Dostęp do danych z EGiB a RODO — co możesz sprawdzić?

Chcesz kupić działkę i sprawdzić, kto jest jej właścicielem? A może potrzebujesz wypisu z ewidencji gruntów do kredytu hipotecznego? Dostęp do danych z EGiB (Ewidencji Gruntów i Budynków) nie jest tak prosty, jak się wydaje — szczególnie po głośnym wyroku NSA, który zmienił zasady gry. W tym artykule wyjaśniamy, jakie dane z EGiB są jawne, kiedy musisz wykazać interes prawny i ile to kosztuje.

W skrócie:

EGiB dzieli się na dane jawne (powierzchnia, granice działki) i chronione (dane właściciela — imię, nazwisko, PESEL)

Numer księgi wieczystej jest daną osobową — tak orzekł NSA w styczniu 2025 r.

Pełny wypis z danymi właściciela wymaga wykazania interesu prawnego, a nie tylko faktycznego

Wypis elektroniczny kosztuje od 15 do 140 zł, zależnie od rodzaju dokumentu

Od lutego 2026 r. dane o cenach transakcyjnych nieruchomości (RCN) są bezpłatne

Czym jest EGiB i jakie dane gromadzi?

Ewidencja Gruntów i Budynków (w skrócie EGiB) to ogólnopolski rejestr prowadzony przez starostów powiatowych. Zbiera informacje o wszystkich gruntach, budynkach i lokalach w Polsce — ich położeniu, powierzchni, przeznaczeniu i właścicielach. EGiB pełni w Polsce rolę katastru nieruchomości.

Dane w EGiB dzielą się na trzy warstwy, z których każda ma inny poziom dostępności:

Rodzaj danych	Co obejmuje	Dostępność
Przedmiotowe (jawne)	Położenie, granice, powierzchnia, klasa bonitacyjna, numer KW	Ograniczona — numer KW wymaga uwierzytelnienia
Podmiotowe (chronione)	Imię, nazwisko, PESEL, adres właściciela	Tylko za wykazaniem interesu prawnego
O wartościach (uwolnione)	Ceny transakcyjne z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN)	Bezpłatnie od lutego 2026 r.

To rozróżnienie jest kluczowe. Jeśli potrzebujesz jedynie informacji o samej działce — jej powierzchni, klasie gruntu czy granicach — uzyskasz je bez większych formalności. Problem pojawia się, gdy chcesz poznać dane właściciela.

Numer księgi wieczystej jako dana osobowa — wyrok NSA

Przez lata numer księgi wieczystej był traktowany jako zwykły identyfikator nieruchomości, dostępny publicznie na Geoportalu. Każdy mógł go odczytać z mapy, a potem wpisać w system Elektronicznych Ksiąg Wieczystych i sprawdzić, kto jest właścicielem. To się zmieniło.

W styczniu 2025 r. Naczelny Sąd Administracyjny wydał wyrok (sygn. III OSK 6508/21), który jednoznacznie stwierdził: numer księgi wieczystej stanowi daną osobową w rozumieniu art. 4 pkt 1 RODO. Dlaczego? Bo w połączeniu z publicznym systemem EKW pozwala na identyfikację właściciela — jego imienia, nazwiska, numeru PESEL, a nawet sytuacji majątkowej (obciążenia hipoteczne).

Sąd posłużył się koncepcją identyfikacji pośredniej. Sam numer KW to ciąg znaków. Ale wystarczy jedno kliknięcie w systemie EKW, żeby dotrzeć do danych osobowych. NSA uznał, że jeśli przejście od informacji do identyfikacji osoby nie wymaga nadmiernych kosztów ani czasu — to ta informacja jest daną osobową.

Jakie są skutki tego wyroku?

Konsekwencje widać już od kilku miesięcy:

Geoportal i portale powiatowe przestały wyświetlać numery ksiąg wieczystych dla niezalogowanych użytkowników
Dostęp do numeru KW na mapie wymaga uwierzytelnienia (np. przez Profil Zaufany) i wykazania uprawnień zawodowych lub interesu prawnego
Firmy zajmujące się automatycznym pobieraniem danych (tzw. scraping) z Geoportalu utraciły możliwość działania w dotychczasowym modelu

Jeśli więc kiedyś wystarczyło kliknąć w działkę na mapie, żeby zobaczyć numer KW — to w tej chwili ta ścieżka jest zamknięta dla osób bez odpowiednich uprawnień.

Interes prawny a interes faktyczny — kiedy dostaniesz dane właściciela?

To rozróżnienie decyduje o tym, czy Twój wniosek o dane z EGiB zostanie rozpatrzony pozytywnie. Art. 24 ust. 5 Prawa geodezyjnego i kartograficznego wymaga od wnioskodawcy wykazania interesu prawnego — i nie jest to tylko formalność.

Cecha	Interes prawny	Interes faktyczny
Podstawa	Konkretny przepis prawa (ustawa, rozporządzenie)	Subiektywna potrzeba, ciekawość
Charakter	Obiektywny, aktualny, realny	Potencjalny, przyszły, niepewny
Przykłady	Wierzyciel z tytułem wykonawczym, strona postępowania rozgraniczeniowego	Chęć zakupu działki, sprawdzenie sąsiada
Rezultat	Wydanie wypisu z danymi osobowymi	Decyzja odmowna (można ją zaskarżyć do WSA)

Uwaga: Samo oświadczenie, że potrzebujesz danych, nie wystarczy. W praktyce urzędy wymagają dokumentów potwierdzających interes prawny — np. kopii pozwu, wezwania sądowego, decyzji administracyjnej. Jeśli planujesz zakup nieruchomości, ale nie masz jeszcze podpisanej umowy przedwstępnej — starosta prawdopodobnie odmówi wydania wypisu z danymi właściciela.

Odmowa ma formę decyzji administracyjnej. Przysługuje od niej odwołanie, a następnie skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Kto nie musi wykazywać interesu prawnego?

Nie wszyscy potrzebują dodatkowych dokumentów. Część podmiotów ma ustawowe prawo dostępu do pełnych danych z EGiB:

Właściciel nieruchomości — ma dostęp do danych dotyczących swoich działek (system weryfikuje tożsamość automatycznie przez PESEL)
Geodeci uprawnieni — w ramach wykonywanych prac zawodowych
Rzeczoznawcy majątkowi — na potrzeby wyceny nieruchomości
Komornicy — w związku z postępowaniem egzekucyjnym
Organy administracji publicznej — w zakresie realizowanych zadań

Jeśli wnioskujesz o dane dotyczące własnej nieruchomości, procedura jest uproszczona. Po uwierzytelnieniu przez Profil Zaufany system automatycznie sprawdzi, czy jesteś właścicielem, i udostępni dokumenty bez dodatkowej weryfikacji.

Ile kosztuje wypis z EGiB?

Stawki za dokumenty z ewidencji gruntów są jednolite w całym kraju i regulowane ustawowo. Wersja elektroniczna jest tańsza — ustawodawca celowo zachęca do korzystania z kanałów cyfrowych.

Rodzaj dokumentu	Wersja papierowa	Wersja elektroniczna
Wypis z rejestru gruntów (pełny)	50 zł	40 zł
Wypis z rejestru gruntów (uproszczony)	30 zł	24 zł
Wypis + wyrys z mapy ewidencyjnej	150 zł	140 zł
Uproszczony wypis dla 1 działki	15 zł	15 zł

Koszt: Jeśli potrzebujesz wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów do transakcji notarialnej, przygotuj się na wydatek rzędu 140–150 zł. Dokument elektroniczny z kwalifikowaną pieczęcią urzędową ma taką samą moc prawną jak papierowy.

Wniosek składasz na formularzu EGiB — najwygodniej przez ePUAP lub dedykowany portal powiatowy.

Bezpłatny dostęp do cen transakcyjnych — Rejestr Cen Nieruchomości

Od 13 lutego 2026 r. dane z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) są udostępniane bezpłatnie. To istotna zmiana — wcześniej za dostęp do informacji o cenach transakcyjnych trzeba było zapłacić, co stanowiło barierę szczególnie dla osób kupujących nieruchomość po raz pierwszy.

Co to oznacza w praktyce? Możesz sprawdzić, za ile sprzedano podobne działki lub mieszkania w okolicy, i porównać te ceny z ofertą, którą rozważasz. Dane publikowane są często w formatach otwartych (np. GML) na stronach BIP starostw powiatowych.

Wskazówka: Dane z RCN dotyczą wyłącznie cen transakcyjnych (kwoty z aktów notarialnych). Nie zastąpią profesjonalnej wyceny rzeczoznawcy, ale dają solidny punkt odniesienia do negocjacji.

ZSIN i mObywatel — jak technologia zmienia dostęp do danych

Dwa systemy zasadniczo wpływają na to, jak szybko i wygodnie korzystasz z danych o nieruchomościach.

ZSIN — automatyczna wymiana danych między rejestrami

Zintegrowany System Informacji o Nieruchomościach (ZSIN) to centralna szyna danych, która łączy EGiB z księgami wieczystymi. Gdy notariusz sporządzi akt sprzedaży nieruchomości, zawiadomienie trafia elektronicznie do systemu EGiB. I odwrotnie — podział geodezyjny ujawniony w EGiB automatycznie generuje zawiadomienie dla sądu wieczystoksięgowego.

Dzięki ZSIN, który obejmuje już niemal wszystkie powiaty w Polsce, czas aktualizacji rejestrów drastycznie się skrócił. Więcej o tym, jak działa integracja między EGiB a księgami wieczystymi, przeczytasz w osobnym artykule.

mObywatel — alerty o zmianach w Twojej księdze

Aplikacja mObywatel zyskała nowe funkcje związane z nieruchomościami:

Odpisy z KW — od marca 2026 r. można je pobierać bezpośrednio w aplikacji, z mocą dokumentu sądowego
System alertów — dostajesz powiadomienie push, gdy w Twojej księdze wieczystej pojawi się wzmianka o nowym wniosku (np. o wpis hipoteki). To mechanizm chroniący przed nieautoryzowanymi zmianami
Limity bezpieczeństwa — możesz monitorować do 50 podmiotów, a konto musi być powiązane z Twoim numerem PESEL

Wskazówka: Jeśli masz nieruchomość i nie korzystasz jeszcze z alertów w mObywatel — aktywuj je. Dzięki temu od razu dowiesz się, jeśli ktoś złoży wniosek o zmianę w Twojej księdze wieczystej.

Obowiązki właściciela — co musisz zgłaszać do EGiB?

Art. 22 Prawa geodezyjnego i kartograficznego nakłada na właścicieli obowiązek zgłaszania zmian danych w ewidencji w terminie 30 dni od ich powstania. Dotyczy to zmian, które nie wynikają z aktów notarialnych czy orzeczeń sądowych (bo te trafiają do urzędu automatycznie).

Przykład: jeśli zaadaptujesz strych na cele mieszkalne albo przekształcisz garaż w lokal usługowy — musisz to zgłosić staroście. Brak zgłoszenia może mieć konsekwencje:

Wezwanie do dostarczenia dokumentacji geodezyjnej — starosta wzywa do uzupełnienia danych
Wykonanie zastępcze — jeśli nie zareagujesz, starosta zleci prace geodecie na Twój koszt (a stawki urzędowe bywają wyższe od rynkowych)
Grzywna — za niszczenie lub przesuwanie znaków granicznych grozi kara na podstawie art. 48 Prawa geodezyjnego i kartograficznego

Niespójność danych EGiB a księga wieczysta — kiedy to problem?

Różnica w powierzchni działki między EGiB a księgą wieczystą (np. 1000 m² w KW vs 1005 m² w EGiB) to sytuacja, z którą mierzy się wielu właścicieli. Dla banków taka niespójność jest powodem do wstrzymania procedury kredytowej — wymagają pełnej zgodności dokumentów przed uruchomieniem kredytu hipotecznego.

Procedura sprostowania wygląda następująco:

Występujesz do starosty o wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej — dokumenty muszą zawierać adnotację „Dokument przeznaczony do dokonywania wpisów w księdze wieczystej"
Składasz wniosek o sprostowanie oznaczenia nieruchomości w Dziale I-O księgi wieczystej (formularz KW-WPIS lub elektronicznie)
Sąd aktualizuje dane w KW na podstawie dokumentów z EGiB

W przypadku modernizacji ewidencji gruntów przeprowadzonej przez starostę, sprostowanie może nastąpić z urzędu dzięki ZSIN. Jednak przy indywidualnych transakcjach tryb wnioskowy jest szybszy.

Najczęściej zadawane pytania

Czy mogę sprawdzić, kto jest właścicielem sąsiedniej działki?

Nie bez wykazania interesu prawnego. Sama ciekawość lub chęć kontaktu z sąsiadem to interes faktyczny — starosta odmówi wydania danych osobowych. Potrzebujesz podstawy prawnej, np. postępowania rozgraniczeniowego.

Czy wypis elektroniczny z EGiB ma moc prawną?

Tak. Dokument elektroniczny opatrzony kwalifikowaną pieczęcią urzędową ma taką samą moc jak odpowiednik papierowy. Możesz go użyć u notariusza, w banku czy w sądzie.

Jak długo ważny jest wypis z ewidencji gruntów?

Przepisy nie określają terminu ważności wypisu. W praktyce banki i notariusze akceptują dokumenty wydane w ciągu ostatnich 3–6 miesięcy. Jeśli od wydania wypisu upłynęło dużo czasu, warto zamówić aktualny egzemplarz.

Czy dane z Rejestru Cen Nieruchomości są wiarygodne?

Tak — pochodzą bezpośrednio z aktów notarialnych. Pokazują rzeczywiste kwoty transakcji, nie ceny ofertowe. Nie zastąpią jednak operatu szacunkowego, który uwzględnia stan techniczny i lokalizację konkretnej nieruchomości.

Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości online?

Dostęp do danych z EGiB to jeden element układanki. Żeby mieć pełny obraz stanu prawnego nieruchomości, warto zacząć od sprawdzenia księgi wieczystej. Na Pionek.io możesz wyszukać księgę wieczystą po numerze działki i zweryfikować, czy dane w KW zgadzają się z tym, co deklaruje sprzedający — w kilka minut, bez wizyty w urzędzie.

Podstawy prawne:

Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. 2024 poz. 1151 t.j.) — art. 2 pkt 8, art. 22, art. 24 ust. 5, art. 48
Rozporządzenie RODO — art. 4 pkt 1 (definicja danych osobowych)
Wyrok NSA z 28 stycznia 2025 r. (sygn. III OSK 6508/21)

Źródła: