Darowizna nieruchomości między małżonkami

Planujesz przekazać mieszkanie, dom lub działkę swojemu mężowi albo żonie? Darowizna nieruchomości między małżonkami to jedna z najczęstszych form przeniesienia własności w rodzinie — i jednocześnie czynność, która wymaga wizyty u notariusza, odpowiednich dokumentów oraz wpisu do księgi wieczystej. Dobra wiadomość: jako małżonek należysz do tzw. grupy 0, co oznacza pełne zwolnienie z podatku od darowizny niezależnie od wartości nieruchomości.

W tym artykule dowiesz się, jakie dokumenty przygotować, ile zapłacisz u notariusza, jak wygląda cała procedura krok po kroku i na jakie pułapki uważać.

W skrócie:

Darowizna nieruchomości między małżonkami wymaga aktu notarialnego — bez niego jest nieważna

Małżonkowie jako grupa 0 są całkowicie zwolnieni z podatku od spadków i darowizn

Koszt notarialny przy mieszkaniu o wartości 400 000 zł to ok. 1 800–1 900 zł brutto

Notariusz sam składa wniosek o wpis do księgi wieczystej i zgłasza darowiznę do urzędu skarbowego

Darować można tylko nieruchomość z majątku osobistego — nie z majątku wspólnego

Kiedy darowizna nieruchomości między małżonkami jest możliwa

Darowizna to nieodpłatne przekazanie składnika majątku drugiej osobie (art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego). W relacjach małżeńskich oznacza to najczęściej przeniesienie nieruchomości z majątku osobistego jednego małżonka do majątku osobistego drugiego.

Majątek osobisty to wszystko, co małżonek posiadał przed ślubem, odziedziczył lub otrzymał w darowiźnie w trakcie małżeństwa. Jeśli nieruchomość należy do majątku wspólnego (bo np. kupiliście ją razem w trakcie małżeństwa), nie można jej darować — oboje już jesteście współwłaścicielami.

Uwaga: Darowizna to nie to samo co rozszerzenie wspólności majątkowej. Jeśli chcesz włączyć swoją osobistą nieruchomość do majątku wspólnego (zamiast dać ją wyłącznie żonie lub mężowi), potrzebujesz intercyzy rozszerzającej na podstawie art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Rozszerzenie wspólności nie jest darowizną, nie podlega podatkowi od spadków i darowizn ani podatkowi PIT. Więcej o tym, jak ustrój majątkowy wpływa na księgę wieczystą, przeczytasz w artykule o małżeńskich ustrojach majątkowych a księdze wieczystej.

Jakie dokumenty przygotować do darowizny między małżonkami

Zanim umówisz się do notariusza, zbierz następujące dokumenty:

Numer księgi wieczystej nieruchomości, którą chcesz darować
Dokument nabycia — akt notarialny zakupu, prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub notarialny akt poświadczenia dziedziczenia
Zaświadczenie z urzędu skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn — wymagane, jeśli nieruchomość została nabyta nieodpłatnie (darowizna, spadek) po 1 stycznia 2007 r. Notariusz odmówi sporządzenia aktu bez tego dokumentu
Wypis z rejestru gruntów (a dla niezabudowanych działek także wyrys z mapy ewidencyjnej) z klauzulą starostwa — dotyczy gruntów i działek
Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu: zaświadczenie ze spółdzielni o statusie prawa, powierzchni i braku zaległości w opłatach

Wskazówka: Wypis z rejestru gruntów można zamówić przez ePUAP. Czas realizacji to zwykle 1–7 dni roboczych, choć formalny termin wynosi 14 dni.

Darowizna nieruchomości u notariusza — krok po kroku

Krok 1. Przygotowanie aktu notarialnego

Notariusz weryfikuje tożsamość obu małżonków w Systemie Rejestrów Państwowych i sprawdza aktualny stan księgi wieczystej w Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych. Na tej podstawie sporządza akt notarialny darowizny. Przygotowanie dokumentu zajmuje zazwyczaj 1–3 dni robocze od dostarczenia kompletu dokumentów.

Krok 2. Podpisanie aktu i odczytanie pouczeń

Oboje małżonkowie stawiają się osobiście u notariusza. Notariusz odczytuje treść aktu, wyjaśnia skutki prawne (w tym konsekwencje dla zachowku) i pobiera wszystkie opłaty. Po podpisaniu aktu własność przechodzi natychmiast na obdarowanego małżonka — wpis do księgi wieczystej jedynie potwierdza stan prawny, który już powstał.

Krok 3. Zgłoszenie podatkowe i wniosek o wpis do KW

Po podpisaniu aktu notariusz wykonuje za Ciebie dwie kluczowe czynności:

Zgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego — gdy darowizna następuje aktem notarialnym, nie musisz samodzielnie składać formularza SD-Z2. Notariusz zgłasza darowiznę automatycznie, a zwolnienie podatkowe dla grupy 0 aktywuje się od razu.
Elektroniczny wniosek o wpis do księgi wieczystej — notariusz składa formularz KW-WPIS przez Portal Rejestrów Sądowych. W dziale II księgi wieczystej natychmiast pojawia się wzmianka (tymczasowy sygnał informujący o złożeniu wniosku o zmianę). Właściwy wpis realizuje referendarz sądowy — czas oczekiwania to od tygodnia (mniejsze sądy) do 4–6 miesięcy (duże miasta).

Ile kosztuje darowizna nieruchomości między małżonkami

Pozycja	Kwota (stan na 2026 r.)	Podstawa prawna
Taksa notarialna (wartość 60 000–1 000 000 zł)	1 010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł	Rozporządzenie MS w sprawie taksy notarialnej
Zniżka mieszkaniowa	50% taksy	§ 6 rozporządzenia o taksie notarialnej
VAT od taksy	23%	Ustawa o VAT
Opłata sądowa za wpis własności	200 zł (ryczałt)	Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
Wypisy aktu notarialnego	ok. 7,38 zł brutto za stronę	Rozporządzenie o taksie notarialnej
Podatek od darowizny (grupa 0)	0 zł	Art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn

Koszt: Przykład — darowizna spółdzielczego mieszkania o wartości 400 000 zł między małżonkami: taksa notarialna 2 370 zł, po zniżce mieszkaniowej 1 185 zł + VAT 273 zł + opłata sądowa 200 zł + wypisy ok. 150 zł = ok. 1 800–1 900 zł brutto. Dla porównania: obdarowany spoza rodziny zapłaciłby nawet 20% wartości nieruchomości tytułem podatku.

Zniżka 50% przysługuje, gdy obdarowany oświadczy, że nie posiada innego lokalu mieszkalnego i zobowiąże się do zamieszkiwania w darowanym lokalu przez 5 lat.

Podatek od darowizny między małżonkami — zwolnienie w grupie 0

Małżonkowie należą do grupy 0 w ustawie o podatku od spadków i darowizn (obok zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwa i ojczyma/macochy). Oznacza to pełne zwolnienie z podatku — niezależnie od wartości darowanej nieruchomości (art. 4a ust. 1 ustawy z 28 lipca 1983 r.).

Kiedy darowizna następuje aktem notarialnym, zwolnienie aktywuje się automatycznie — notariusz zgłasza ją do Krajowej Administracji Skarbowej (art. 4a ust. 4). Nie musisz samodzielnie składać formularza SD-Z2.

Uwaga: Zwolnienie nie jest bezwarunkowe w każdej sytuacji. Jeśli przekazujesz małżonkowi pieniądze (np. na budowę domu) przelewem bankowym, musisz samodzielnie złożyć SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy od daty darowizny. Od 2026 r. istnieje możliwość przywrócenia tego terminu, jeśli został przekroczony z obiektywnych przyczyn niezależnych od Ciebie (art. 4c ust. 2). Niezgłoszenie darowizny pieniężnej i późniejsze wykrycie przez urząd skarbowy skutkuje sankcyjną stawką 20% od wartości darowizny — bez możliwości skorzystania ze zwolnienia.

Najczęstsze błędy przy darowiźnie nieruchomości między małżonkami

Darowizna bez aktu notarialnego — darowizna nieruchomości bez formy aktu notarialnego jest bezwzględnie nieważna (art. 73 § 2 k.c.). Żaden sąd wieczystoksięgowy nie dokona wpisu na podstawie pisemnej umowy, nawet jeśli obie strony ją podpisały. Dotyczy to nieruchomości o każdej wartości.
Próba darowania nieruchomości z majątku wspólnego — jeśli kupiliście mieszkanie razem w trakcie małżeństwa, oboje już jesteście jego właścicielami. Nie można darować czegoś, co jest wspólne. W takiej sytuacji rozważ intercyzę rozszerzającą lub wyodrębniającą.
Brak zaświadczenia skarbowego — jeśli nieruchomość pochodzi ze spadku lub wcześniejszej darowizny po 1 stycznia 2007 r., notariusz wymaga zaświadczenia o uregulowaniu podatku. Bez niego odmówi sporządzenia aktu, ponieważ ponosi odpowiedzialność solidarną za niezapłacony podatek.
Brak ochrony z rękojmi wiary publicznej — rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (ochrona kupującego, który zaufał wpisom w KW) nie działa przy nabyciu nieodpłatnym (art. 6 ust. 1 u.k.w.h.). Jeśli darczyńca nie był faktycznym właścicielem nieruchomości (np. bo postanowienie spadkowe zostało później uchylone), obdarowany traci prawo do nieruchomości bez żadnej rekompensaty.
Nieaktualne dane w dokumentach — rozbieżności między adresem w księdze wieczystej a danymi geodezyjnymi, nieaktualna powierzchnia lub brak klauzuli na wypisie z rejestru gruntów mogą spowodować zawieszenie lub odrzucenie wniosku o wpis do KW.

Darowizna nieruchomości z hipoteką — co z kredytem

Darowanie nieruchomości obciążonej hipoteką jest w pełni legalne — bank nie może zablokować takiej czynności. Hipoteka „idzie za nieruchomością" do nowego właściciela (art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Trzeba jednak rozumieć podział odpowiedzialności:

Darczyńca pozostaje dłużnikiem osobistym — dalej odpowiada za spłatę kredytu wobec banku, a niespłacone raty wpływają na jego historię w BIK
Obdarowany staje się dłużnikiem rzeczowym — bank może dochodzić wierzytelności wyłącznie z nieruchomości (egzekucja z hipoteki), ale nie może sięgać po wynagrodzenie czy oszczędności obdarowanego

Aby przenieść odpowiedzialność za kredyt na obdarowanego małżonka, potrzebna jest cesja umowy kredytowej z akceptacją banku, który przeprowadzi osobną ocenę zdolności kredytowej. Więcej o skutkach hipoteki przy darowiźnie przeczytasz w artykule o darowiźnie nieruchomości z hipoteką.

Zachowek a darowizna między małżonkami

Darowizna nieruchomości ma bezpośredni wpływ na zachowek — roszczenie pieniężne, które przysługuje najbliższym członkom rodziny po śmierci darczyńcy (art. 991 k.c.). Wartość darowanej nieruchomości dolicza się do masy spadkowej przy obliczaniu zachowku.

Przykład: Mąż darował żonie mieszkanie warte 800 000 zł (jego udział wynosił 400 000 zł). Po jego śmierci dorosły syn z pierwszego małżeństwa ma prawo do zachowku — 1/2 udziału spadkowego, czyli 100 000 zł. Obdarowana żona musi wypłacić tę kwotę.

Stan nieruchomości ocenia się na dzień darowizny, ale jej wartość pieniężną na dzień zapłaty zachowku. Obdarowany ponosi więc ryzyko wzrostu wartości nieruchomości w czasie. Roszczenie o zachowek przedawnia się po 5 latach od otwarcia spadku.

Co dalej?

Sprawdź, czy nieruchomość należy do Twojego majątku osobistego — jeśli kupiliście ją wspólnie w trakcie małżeństwa, darowizna nie jest możliwa
Zamów wypis z rejestru gruntów przez ePUAP (czas: 1–7 dni roboczych)
Jeśli nieruchomość pochodzi ze spadku lub darowizny po 2007 r. — uzyskaj zaświadczenie z urzędu skarbowego
Umów wizytę u notariusza z kompletem dokumentów
Po podpisaniu aktu sprawdź, czy w księdze wieczystej pojawiła się wzmianka o wniosku o wpis
Poczekaj na prawomocny wpis nowego właściciela w dziale II księgi wieczystej

Jak sprawdzić księgę wieczystą przed darowizną nieruchomości

Zanim przystąpisz do darowizny na rzecz małżonka, warto sprawdzić aktualny stan księgi wieczystej — w tym wpisy w dziale III (obciążenia) i dziale IV (hipoteki). Dzięki Pionek.io możesz wyszukać księgi wieczyste po imieniu i nazwisku właściciela i zweryfikować, jakie nieruchomości są zapisane na darczyńcę, zanim rozpoczniesz procedurę u notariusza.

Podstawy prawne:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny (art. 73 § 2, art. 158, art. 888 § 1, art. 890 § 1, art. 991)
Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. — Kodeks rodzinny i opiekuńczy (art. 47 § 1)
Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (art. 4a ust. 1, art. 4a ust. 4, art. 4c ust. 2, art. 16)
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (art. 5, art. 6 ust. 1, art. 65 ust. 1)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. 2024 poz. 1566)
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych

Źródła: