpis udziału w prawie	min. 100 zł
Wykreślenie wpisu	100 zł
Sprostowanie Działu I-O	100 zł
Założenie nowej KW	100 zł

Opłaty są stałe i wynikają z Ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych — nie zależą od wartości nieruchomości.

Twoja checklista przed podpisaniem aktu notarialnego

1. Sprawdź wzmianki we wszystkich działach (I-IV). Jeśli jakakolwiek widnieje — wstrzymaj transakcję i żądaj wyjaśnień.
2. Przeanalizuj Dział III — czy są służebności osobiste, prawo dożywocia, ostrzeżenia o egzekucji lub zakazy zbywania?
3. Przeanalizuj Dział IV — jaki charakter ma hipoteka (umowna czy przymusowa)? Czy suma hipotek nie przekracza ceny zakupu?
4. Wymagaj promesy — aktualnego zaświadczenia z banku wierzyciela z kwotą do spłaty i numerem rachunku.
5. Rozważ depozyt notarialny — szczególnie przy hipotekach przymusowych lub wzmiankach o egzekucji.
6. Sprawdź księgę online tuż przed aktem — stan KW może zmienić się w ciągu godzin. Poproś też sprzedającego o pokazanie powiadomień z aplikacji mObywatel.
7. Zweryfikuj spójność z EGiB — czy powierzchnia i oznaczenie działki w KW zgadzają się z danymi z katastru. Niezgodności mogą wstrzymać decyzję kredytową.
8. Sprawdź status garażu — jeśli kupujesz mieszkanie z miejscem garażowym, ustal, czy garaż ma odrębną KW (udział w hali), czy jest pomieszczeniem przynależnym. Od modelu prawnego zależą Twoje prawa do zbycia i obciążenia hipoteką. Szczegóły znajdziesz w artykule o księdze wieczystej dla garażu.

Jak sprawdzić Dział III i IV księgi wieczystej online

Zanim umówisz się na oglądanie nieruchomości, sprawdź jej księgę wieczystą. Jeśli znasz numer KW, przeglądnij ją bezpłatnie w portalu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. Jeśli nie znasz numeru, w serwisie Pionek.io możesz wyszukać księgę wieczystą po adresie nieruchomości lub odnaleźć ją po numerze działki. Dzięki temu jeszcze przed wizytą będziesz wiedzieć, czy w Dziale III nie czai się dożywocie, a w Dziale IV — hipoteka przymusowa.

---

Podstawy prawne:

• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.2025.341 t.j.) — art. 2, 3, 5, 6, 7, 8, 12, 16, 17, 29, 109
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny (Dz.U.2025.1071 t.j.) — art. 296, art. 599, art. 908
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. — Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U.2024.1568 t.j.) — art. 755, art. 924, art. 930
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U.2025.1228 t.j.) — art. 42, art. 46
• Ustawa z dnia 9 stycznia 2026 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz ustawy o KRS (Dz.U.2026.119)

Źródła:

1. Rządowy Program Rozwoju ZSIN — GUGiK
2. Statystyki ZSIN — GUGiK
3. Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych — orzeczenia.ms.gov.pl
4. Statystyki sądowe MS-S20KW — Sąd Rejonowy w Sokółce
5. Sprawność postępowań sądowych — dane.gov.pl
6. Opinia Senatu RP do Druku 602